“十一”黄金周刚刚落下帷幕，上海楼市就交出了一份让人眼前一亮的答卷。
据上海中原地产最新统计，10月1日至7日这七天里，上海新房成交量猛增至3.46万平米，比去年同期的1.73万平米增长了近一倍，二手房网签数量为1289套，比去年增加156套。
不过，这次假期最耐人寻味的信号，其实藏在带看量与成交量的“剪刀差”里。
上海链家研究院的数据表明，在国庆期间，链家二手房成交量增长了44%，而新房成交量则猛增了64%。
但意想不到的是，带看量的增长幅度小于成交数量的增长幅度。
这意味着什么？答案很明显：买房人决策的速度变快了，不再只是“看看不买”，而是找到合适的房子就会立刻购买。
链家研究院表示，在政策环境不断改善、房价预期趋于稳定的情况下，刚需和改善性需求正在加快入市步伐，市场的信心恢复也进入了实质性的过程当中。
01、 售楼处人气爆棚，买房人不再“只逛不买”
这个黄金周，上海各大楼市售楼处可以说基本没有闲着。
在保利珺园这样的地方看房，放眼望去几乎都是全家出动。项目在双节期间刚刚开放实景示范区，就已经累计接待了超过500组客户，并且只用了一两天的时间就创造了接近5亿的销售业绩.
保利·虹桥和著璟岸同样取得了将近3亿的销售额。整个国庆、中秋两个假期期间，保利上海区域的总成交额达到了15.2亿以上。
另外，金茂棠前和金茂锦棠两个项目的总来访人数已经超过了400组；越秀天屿的日均来访量达到了上百组；象屿天誉兰香在假期前三天就已经卖出了2.3亿元。
就连还没有正式开盘的项目也已经开始“吸粉”了，比如绿城今年6月底以高溢价拿下周浦地块的项目——绿城汀香园，展厅到访量也接近400组。
一线销售员普遍反映，今年去化速度以及来访质量都要好于往年。并不是为了凑热闹来“假期逛盘”，而是有着非常明确的购房目的。
上海市房管局的数据也已经得出结论，在7天长假期间，全市251个在售楼盘共接待了超过1.69万次的客户，并且签订了601份认购书；一手房和二手房一共成交了1518套房子，比去年同期增长了79%，总成交金额高达61.8亿元！
02、 市场分化明显，刚需与首改成了绝对主角
虽然整个市场的热度非常高，但是行业内的人士仍然保持清醒的认识：假期的来访热度是普惠的，但成交转化却极具选择性，大家只愿意为真正出色的产品买单。
随着黄金周窗口期过去，后续新增客户能不能接上，才是检验“银十”含金量的试金石。
根据目前市场成交的情况看，“分化”依然是市场的主旋律。
从区域上讲，大浦东由于有充足的新的房源供应，在整个长假期间共完成了1.17万平方米的销售量，占据全市总成交面积的近三分之一。
青浦、松江分别以0.67万和0.4万平的数量紧随其后，并且保持了稳定的销售态势。
按照产品的不同来分的话，在中原地产的新房成交TOP10名单里，单价在3-6万元/平方米之间的刚需、首改类项目占到了一半左右。
比如青浦的保利虹桥和颂·璟园以及绿城·悦海棠分别成交了25套、24套。而单价在10万元以上高端住宅的排行榜上只有前滩尚品、建发海宸两个项目上榜。
中原地产研究部卢文曦表示，在“沪八条”以及“9.28”细则出台之后，上海楼市交易重心已经准确地转移到了刚性和改善型购房者身上，而这些购房者成为了整个市场的重要支柱，购房者的决策速度也变得越来越快。
03、 二手房挂牌量净减2.9万笔，议价空间急剧收窄
新房风头正劲，二手房市场同样可圈可点。
官方数据显示，在国庆7天假期里，上海二手房市场共成交了1191套房子，比去年同期增长了66%，成交额大约为35.9亿人民币。按照每天平均数来计算的话，成交量比去年同一天多了30%。
随着成交量一直保持在较高水平上，二手房市场供需关系也出现了微小的变化。
到10月7日为止，上海二手房挂牌数量大约有29万套左右，但是最近三十天内，净挂牌数量却下降了近2.9万套！
于是就出现了议价空间变小的情况。
根据中介门店的信息，在目前大多数板块中，议价的空间已经缩小到了1%-3%之间。
从成交案例上来说，总价在300万左右的房子，议价空间一般都在10万元之内；总价为500万的房子，议价空间基本上也被限制在了20万元之内。
卖家不再盲目让价，买家也不再漫天要价。
04、 政策组合拳显效，“银十”后半程依然值得期待
本轮成交火爆的原因中，政策组合拳起到了很重要的作用。
从2月底的“沪八条”开始，到9月底的商品房现房销售改革细则出台，再到10月1日开始施行的居民购房贷款贴息政策，置业门槛以及置换成本都被不断降低。
根据普睿数智的数据，在二手房市场中，贴息政策的优惠力度最大，有37.3%的二手房交易符合贴息要求，给二手房需求者带来了很大的便利。
多位业内人士认为，在利好政策叠加的作用之下，上海楼市的人房置换链条正在加快运行，“金九银十”行情也表现出了较强的韧性。
目前整个市场的状态，都属于温和恢复的好通道之中。
从目前的情况来看，刚需以及改善的需求还会继续释放，在“银十”之后的一段时间内，上海楼市应该会保持稳定的态势。
但是那些占据“好产品、好价格、好地段”的项目仍然会在本次行情中成为最大的受益者。
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