据时代周报报道，2024年，房地产政策的力度和频率均史无前例。据中指研究院监测，截至12月底，全年出台的楼市政策数量超780条，平均每天超过2条。
而克而瑞地产研究中心发布的报告称，2024年12月，TOP100房企实现销售操盘金额4513.9亿元，环比增长24.2%，同比持平。累计业绩来看，1-12月百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%，降幅较11月收窄近2.6个百分点。
政策一条接着一条，措施一个接着一个，直到12月，房地产市场才算给了一个正面的微笑——房企销售金额由负增长转为持平了。虽然才是一个月，后面怎样还不太好说。但是，比起持续下跌，能够止跌转平，也算是一个进步，可以从中窥到点什么。
确实如此，如果平均每天2条多政策，还是不能将楼市下跌的趋势扭转，真的会让管理层心理崩溃的，也是会让开发商和银行绝望的。尤其是银行，又投入那么多资金，如果开发商仍然像喂不饱的狗一样，伸着长长的舌头，那么，要想真正走出困境，难度会越来越大。
那么，2025年的楼市，将出现怎样的格局呢？楼市能否在政策的强力作用下，呈现积极向好、稳步恢复的状态呢？是给经济增长提供新的动能还是继续拖经济增长后腿呢？笔者认为，2025年的楼市，无论是看点、重点还是关键、核心，都会聚焦到一个方面，那就是二手房市场，亦即二手房的交易活跃度。如果二手房交易活跃，房价稳定，楼市就会步入稳定、可持续发展轨道。反之，则还要等待，耐心地等待。只是，开发商还是否等得起，银行是否等得及。
事实也是，就目前居民购房能力和潜力来看，首套房的刚需潜力是没有改善性住房的刚性潜力大的。90后、95后，特别是00后都不再有很强的购房动力，只要不能挣到足够的钱，有足够的资金偿还能力，他们是不大会像70后、80后，包括85后那样负债购房的，他们更希望活在当下，享受没有债务的美好生活。如果剔除这类人群，首套刚需人群的数量就非常有限，能够给房地产市场提供的购房支撑也非常有限。
这也意味着，真正的刚需在改善性住房人群。他们由于已经有一套房做基础，改善住房只需要增加新增面积的支出，以及配套设施提升等方面的新增支出，相比于购买一套新房的支出要少得多。而且，凡是改善性住房，也不会过度追求面积大、价格贵，而是会根据自身的实际，适度改善、有序提升。
于是，新的问题来了，那就是改善性刚需能否变成现实，需要看二手房市场需求能否活跃，有改善住房需求的居民，能否把手中的房子卖掉。如果卖不掉，绝大多数居民会放弃购买新的住房。一旦形成这样的格局，房地产市场的恢复也就难度极大了。
一个十分现实的问题是，“卖房难”已成二手房市场最为棘手的问题，相当一部分居民想改善住房条件，想快速将手中的房子卖掉。但是，需要二手房的居民则抓住卖房者的心理，想把价格压到最低。一个想卖高、一个想买低，彼此的矛盾如何化解，出路在开发商。一方面，开发商千万不要以为政策力度很大，就试图涨价。如果这样，那是自寻死路；另一方面，为了推动二手房市场活跃，开发商应当主动降价售房，给有改善住房条件的居民创造尽快出售手中住房的机会。因为，购买新房的代价小了，转让旧房的空间就大，成交的概率就能大大提升。
那么，开发商有这样的觉悟和紧迫感吗？能给希望改善住房条件的居民以出售旧房的价格空间吗？如果新房价格下调5%，旧房价格也能下调至少5%，二手房成交的概率就会有效提升，就能形成良性循环。看起来开发商的利益减少了5%，但比起利息成本等，还是划算的，是应当与希望改善住房条件的居民互动的。
从政策层面来说，也不要总把眼睛盯在新房销售方面，而要转向二手房销售，多给二手房销售提供政策支持，让希望改善住房条件的居民能够尽快将手中的房产出售，也让需要购买二手房的居民买到自己心仪的房屋，从而给新房销售创造良好的条件，真正是一举多得。所以，2025年房地产市场如何走，关键看二手房市场，而二手房市场的能否活跃，既要看政策，更要看开发商的心胸和眼界。
