文/地产立方体 丽芳
01
前几天，北京海淀融创学府一号院开盘，一晚上900套房源清盘，且基本都是1200万总价的大户型。
▲不得不说，海淀融创学府壹号院，给秋风乍起的北京楼市带来了一丝暖意和信心。然而，与北京的“楼坚强”相比，杭州、广州楼市可谓是寒冬至极。
例如，杭州滨江傲旋城大降价清盘甩卖，由四万多跌到三万多。
网红盘西溪公馆，最近成交的一套170平房子，居然单价仅3.2万——要知道，西溪公馆7月挂牌价普遍达到50000-60000每平......
此外，昆仑府、大华西溪风情、华夏四季、富力新线公园几个小区近月成交价普遍比挂牌价跌了20000元/㎡以上。
由此可见，杭州房价，是真的跌了。
那么广州楼市呢？与杭州可谓同病相怜。珠江新城保利心语已经有业主叫价10万/㎡（虽然是二楼，西北向），而最近也确实成交了一套单价10.8万/㎡的房源，价格下调幅度真的大！毕竟，保利心语之前最高卖到了15万/㎡。
而萝岗新福港鼎峰呢，之前二手房最高成交价可是破了6万/㎡，现在居然业主挂牌4万多了！
简单看来，这些年建得是比较多了，政策上也打压，房地产的周期可能要往下走了。
02
所谓“覆巢之下，岂有完卵”，相比广州黄埔、杭州大江东这种主城区居民购房需求外溢的核心区，广州南沙的形势，则更让人忧虑。
为什么？因为南沙更多的是莞深炒房客支撑起的购房需求，对政策依赖性高，一旦调控趋严，成交自然直线下降。
事实上，自调控政策出台后3 个月，南沙的二手成交量竟然不敌年初 1 个月的成交量。可谓量价齐跌、无人接盘。
▲今年年初，南沙的二手成交量开始出现明显跃升，仅前 4 个月的成交量已达到去年全年的成交水平。4月调控过后，南沙二手房市场瞬间冰封。三月的成交量总和，不及 4 月一个月的量。甚至于，南沙一手房成交也在快速萎缩。今年7月，南沙一手房成交1201套，8月直接腰斩降到628套，9月又降到583套，相比去年同期的6571套，同比大跌9成！
房价方面，18号线南沙的始发站万顷沙，去年还在卖2万出头的某楼盘，一下子下调到1.7万！大热的横沥岛一度摸高到4.3万/平，如今推出的新盘，一口价仅3万多一平！
南沙最强概念的明珠湾，号称对标深圳前海，珠海横琴，高配套金融CBD，原先平均单价35000-45000，如今挂牌均价不过3.2万，成交均价和套数更是逐次下跌。
▲这里的成交均价与挂牌价相差巨大的原因是包含了部分公寓成交价。但总体看，明珠湾的行情正在不断冰封。其中，明珠湾的网红盘南沙金茂湾，当前挂盘量高达 189 套，但在长达90 天的时间里，成交量仅有7 套，去化可谓龟速。
去年底最热、骂的最凶、涨得最快的牛盘叠翠峰，月带看虽然有四五百次，但近三个月也仅成交个位数，按这样的速度，当前挂牌的房源要想卖完，起码要 3 年半。
▲2020年，叠翠峰从3字头飙到4字头，涨了近1万/平，这幅度，都超过了某些黄埔、天河的网红盘了。调控之后，房价跌回了去年同期的水平，目前整体均价约在 3.3万 / 平，比起最高峰时期，价格回落了约 8000 元 / 平。
03
说实话，相比其他城市，南沙很不寻常——南沙是大湾区少数几个非常依赖外地客、本地需求极弱的强概念高价区域。
当前南沙的购买力，主要是这几股力量：
1. 深圳人, 在深圳市场限购后，深圳大批购买力释放到了南沙。
2. 部分大湾区的人，很多广东下面的地市想去省会买一套房，天河荔湾越秀是够不着的，只能退而求其次去南沙。
3. 以新广州人为主要构成力量的广州投资者。
4. 敏锐的全国投资者。
5. 跟随南沙产业起飞的，在南沙工作和生活的人。
这些人在本地没有出台调控政策、大湾区概念爆发、全国楼市环境向好的时候，购买力确实非常强悍——常住人口只有80万的地方，去年却卖了2万套商品房，其中深莞客高达7成。2020年,南沙房价涨幅跃居广州全市第一。
但当全国楼市环境向下时，特别是8月南沙人才政策取消后，如今要买南沙，要么动用5年社保，要么动用广州户口2套名额，南沙的购买需求，就像是突然消失了一样。
今年4月，422调控出台，南沙人才政策端收紧，二手房顿时卖不出去了；
7月，限价令出台，南沙几个重点板块房价被锁死；
8月，人才政策再次收紧，本科学历、技能证书的非广州户籍人才买房，走不通了；
9月底，二次集中拍地，南沙土拍不再火热，就连大热的横沥岛都有地块流拍，楼市预期走低......
