这篇文章就是要努力解决你的困惑。
上周五我发表了《楼市传言成真，政策如洪水，今天全线沸腾，但我说你们都想错了》的文章后，评论里大家对房产新政对未来有什么具体影响特别关心，今天我就来以最客观可信的态度，把这事的趋势讲清楚。
一 、最重要的，普通人怎么决策，买不买？卖不卖？
这次的房产新政将首付比例调整到了15%，也就是6.6倍的杠杆，而之前是30%，也就是 3.3倍的杠杆，从总体上看，如果是要通过上杠杆买房的话，初期买房会更加容易，但是后期的利息也会更多，总体上的负担也是增加的。
如果你是刚需买房，且手里没什么钱的，这其实就是降低了买房门槛，容易促进大家把买房意愿转化为实际行动，当然也得算算总账，看看自己能否负担的了。
就一句话，刚需必须得量力而行，不能硬上。
如果是对于非刚需的投资性买房群体，意味着他们可以撬动更大的杠杆，更多的银行资金来进行投资。
这时候考虑的因素得更多，比如城市、地段、房子类型、租金回报率、赚钱效应等，并不是说房价一定不会涨（但几率确实不大），而是全面普涨的时代已经过去了，以后的不同城市、不同地段的房产将会出现极大的分化。
抛开一切因素，最底线是租金回报率已经比较合适的房子，如果可以，这个杠杆还是可以上的。但对普通人来说，高杠杆=高风险，谨慎，谨慎，再谨慎，要慎之又慎。
另外，首付降低到15%，意味着只要房价下跌15%就会把首付款赔光，所以高层如此设定的背后潜台词就是：我们都合计过了，全国的平均房价不会再跌15%。
但是“平均”这个词大家也懂的，全国平均不会不代表所有的房子都不会，有的地区、有的地段的房子仍然会有赔光首付的风险，而过去很多高点买入的人，大概率得认赔。
对业主和卖房的人来说，政策出了那么多，其实也是在给他们套现的机会，这次这么大力度的楼市政策出来，房地产市场的成交量肯定会有所好转，但是想要房价能飙涨或者翻倍的，这种还是洗洗睡吧，也就是“加量不加价”或者“以价换量”。
另外，这轮温和交易的行情最多持续1-2年，因为随着地方收储新房动作的推进，一两年后市场上的廉价房产供应必然是在增大的，保障房保租房会分走更多有效需求，相当于政府也是参与到卖房中来的，而政府的房是打折收购的，具有成本优势，在与周边其他房产的竞争中是碾压性的。
最重要的是长期的内在经济因素和人口因素都难以支持房价继续翻倍大涨，还是那句话，见好就收不要贪心。
二、对房企来说，就是回流现金续命，同时，听话交出利润
这次的保交房会议，针对房企的措施其实是有两条：
1）地方政府可以收购房企手中已建成的新房来做保障房。2）地方政府可以回购房企手中未开发的土地。
这两条的共同点就是都让房企回流现金流，让他们能续命活下去，但还有另一个的共同点：都是打折收购，打折收购新房，打折回购土地。
也就是说，之前房企从政府那里拿了地，已经开发盖了的新房，政府7折给你新房收购了，还没开发的土地，政府5折甚至3折给你土地回收了，房企只拿到原本几分之一的钱，这些钱还得用来还银行和政府的债。
相当于一通操作下来，房企特别是中小民营房企，捡回来一条命，但也只剩一条命了。而且回收的现金流肯定是没法兑付全部债务的，肯定得优先拿来还银行的钱。
但到这一步，银行风险也降低了，烂尾风险也有保证了，只有这些房企和背后的供应商被抛弃，但此时已经无碍大局。所以，未来的房企也会“分化”，国资、大型房企容易生存下来，而中小民营房企则会被淘汰。
三、对地方政府来说，越是小地方，越容易被拖垮
这次的政府收储，有几个关键的问题：1）长期低廉资金从哪里来 2）保障房收入能否覆盖利息和运营成本
这次的保障房再贷款利率为1.75%，但这是银行向央行贷款的利率是1.75%，政府向银行的贷款还得加浮点，而且只有60%的贷款资金能享受1.75%的再贴现，所以地方政府的综合贷款利率是往2%以上走的。
根据政策吹风，这次的去库存会优先在库存较高的城市进行，目前一线城市库存并不高，北上广深中心区基本没有新的供给，主要集中在城郊，所以库存压力大的其实是二三四线城市。
但这些城市的租金回报率很难覆盖利息和运营成本，到时候反而加重了这些城市的财政负担，所以得想办法解决现金流的问题：
1）出租。目前绝大大部分的城市的租金回报率都难以达到2%，还没考虑运营成本、空租率、早偿率等一系列因素，要走出租这条路只能尽可能地压低新房收购价，让租金回报率被动地超过成本。
2）出售。但如果是配售型保障房，则不一样，就是保障房一部分可以拿来出售，政府从房企手里收购的新房是打折收购来的，比如7折5折，本来就对其他房产产品有天然的成本优势，再加上政府公信的加持，会相对容易地变现。
所以，未来的各地政府收储后的运营阶段肯定得往配售型保障房的方向去发展。
3）另外一个可以“搞钱”的点，我看市面上不少人说，可以让地方把保障房出租后做成reits，这确实是一个发展方向，包括租金ABS和配套类不动产ABS都是可以探索的方向，但想大规模地搞，至少目前的市场条件并不成熟，法律框架也限制太多，各地政府自己去做困难太大，也容易出乱子，最好是中央来组建类似美国“两房”这样性质的住房抵押银行来全国统一搞。
四、对中央来说，风险解决，收益满满，背后有高人
对中央来说，不会再拿房地产当刺激经济的手段。
现在干的一切都是为了防风险，比如烂尾楼造成的社会不稳定风险、房企暴雷造成的经济风险、信贷坏账造成的银行风险，“稳”字必须当头。
所以不管是去库存还是救楼市，高层的目的都是为了解决经济中的系统性风险，而绝非允许房价再次大涨。
目前的导向非常清晰，就是全力以赴化解楼市风险，经济“去地产化”，然后甩开膀子专心搞新质生产力和产业转型。
