房子不仅可以用来居住，也可以用来买卖。而在买卖的过程中，就会出现一些匪夷所思的事情。比如说，买了房子，却并没有资格居住。民法典时代，买房一定要考虑居住权问题。
01
并不天经地义的事情
长期以来，人们觉得欠债还钱天经地义，自己花钱买的东西，当然也就会属于自己。
只要不违反法律，不违背公序良俗，自己就可以随意使用和处理。
然而现实情况中，往往会出现一些不怎么“天经地义”的事情。
比如说，欠债虽然通常需要还钱，但是不少国家的企业在申请破产之后，是可以不用还钱的。
再比如说，买来的房子，你未必有资格住进去。
原因在于，房子除了所有权之外，还有一种权利，叫做居住权。
房屋的所有权很好理解，通常是买房的时候，房本上写谁的名字，所有权就是谁的。
最多再看一下买房的时候谁出钱，然后综合判定。
但是房屋的所有权和居住权，未必是连在一起的。
对于居住权，我国民法典施行以前未有法律规定。
民法典实施之后，其中有规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
也就是说，房子归谁居住，并不看所有权，而是看居住权。
02
许女士的房子
我们来看看发生在武汉的真实案例，这是武汉首例有关居住权的案件。
2006年，五十多岁的李先生，跟一位姓许的女士结了婚。
他们俩的年纪都不小了，所以一直都没有孩子。
在结婚之前，许女士就比较有钱，也买了一处房子。结婚之后，李先生就跟她住在了一起。
许女士还有一个弟弟，两人的关系还不错。
2014年，许女士生了一场病，身体越来越不好，弟弟许先生也来看望她。
在病床前，许先生嘘寒问暖之后，就开始讨论房子的归属问题。
他的意思是，李先生毕竟是个外人，是许女士年纪很大了才找的老伴，而且两个人没有孩子。
自家姐弟已经这么多年的亲戚了，于情于理，房子以后都应该给弟弟才对。
许女士毕竟是从上个世纪前几十年走来的老人，对于弟弟的话，非常赞同。
但是她又觉得，李先生毕竟和自己是合法夫妻，两个人的感情也不错，他照顾自己很周到，总不能在自己病故之后，就让他没地方住。
经过一番思索，许女士最终留下了一份遗嘱。
根据遗嘱规定，在她去世之后，房子会归弟弟许先生所有，但是丈夫李先生可以依然住在房子里，除非他再和别人结婚。
03
因为房子起争端
2016年，许女士去世。
她的弟弟和丈夫，因为房子的问题，发生了争执，并最终闹到了法庭上。
两人都觉得自己对房子拥有主权。
许先生觉得，姐姐没有子女，那么自己身为弟弟，就是她财产的继承人，所以姐姐的房子归自己这个弟弟，很理所当然。
李先生觉得，妻子的房子，在妻子死后归丈夫居住，这很正常。
而最终法院的判决，完全遵照许女士的遗嘱，房屋所有权是弟弟许先生的，但是李先生可以一直在房子里居住。
04
民法典之后的变故
2021年1月1日，民法典正式开始实施。
在其中，物权编新增了居住权相关规定，无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都需要向登记机构申请登记。
李先生在年初发现，自己住的这处房子，被妻弟许先生挂在某个网络平台上出售。
他担心房子被卖之后，影响自己继续居住，于是就赶紧拿着法院判决书，来到法院执行局，申请居住权强制执行。
最终，法院执行局进行了执行登记，明确李先生拥有该处房产的居住权。
像李先生所居住的这种房子，处于一种很奇妙的状态。
李先生本人没有房屋的所有权，只有居住权，但是他只要不违反遗嘱规定，就可以一直居住下去。
许先生并没有居住权，但是他对房屋拥有所有权，并且完全可以将其出售。
这时候，如果有人买到了这处房产，就会很尴尬地发现，房屋里居住着一个七十来岁的老大爷，而且哪怕上法院去询问，也会得到确切的消息：这房子所有权是你的没错，但是这位大爷有居住权，你不能赶走人家。
随着类似的案例越来越多，人们在买二手房的时候，尤其需要注意，一定要仔细询问房屋的居住权问题，不能含糊。
否则，买了房子，很有可能没权利住进去。
05
居住权获取也有失败时
同样是今年年初，另一个案件里，有关居住权的获取，就得到了另一种结果。
这是发生在北京海淀的第一起居住权相关案例。
小王的父母很早就已经离婚，把她判给父亲老王抚养，为此在老王夫妻俩离婚的时候，房子判给了老王。
后来，父亲老王和杨女士结婚，而杨女士选择把小王赶出家门，不让她再住老王的房子。
小王向法院提起诉讼，要求获得相关房屋的居住权。
法院经过审理认为，老王夫妻俩离婚的时候，只决定了房子归谁所有，没有书面规定小王对房屋有什么权限，只有单纯的监护义务；并且后来老王和杨女士结婚，对房屋产权进行了变更登记。
因此，小王的情况不符合民法典中对于房屋居住权的相关规定，她无法获得房屋居住权。
无论是李先生，还是王小姐，有关他们的案例，都在说明一件事：
民法典时代已经到来，以后有关房屋居住权的纠纷，只会越来越多。
日后无论是买房还是卖房，人们除了注意房屋所有权之外，还需要注意房屋居住权。
甚至某些时候，居住权会更加重要。
作者：王昊