▲就像前段时间资本炒作动力煤一样，煤本身是不缺的，一旦政府开始调控，动力煤价格就会断崖式下跌。同样的，南沙的本地需求很弱，还得靠南沙产业真正吸引人才。这是跟杭州、广州楼市，有很多本地需求很不相同的一点。
04
那么，南沙作为大湾区中心、广州副中心，难道就真的不能靠产业支撑房价吗？
从地图上看，广州南沙是整个粤港澳大湾区的地理中心，既扼守珠江口、连接大湾区东西部，又毗邻东莞深圳城区，有虎门大桥和未来的虎门二桥直接与东莞相连，而且大部分土地都是平地，所以，广州南沙出了很多重磅政策，又是国家新区、自贸区，又是地铁高铁城轨，希望推进南沙由广州城市副中心向粤港澳大湾区中心提升。
然而，南沙看似离其他几个城市都近，实际上离得都远。在整个大湾区，以南沙为利益点，除了广州，其他城市尽管也都在努力建设大湾区，却又都默默地绕开了南沙。
例如深圳，作为中国唯一成功的经济特区，自有盐田，蛇口等港口，南沙如果成功，南沙港势必要跟盐田、蛇口港抢生意，南沙经济自贸区，也势必要跟深圳抢地位(所以深圳宁愿去带汕尾的深汕合作区，也不去带南沙）。
▲在深圳看来，如果香港与深圳、东莞联手，香港负责金融、商贸、航运，深圳负责科技研发、创新金融，东莞负责生产、物流，不仅可以在较小的面积（5500平方公里）实现4万亿gdp，更能汇聚将近20万亿的巨额资金，不仅可以秒杀北京和上海，更能创造史上城市分工最明确、体系更成熟的湾区经济。这才是深圳最想要的中国城市群的完美标杆。
再比如佛山，因为南沙的政策吸引力强、又有大片低成本未开发的土地，自家的小弟顺德，把很多大型企业厂区都挪到南沙去了。比如美的、联塑，北部四镇和勒流对的五金家具钢材厂等等，这对非常依赖顺德财源的佛山是个很大的伤害。毕竟，顺德经济是归自己管，顺德企业外流了，对佛山肯定不是好事。
再比如东莞，类似于佛山，南沙的建成，直接跟旗下的长安、虎门、沙田抢生意。毕竟东莞跟南沙一样以制造业起家（广船，广纸，广铁和广汽），沙田也有虎门港（虎门港不在虎门），再加一个南沙港，珠江口会更拥挤。
至于珠海澳门更加不用想，这些城市自己也有行政特区，还有港珠澳大桥，一个四不靠的南沙，要来干嘛？
而对于广州而言，虽说东进南拓，发展增城连接东莞优先于发展南沙，但南沙仍然是承载广州“变沿江城市为沿海城市”大梦想的平台。否则，也不会出台这么多政策支持南沙。
但南沙最大的弊端是离广州主城区太远，有五、六十公里，而且它们之间被“睡城”番禺隔断，这导致主城区和南沙之间无法形成有效的资源互动。高端资源不愿意去，因为不方便，企业在南沙注册，招人都麻烦，缺乏各种配套，无法利用主城区的配套资源。而深圳前海和珠海横琴都离主城区很近，前海更是在南山区边上，距离宝安机场只有十几公里，所以能和整个城市是资源实现有效互动。在前海设立公司，在前海上班，对于深圳人来说，没有任何不便，因为可以利用南山区的各种配套资源，而南沙就没这个优势。
