前几年，楼市里突然火起一个新概念：第四代住宅。
开发商给它加上了“空中花园”、“垂直森林”、“未来人居”等等标签。大露台、绿植、落地窗，听起来就是把别墅的院子搬到高层住宅里来了。
项目一开盘，不少人觉得新鲜又稀缺，周边房价也跟着被带热。
但是几年过去了，有些当初抢着买的业主，现在想要出售时，发现房子已经降价几十万元，挂了好几个月也没有人问。
那么问题来了：曾经被夸上天的第四代住宅，怎么到了二手市场就没那么吃香了？
01、第四代住宅，到底特别在哪？
从筒子楼、单位房、商品房，再一直到现在的“第四代住宅”，住宅的形式一直都在改变中。
各个项目的做法不尽相同，但是它们都具有一个共同的优点，在普通的高层住宅中增加面积较大露台、空中庭院或者绿化空间。
开发商的宣传很直接：不用住别墅，也能有自己的小院子。摆放好桌子椅子，种上一些花草，在空闲的时候晒晒太阳、品品茶水，听上去都很惬意。
02、当初为什么那么多人心动？
第一，院子梦太有吸引力。
对于习惯了城市公寓生活的人们来说，在户外拥有一个属于自己的地方是非常不容易的。哪怕只种上一些花草，摆放一把躺椅，都会让生活多出一份放松的感觉。
第四代住宅，正好满足了人们的需求。
第二，稀缺感被放大了。
城市森林、空中花园等说法在当时很新颖。另外由于项目的数量较少，宣传时一般会突出限量和创新的特点，购房者就会觉得如果错过了这一次就再也无法购买到这样的房子了。
还没有入住的时候，就已经提前体验到了想要的生活方式。
第三，样板间确实好看。
大露台、绿植墙、大窗户，拍照片很好看。特别是样板间里，植物生长良好，家具摆放得当，整个空间感觉很宽敞而且很有情调。
只从展示的角度来看的话，也很难让人不动心。
03、住进去以后，才发现不只有诗情画意
但是露台大了之后，日常打扫就会更加麻烦一些。
首先碰到的就是清洁的问题。
露台和外面直接相连，灰尘、落叶、鸟粪等都会出现。种花的同时要经常剪枝、浇水、清除枯叶。工作繁忙、家里没有人料理的话，“空中花园”就会变成额外的家务。
其次就是上楼下楼带来的影响。
露台是开放的空间，上面飘落的树叶、下雨之后留下的水渍以及一些不文明的行为都会对楼下的住户造成影响。
如果没有明确的使用规定，本来属于一家人共享的休闲场所也有可能成为争执的导火索。
蚊子和积水，也一样不能忽略。
花盆托盘、排水不良的地方，在遇到高温潮湿的时候就会繁殖出蚊子来。露台种植物，并不是随便放几盆绿色植物就可以的，还要注意排水、防潮以及长久的照顾问题。
采光、隐私同样要看具体设计。
露台、绿植可能会挡住一部分阳光；错层的房子如果设计不当的话，也会让相邻的人，互相看到。
买房时候感觉空间很大很通透，但是住了之后又想把窗帘拉上，这样体验就会打折扣了。
当然，并不是所有的第四代住宅都会有这些问题，楼栋的设计、楼层的位置、物业公司以及业主的习惯都会对实际居住的感觉产生影响。
但是由于差距太大，所以不能仅仅依靠宣传图片和样板房来判断，最好是去已经交房的同类项目中走一遭。
04、想卖房，为什么买家不着急接手？
二手房买家通常更现实：露台好用不好用、物业费高不高、后期维修难不难，都会仔细比较。
如果当初买的房子比周围普通住宅的价格高出很多的话，在转手的时候就会很容易遇到价格问题。
第四代住宅的目标客户群体也不大。
预算充足的业主可能会选择别墅或者大平层；而预算有限的刚需族则会首先考虑总价、通勤以及实用面积等因素。
夹在两者之间，既要承担溢价的成本，又要接受额外的维护费用，所以买家就会多等一会再做决定。
因此，降价几十万元仍然卖不出去，并不意味着房子没有价值，而只是市场正在重新评估该房子的优点与缺点。
写在最后：
房子最终还是要住。
新概念能带来新鲜感，却不能替代采光、通风、隐私、物业和维护这些日常体验。
买第四代住宅之前，不妨多问一句：露台到底归谁使用？排水和防水怎么做？后期谁来维护？周边二手房好不好卖？
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