很多父母都会有这样的打算：趁自己还年轻，把孩子的名字加到房产证上，既能提前安排家庭财产，也能让孩子以后少一些麻烦。
但是“加名字”，并不是简单的把名字写上，就可以了。
从法律的角度来说，如果子女因此获得了一部分房屋的所有权的话，那么就表示该房屋的产权已经发生了变化。
之后涉及到的就不只是登记手续了，还包括契税、个税、增值税、婚姻财产和以后出售的问题。
有些家庭只是想提前给孩子一份保障，最后却因为方式没选对，多交了不少税，甚至留下了产权纠纷。
01｜加名字，本质上是产权转移
在房产证上加上一个人的名字，并不能等同于增加了一个人。
如果父母原有的房子是全产权的话，加名字之后孩子分到了一部分的话，那么父母的产权份额就会变少。
子女完成登记后，就成为房屋的共有人，依法享有相应的占有、使用、收益和处分权益。
也就是说以后想要出售、抵押或者做出其他的重大处置的时候，一般不能只凭一个父母的意见来决定。
所以在办理前要先考虑好以下三个问题：
- 第一，准备给子女多少份额？
- 第二，子女是按份共有，还是共同共有？
- 第三，未来这间房子会由谁来住，又会有谁去承担房贷、修缮以及处理问题呢？
这些问题如果一开始没有说清楚，等到家庭关系变化或者房子需要出售时，很容易产生争议。
02｜赠与和买卖，差别不只是名字不同
把房产份额转让给子女的方式有两种：赠与和买卖。
两种方式都可以完成产权过户，但是税收计算以及以后的影响是不一样的。
①赠与：手续看似直接，后续成本要算清
父母和子女之间是直系亲属关系，符合条件的房产赠与一般可以免征增值税和个人所得税。
但是受赠人一般要交契税，并且具体的税率要参照当地的政策、房屋状况以及受赠的比例来确定，不能一概而论。
如果进行赠与公证的话，还会产生公证费用；部分地区的是否要进行公证，则要按照当地的登记机关的要求来定。
赠与真正容易被忽略的，是子女未来出售房屋时的税费问题。
在某些情况下，受赠取得成本的认定、持有时间和原来的房产作为计税基础都会影响到以后出售时个人所得税的问题。
房子涨得越高，将来要缴纳的各种税费就越多。
所以赠与并不一定就是“最省钱”的方式。比较适合于短期之内不会出售，并且主要用作家庭内部财产分配的情形。
②买卖：现在要付钱，长期可能更划算
买卖方式，就是父母把部分房屋产权按照约定价格转让给子女，按照二手房交易流程办理。
一般包括契税，税率和房屋面积、是否有子女首次购房、名下房产数量等有关，增值税要看房子是否符合相应的年限要求，个人所得税是否可以减免，则要根据具体情况而定。
如果房屋持有时间长，并且满足当地税收优惠的要求的话，那么通过买卖的方式所要付出的成本就比赠与的方式更低一些。
但是有一个条件：子女要具备购房资格，并且当地政策允许以这种方式办理。具体的税费不能只根据房屋总价来判断，还要考虑到转让比例、市场评估价以及地方的具体规定。
因此，不能听别人说“赠与一定便宜”或者“买卖一定划算”，必须把两种方案放在一起测算。
03｜有贷款的房子，不能随意加名
如果房子还处于按揭状态的话，父母想要把子女的名字加上去的话，一般不能够直接办理。
由于该房产已设定了抵押权，所以银行就是抵押权人。没有经过银行的同意，产权结构一般是不可以随便改变的。
在实际操作过程中，可能会出现先还清贷款、解除抵押之后再进行过户的情况，也有可能是银行同意变更借款人的名字或者抵押人的身份。
不同银行、不同地区的规定并不完全相同。
这一点一定要提前问清楚，不要在签订家庭协议、缴纳费用之后才发现银行不同意，从而造成手续停滞的情况。
04｜子女结婚后加名，可能影响家庭财产安全
父母最容易忽略的，还有子女的婚姻状况。
如果子女已经结婚的话，那么父母把房产份额直接过户给子女，那么这部分产权是不是夫妻共同财产，就看取得的时间、赠与合同的内容、登记的状态以及具体的法律事实来决定。
如果父母明确认定房产只赠给自己的子女，并且在赠与合同里做出明确的约定的话，一般会比较有利于确定财产的所有权。
但是单凭口说没有用，一定要有书面证据才行。
建议在办理前准备书面文件，明确：
- 房产是给子女个人所有，还是给子女夫妻双方；
- 子女取得的具体份额是多少；
- 房屋贷款、税费和日后处分由谁承担；
- 发生婚姻变化时，相关权益如何处理。
当然，协议并不能解决所有问题，但至少能减少日后举证困难。
写在最后：
房产交易中，最怕的不是多跑一趟手续，而是没有测算就直接做决定。
父母给子女安排房产，出发点通常都是爱和保障。但产权一旦转移，房子就不再只是家庭内部的一句话，而会受到法律、税费和婚姻关系的共同影响。
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