一、农村集体土地所有权和使用权种类及确认办法
农村土地所有权和使用权主体权属不清晰，导致土地使用权流转和农民自身利益的无法落实，因此，土地改革的第一步就是确认集体土地的所有权和使用权的权属。
农村集体土地的所有权归本集体经济组织共同所有。农村集体土地的使用权包括本集体经济组织内的宅基地使用权、集体建设用地使用权、承包经营权使用权、农用地使用权（林地使用权、草原使用权等）。根据《土地管理法》规定，土地使用权可以依法转让。
根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》要求，农村集体土地所有权和使用权都需要土地确权。所有权的确权范围农用地、建设用地、未利用地，使用权的确权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权、承包经营权使用权等。
在北京土地改革试点中，只有对土地确权登记在册的集体建设用地，才能实现土地使用权的流转，才能依法确认村民的补偿和合理收益。这样也为社会投资人的投资提供了权属界线的法律保护。
二、社会资本获得农村集体建设用地的使用权的路径
农村集体建设用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
农村集体建设用地流转的方式包括转包、租赁、互换、代耕、出让、入股等方式。
1、根据《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 因此，乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租；由于企业破产清算或债权债务因素，经司法裁定发生流转。
2、根据《土地管理法》第二条规定：“土地使用权可以依法转让。”因此，农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目。
3、《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”因此，农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业；
4、农村集体土地包括三部分：农用地、集体 建设用地和未利用地。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，这三类用地可以在一定的条件下流转为建设用地，与国有用地一样入市，同权同价，但是社会资本拥有的只是土地的使用权，而所有权仍然归集体经济组织所有。
（1）农用地流转为建设用地的条件较为严格。不仅需要满足当年限额征收指标要求，而且还需符合规划和用途管制。
按照《城乡规划法》第四十一条第三款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地;确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
根据国土资源部《关于有序开展村土地利用规划编制工作的指导意见》指出，开展农村土地制度改革试点、社会主义新农村建设、新型农村社区建设、土地整治和特色景观旅游名镇名村保护的地方，应当编制村土地利用规划。以此为依据，为农转用的开展提供了更多发展空间。
（2）集体建设用地包括宅基地、乡（镇）企业用地（本村以土地入股方式也算）、公益事业、公共设施用地。集体建设用地上市需要规划和用途管制。
宅基地的入市较为特殊。根据《土地管理法》要求，宅基地使用权的流转要通过有条件的转让来实现，而且流转的对象只能是本集体经济组织内部成员。根据《物权法》规定，宅基地属于用益物权，村民享有使用和收益权，但是没有处置权，无法实现对外的自由流通。根据中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》指出宅基地可以入市对外出让，但是土地所有权任然归集体经济组织所有。
根据成都土地改革试点的案例研究发现，实现土地使用权和建筑所有权的两证归一，落实土地确权，保障社会资本方抵押、担保贷款的要求，增强了投资信心。在北京西红门的土改试点过程中，政府将集体建设用地利用以“房地分离”为核心，集体土地上房屋产权可归投资者所有，对城乡结合部地区产业升级起到积极推动作用，也保障了农民后期收益补偿。
（3）未利用地一经用于建设，变为建设用地，用于建设的前提是符合规划和用途管制。
作者：北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司 李欣欣
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