管理层、资本、银行，还是房东和租客，谁是将蛋壳捏碎的那一方？_

作者|由雨琨

编辑|路诗雨

蛋壳公寓高烧不退，微博话题热搜榜连续冲榜成功！

“破产”传闻缠身的蛋壳公寓可谓骚操作不断。肉身已溃烂，股价却连续两日大涨：在北京时间11月18日大涨超75%之后，19日蛋壳公寓股价再度大涨超过90%。

自去年年底至今，长租公寓品牌中仅有名可考的“爆雷”名单就多达二十余家，例如青客公寓、品程优居、小鹰等。且随着时间的推移，出现财务问题的长租公寓品牌由小及大。作为长租公寓的头部，自如也一直在紧绷的现金流、业主和租客的脆弱关系中竭力挣扎，踉跄前行。

如今，“破产”阴影笼罩下的蛋壳连续大涨，是泡沫还是转机，还是个未知数。

坊间传闻我爱我家在与蛋壳洽谈接手事宜，我爱我家对此予以否认。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，因蛋壳的严重亏损和两家的战略思路不同，我爱我家的接盘可能性极低。他判断，我爱我家接盘蛋壳的消息或是由蛋壳方释放出来，目的在于提振股价。蛋壳两大股东分别是美国老虎环球基金和蚂蚁金服，但公司实际控制权和决策权仍然集中在高管手上。蛋壳联合创始人、CEO高靖虽然持股比例仅为13.5%，但却拥有75.7%的投票权。租客和房东之间兵戎相见，蛋壳苟延残喘，迟迟不见大股东出手相救。“蛋壳”行将破碎，我们不妨梳理下是管理层、资本、银行，还是房东和租客，谁是将蛋壳捏碎的那一方？

愤怒的租客、房东、蛋壳员工和承包商

11月9日，蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场发生肢体冲突。当时，多地承包商称蛋壳公寓欠款数百万元，蛋壳公寓子公司百家维修人员也表示蛋壳已拖欠数百名员工薪资长达4个月。

在今年新冠疫情的背景下，蛋壳遭遇了巨大冲击。早在今年2月，蛋壳就因为疫情期间大量房源空置、租赁人口锐减、违约情况加重等状况，面临着生存问题。于是，为了缓解资金压力，蛋壳强制要求业主给蛋壳免租，但引发了业主强烈反弹。

蛋壳“左手收租，右手强制房东免租”的操作更是引发了舆论的广泛关注。舆论的质疑主要集中在，一是蛋壳拖欠业主租金，并且涉嫌强制要求业主免除一个月租金；另一点则是有数量众多的租客反映，蛋壳没有减免租金，还在合同期内赶走租客。

“两头吃”的蛋壳虽然分别给了租客和业主免租方案，问题一定程度上得到解决，但资金难题并未被破解。

除租客、房东之外，员工和承包商们也备受蛋壳资金流断裂的困扰。

11月蛋壳公司全员未发工资，且具体发放时间未知。

今年6月，一家蛋壳公寓装修供应商表示，深圳蛋壳公寓已经拖欠房屋装修款长达11个月，导致工人生活困难。该供应商称，将对所装修的蛋壳房屋进行锁门清客。

蛋壳公寓一旦出现资金链断裂问题，最终买单的是租客。从2月至今，蛋壳租客在社交媒体上的吐槽、抱怨、投诉，层出不穷，从未间歇：从断电断水断网、不退租金押金，到强制清退，从服务、安全，到租金贷……截至目前，黑猫投诉[下载黑猫投诉客户端]已接到两万八千余起投诉，一万余件仍待处理。

从风口起舞的凤凰到而今一地鸡毛，蛋壳这五年是如何走过的？

风口浪尖上的蛋壳

蛋壳公寓从风口诞生，被资本追随，一路狂奔。

自成立以来，先后完成了8轮融资，投资方明星闪耀，包括愉悦资本、老虎环球基金、蚂蚁金服、春华资本、高榕资本等一众资方，创造出长租公寓行业少有的大规模融资事件。

资料显示，蛋壳公寓成立于2015年，是提供租住生活的资产管理和居住服务平台。截至2020年3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8%。其中，北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。

2020年1月17日，蛋壳公寓在纽约证券交易所正式挂牌上市，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