同时，即便对广州来说，南沙也只是一个锦上添花的产物。没有哪一座城市会轻易把核心产业放在和其他城市接壤、同时也是自己的边缘地带的区域。因为稍不注意，这座城市的GDP和高消费能力的产业人口就外流了（所以你看深圳即便土地如此缺乏，但也至今也没怎么开发和惠州的接壤处）。
如果把广州辛辛苦苦培育起来的核心产业放在一个南沙区，当产业发展到了一定的程度，它既有可能因为西边的中山佛山的工资成本更低而向左搬迁，也可能因为东边的东莞深圳对企业免税额度更大而向右搬迁。那么，这就完完全全是为人作嫁了。
大湾区确实在一体化，可GDP的考核制度的最小单位，仍然是市；而且每个城市的财政收入也基本只能源于自己城市内部的产业。既然这样，城市之间的壁垒仍然是长期存在的，比如即便在一个大湾区内，深圳也不能利用同在大湾区内的东莞、惠州的土地来实现扩容。那么，广州当然也不会轻易把自己的核心产业放在与一众城市接壤的自己的边缘地带。
由此，南沙做好了，皆大欢喜；南沙没做好，不影响广州大局。即便广州把南沙定位于副中心，极力想要把南沙建成名副其实的大湾区中心，但心有余而力不足，作为广东省府，不仅旗下一帮小弟都没听广州的，广州还要提防广州本身的核心竞争力因为南沙而被耗散掉。
深圳继续拉惠州东莞，然后深中通道拉中山；佛山继续加快进度搞广佛同城，向北三水连接肇庆，向南继续压制顺德，力争在南沙建成前建设好佛山新城千灯湖CBD；中山则自认还欠缺资本，只顾加快速度搞好自己的轻工业，等深中通道和火炬开发区弄好之后有资本立足大湾区；珠海澳门体量偏小，于是透过港珠澳大桥抱香港大腿，力争锁住珠江口的财源。
唯有广州，一方面不想掉队，不得不加快连接东莞、深圳的步伐，在西面、南面搞广佛同城，另一方面，却对南沙爱莫能助，所谓鞭长莫及是也。
05
角度不同、深度不同，片面和整体是两回事，这是不同的人看问题得出不同结论的原因。
想当初北京副中心成立，燕郊楼市就像打了鸡血一样，翻倍再翻倍。而当调控出台，外地投资客彻底被按住之后，燕郊楼市就再也没了向上的动力，而是头也不回的奔向腰斩。
当然，南沙的产业、规划和配套比燕郊强大，南沙的房价也许不会像燕郊那样L型触底，但南沙还想像前几年那样一路狂奔，还是太难了！
鉴于当前南沙本地已出台调控，目前南沙只剩下3类人适合买入：
①本地刚改客户，比如购置婚房或孩子上学，可以盯紧配套相对成熟的板块，如金洲-蕉门板块，选择近地铁口、好学校的房源，横盘期可选余地大；
②在广州中心城区上班的工薪族，可选18号线沿线楼盘；
③佛系的投资客，先要做好长持10年以上的准备。
目前，南沙只有灵山岛尖和横沥岛、南沙湾等板块有了一点规模，总面积约60平方公里的南沙新区，有大部分空地待开发，南沙整体发展还处于萌芽阶段。现在投资客，可挑产业定位清晰的灵山岛尖、横沥岛予以长持。
