01
问：前段时间，全国各地出现了二手房和新房业主联合抵制房价下跌的现象。比如，东莞松山湖某小区的业主们自动发起「房价保卫战」，呼吁卖房业主按照商定价格来维持房价，以抵制中介恶意压低房价卖房。类似的，山西忻州和大同的御龙庭楼盘业主因新房价格大幅下降而维权，要求开发商退房或赔偿。
您怎么看待这些业主为了维持房价而发起的维权行动？他们采取的行动是否合理？
冯仑：市场有风险，波动性比较大。当供需关系发生逆转时，买房可能变成一种赔钱行为，也就是说，只要买就赔钱。像买汽车一样，汽车一出门就贬值，只要你买了，接下来可能更便宜，买完就会后悔。
现在，买了房的业主会面临一些困难。比如说，房价过低导致爆仓，爆仓之后无法按时还房贷，房子被银行收走并拍卖，自己没有地方住，或者持续还房贷，还来还去，最后发现这是个负资产。
大家对房价下跌的耐受力是有限的。当房价下跌幅度在10%到20%时，业主可能还能忍受。但在一些三四线城市，房价甚至下跌一半，严重影响业主的生存。
历史上，股票市场也曾出现类似情况。股市刚开市，大盘不断上涨，吸引大量投资者。当股市突然暴跌，许多投资者气到去砸交易所。不过，当时的人投资股票多为闲钱，并不影响投资者的基本生活。后来，大家也慢慢知道，股市有风险，买股票可能会亏损，即使股票下跌也不会再去砸交易所。
当前住宅市场也正在经历类似的事。房价适度波动，购房者咬咬牙能接受，不会闹事或砸售楼处。当房价下跌超过30%，尤其是刚买房就迅速跌破这条线，购房者的生存可能会受到威胁。对于这一两年购房的业主来说，房价大幅下跌使他们陷入困境。
他们能怎么办呢——第一，大家变成一个利益共同体，坚持不降价来维持房产估值。第二，砸中介，一些业主将矛头指向中介，认为中介为了卖房赚取佣金，不断压低房价。第三，业主将责任归咎于开发商，认为其销售时的虚假宣传导致了当前的不幸结果。
事实上，政府已经出台了许多政策来稳房价、稳市场、稳预期，希望保持市场健康发展。毕竟，三四线城市涉及的购房者众多。
我建议政府可以考虑引入一些客观的估值机构，对房价进行合理评估，以及适度限制房价下跌，从而稳定预期和市场。以前是限涨，现在适当对下跌做一个限制，保持房产估值上的稳定，银行就不至于因为停贷、房子变负资产来收房，这样可能会起到一定的阶段性作用。尽管这种做法违反市场规则，但从稳定的角度出发，政府可以考虑采取一些微量的行政手段来缓解房价下降的趋势。
02
问：最近，山东省青岛市胶州市出台一项政策，将购房首付比例降至7.5%，引起广泛关注。具体来看，胶州市政府允许购买首套房且收入困难的家庭在支付一半首付款后，缓交剩余部分1～2年。这意味着，胶州在原本15%的首付比例基础上，最低可降至7.5%。冯叔怎么看这一政策？
冯仑：房子卖不出去了。胶州市将银行规定的15%首付比例降至7.5%，剩余7.5%由开发商垫付，希望减轻购房者的首付压力。这说明，这个地方的房子太难卖了，所以政府和开发商不得不采取这种方法来促进销售。
但我觉得，买房和买任何东西一样，门槛越低越没人买。因为大家对市场的预期因此变得更低，反而不愿意购房。开发商的这一举措是出于积极愿望，但从市场的客观反应来说，这可能会让购房者更加犹豫，大家更不敢买房了。
我建议购房者还是应该按照银行和正常市场机制来安排首付。如果手里确实没有钱，那就先别买，千万别因为7.5%的低首付就盲目购房。
因为未来开发商的履约能力也可能出现问题，如果开发商暴雷，就会把购房者置于更复杂的法律矛盾当中。
即便开发商愿意垫付这7.5%，银行也应该仔细审查企业的资质和信用。如果财务状况良好，那么这种安排可以考虑。如果开发商仅仅是为了临时促进销售而采取的手段，财务状况不明，那么购房者需要特别警惕，以免陷入未来的风险中。
