近两天的舆论焦点，是关于深圳人才住房配售的启动，一共4422套，其中两房1957套，三房2465套。
单身居民、2至3人家庭可认购两房；领军人才、4人及以上家庭可认购两房或三房。
对于人才的认定，条件也很宽松，同时满足以下标准，你就是个人才。
1、本科及以上学历；
2、深圳户籍（单身需满35周岁）；
3、有深圳3年社保；
4、未享受过深圳住房，或人才补贴福利；
5、深圳无房（且近五年无转让或析产记录）。
重要的是，这些人才房的销售价只有市场商品房价格的5-6折，性价比非常高，对于钱少，又想留着深圳的刚需，无疑是巨大利好！
具体的楼盘和价格可以网上搜一下，就不多赘述了。
今天的重点是想和大家聊一下，人才住房流转制度的问题，这也是本次文件中没讲明白的地方，也是争议性最大的。
对于这一块内容，官方的解释是——
购房人的不动产权证书登记为安居型商品房。签订买卖合同满10年的，可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。
重点一，人才住房的产权属性是安居型商品房。
说实话，这一点就很让人费解，人才住房和安居型商品房应该是并列关系，同属于共有产权房。
其次，在分配方式上也有不同。
人才住房是面向全市，申购+摇号的方式；而安居型商品房，是进轮候库，需要排队申请。
但规定将人才住房登记为安居型商品房，这样的划分多少带有迷惑性。
重点二，合同满10年，取得完全产权后，可自主上市交易。
本质上，可售性人才住房就是共有产权房，根据共有产权房的概念，可以理解为个人和政府共同持有的房子。
也就是说，你现在买的人才房，是政府和你共有的，如果以后要流通到商品房市场，需要向政府申请，参照之前安居型商品房的赎回方式，需要补交一定的差价。
计算公式为：所需补交价差=拍卖或者强制执行时上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积－原购房款。
但最新的政策还没有公布，是以旧版还是新版为准就不好说了。
对于人才住房的流转制度，其实存在很大的争议，近两年安居型商品房的出现，刷新大家的认知。
比如侨香村，它是经济适用房（安居房），2011年侨香村定向销售单价8922元/平，不到1万，高峰期成交单价15万/平，涨幅翻了16倍。
龙悦居四期，2014年龙悦居四期定向销售单价仅6千+/平，63平两房总价40万左右，顶峰时期同户型成交总价750万，折算单价约11.9万/平，涨幅也是十几倍。
这类安居房，涨幅丝毫不输于商品房，本该只是作为满足城市中低收入人群的一处居所，到头来却成了巨大的套利工具。
所以，反对的声音也就多了。
“安居房就应该从头到尾的房住不炒，不允许买卖”“人才房卖这么便宜，凭啥跟商品房共享小区资源呢，太不公平了吧”......
但遗憾的是，这个套利工具在未来一段时间还会继续存在。
根据十四五住房规划，深圳计划供应公共住房54万套，其中就包含公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套、共有产权房8万套。
公共租赁和保障性租赁住房都是以租赁形式为主，只租不售，重要的是这8万套的共有产权房，对应的就是可售性人才房和安居型商品房。
也就是说，这8万套的共有产权房以后可流入二手房市场交易，未来还是有不少家庭可以受益的。
而且官方已经明示，8万套的共有产权房要有约束性，说白了，就是一定要完成的，为此还设置了监督考核机制。
未来几年内，市场上将有8万套的共有产权房供应，接近深圳一年半左右的新房供应量，对于商品房市场的冲击，不可忽视。
尤其是对于刚需市场，影响较大，因为这类住房主要针对的群体也就是深圳的中低收入人群，高净值人群很少会去关注到共有产权房，需求不一样。
共有产权房的集中式供应，必然会消耗了一波刚需，存量市场下，蛋糕就这么大，共有产权房需求的增加，意味着商品房市场的需求就会减少。
但这种情况不会一直持续下去，位置一般，性价比不高的人才房和安居房去化受限，部分刚需又会转入到商品房市场上。
当然，也不是所有满足条件的的刚需都跑去买人才房，10年的封禁时间大家不一定都能接受，所以限价新房还是有它的市场在。
最难的是二手房，原本的限价新房对它已经是大的刺激，现在又来半价的共有产权房，二手房已经被逼到了绝境！