然而，长租公寓是一个投入极大巨大的行业。蛋壳公寓的业务特征是重资产投入、低收益率，即先拿出资金从业主手中签到房源，再通过对房源进行装修改造，最终出租给租客。整个产业链条中，存在着高昂的收房成本和装修成本，同时还要维持一定的高出租率。这其中任何一个环节出现问题，就会引发资金链断裂。

长租公寓的重资产模式，加之前期风投对市场规模的期待，使大量企业走上盲目快速扩张的道路，成为其频频“爆雷”的催化剂。受今年疫情的冲击，蛋壳多次传出破产消息，深陷群体性投诉事件漩涡，口碑一落千丈，引起各方关注和讨论。

从纽交所第一支中概股到频繁陷入破产风波，资本坐视不管，高管团队能否拯救蛋壳呢？

风波不断的蛋壳品牌和高层

今年6月，蛋壳公寓发布公告，称CEO高靖正在接受当地政府有关部门的调查，并宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。蛋壳公寓解释称，高靖所涉调查与之前其参与的个人商业投资有关，与蛋壳公寓无关。

尽管如此，消息传出后，蛋壳公寓股价大幅下跌。在当日收盘时该股报8.75美元/股，下跌6.32%。在断网事件发酵后，截至北京时间9月8日美股盘后，蛋壳公寓股价报收6.04美元/股，总市值仅11亿美元。

9月，工信部官网显示，蛋壳公寓等23款APP因存在侵害用户权益行为，且未按要求完成整改，将被强制下架处理。10月，蛋壳公寓首席运营官顾国栋被曝因个人原因离职。

10月14日，蛋壳公寓“破产跑路”的消息在微博大肆传播，引发广泛关注和讨论。当日晚些时候，蛋壳官方回应称，此乃部分合作方因纠纷而采取过激行为，散布虚假言论。

11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的约为572万元，这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人，被执行总金额为已超千万。

11月16日，对于网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理租客和房东等问题，并承诺绝不会跑路。

@微众银行也于当日回应，称如果客户合法权益收到侵害，建议通过法律途径维护正当权益。针对租客关心的个人信誉受损问题，微众称，租金贷至少在2021年3月31日前不入征信。

高层和品牌的负面新闻，给本就备受疫情打击、深陷资本困局和信任危机的蛋壳雪上加霜。

风险重重的“二房东”和“租金贷”

蛋壳资金链断裂，究其根本，是其“二房东”和“租金贷”的业务模式。

蛋壳的“二房东”运营模式，可总结为“高收低出”和“长收短付”，即高价从房东手里收房，低价或者让利给租客，但要求租客一次性付清较长周期的房租。“租金贷”便是租客与蛋壳中间的桥梁，即租客可通过蛋壳公寓指定的微众银行签订贷款合同，以借贷的方式实现分期付款。

从业务优势来看，“租金贷”解决的是租客很难一口气拿出大笔预付金的痛点，缓解了年轻人在大城市的租房压力。

然而，“欲戴王冠，必承其重”，高回报与高风险是租金贷的一体两面。通过租金贷，长租公寓运营商一次性能拿到一年的钱，将这笔“租金贷”加杠杆，去收购更多的房源，以此实现杠杆式扩张，但若任何一个环节——如租金收入下降、租金贷来源减少，都会使得杠杆破裂。除租金贷的自身弊端外，相关部门对长租公寓和租金贷款的监管力度的加强，也给蛋壳的资金流带来了一定压力。

2019年底，住建部等六部门发布新规，规定租房租金贷款金额占比不得超过30%。今年2月份，深圳市政法委也曾下发通知，要求金融监管局与银保监局高度重视蛋壳公寓高风险的租金贷，并尽快开展排查工作。

在追求规范自身以达到监管规定的情况下，蛋壳公寓不可避免的减少租金贷的现金流，容易引发资金链的问题。

因疫情、市场竞争和监管的不断加强，蛋壳现金流不断吃紧，开始无法支付房东租金。于是，房东为维护自身利益，要求房客退租，租客无房可住甚至背负贷款、威胁个人信用记录。恐慌情绪在租客中迅速蔓延开来，很多人闻风而逃，进一步加重了蛋壳资金困难和信任危机。至此，一个恶性循环形成，蛋壳深陷泥淖，难以逃脱。