编辑 / 李霂轶
“世茂全方面代管”
“大家知道我们和世茂合作的消息都很开心，也都来敬酒，我昨天也是多喝了几杯。”
1月13号，鲜少露面的福晟集团董事长潘伟明，和世茂集团董事局副主席、总裁许世坛双双出现在发布会现场，官宣了双方的合作。发布会前一天，他去参加了深圳前海旧改的项目年会，村民们来了2000多人，摆了238桌的宴会。潘伟明多喝了几杯酒。
在这之前，有关世茂和福晟的并购消息传言四起，如项目合作规模达2000亿元，合作项目数量87个等。种种描述下，世茂和福晟的交易细节被放大无数倍。但没有人能否认一点，这将是一场房地产历史上规模最大的并购案之一。
舆论关注下，潘伟明携福晟六建集团董事长林栋，与许世坛及一众高管出现在媒体的聚光灯下。
发布会伊始，许世坛和潘伟明并肩进入会场，落座正中间席位。活动开始前十分钟，大屏幕播放到世茂集团引以为傲的深坑酒店时，许世坛不忘以主人翁的身份，向潘伟明简短介绍了项目情况。
许老板欣喜之余，潘伟明的心情或许更多是五味杂陈。要知道在两年之前，福晟还是一家拥有千亿梦想，货值一度达到8000亿元的“黑马”房企。
按照许世坛介绍，这次与福晟的合作不止1000亿可售资源，摆在货架上的，还有将近4000亿规模的旧改存量货值，这些都将以“世茂福晟”品牌对外公布，未来由世茂操盘管理。而在合作范围上，也不仅是市面上流传的50多家，而是一次全方位的合作，合作内容涉及住宅、旧改、商业等项目。
这几乎“掏空”了福晟的家底。尤为值得一提的是，福晟也把其最优质的的两大资源：福建六建和旧改资源，搬到了货架之上。
福建六建主业是建筑总承包，主要为地产开发商等提供代建服务。在福晟集团业务板块中，福晟六建是其中重要收入支撑。潘伟明现场谈到福建六建时表示，“只要政府允许建多高，六建就能建多高。”
而在旧改资源的合作中，潘伟明也提到，在近4000亿的旧改资源基础上，未来还会有更多新增旧改资源引入。而这也被许世坛认为是世茂最需要弥补的资源。
眼下，这些项目很快就迎来新的管理者。据知情人士透露，目前世茂方面已经派驻团队进入项目，在人员方面会进行一定的调配。
这场合作的落定，预示着潘伟明迎来了他的“白衣骑士”，福晟集团也将能走出债务漩涡。在大规模调整后，福晟的危机也将得到一定程度的缓解。
黑马失速
1993年，28岁的潘伟明终于下定决心辞职。彼时，与冯仑那一拨的“92派”企业家一样，时任广州从化区最年轻的镇长潘伟明，拉着还在从化市监察局工作的哥哥潘超文，一起弃官从商。
从小就走街串巷，靠着卖冰棍贴补家用的潘伟明，有着很好的商业头脑。据媒体报道，那时正赶上广州筹建水电站，潘家原籍的土地也在征收范围内，补偿标准是每人5万元。按照全村千余口人计算，安置金接近5000万元。
但潘伟明发现，安置金无法满足村民的购房需求，于是兄弟俩建议村民将资金借给自己，成立房地产公司。等到安置房完工后，村民用房抵扣相应款项或者留在公司享受分红。
就这样，潘氏兄弟拿到了启动资金，房子建成后，效果初见。1993年3月，尝到甜头的二人，注册成立了广州云星地产公司。短短几年时间，公司便在广东崭露头角，陆续开发了包括星河绿洲、夏日港湾在内的30多个地产项目，总开发面积达500多万平方米。
潘氏兄弟就这样发家了。
与之后不同，在创业初期，潘伟明表现得很节制，他对成本控制的风险意识特别强烈。
1993年，中国房地产市场第一次出现热度，房地产企业急剧增加，开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。同年，国务院出台了“国16条”，1994年又颁布了系列法规稳定房地产市场。潘伟明没有在那时盲目扩张，反而把握住了之后国内楼市的复苏，提速发展。
并且，在面粉比面包贵的2006、2007年，他也没有疯狂的高价拿地。那时的潘伟明心里很清楚，在中国房地产行业中，中长期的胜利在于预见性与洞察力和对节奏的控制。
就像他创业早期曾判断广州的房地产市场区域性垄断逐步形成，中国城镇化快速发展是大趋势一样，在大连、长沙、济南、厦门、福州等多个二线城市中，最终选择了有深耕潜力的福州。2003年，福晟集团成立后，哥哥潘超文扛起了云星地产的招牌，而潘伟明则全身心投入福晟。
当初给公司取“晟”字，潘伟明意在：日逐其成。然而随着企业的发展，创始人对规模的渴求，让最初的愿望变了形。在福晟集团成立两年后，潘伟明的野心凸显。2006年，他斥资1亿多元，收购了有70年历史、当年产值在20亿元以上的福建六建集团，被业内视为“蛇吞象”的经典案例。
也是从那时起，上市成为潘伟明的目标。在收购六建集团时，他曾坦言，资本市场对房企的门槛较高，却鼓励优质的施工企业。因此通过并购六建，整合福晟的生产链，目的很明确，是奔着上市而去。然而一直等到2017年12月，潘伟明才通过反向收购佑威国际，借壳登陆香港资本市场。
2015年前后，为了上市，福晟逐渐开启规模化扩张之路，通过凶猛的并购拿地，囤粮拓储。
尽管踩稳了1993年和2006年，潘伟明却躺倒在2016年。据媒体报道，2016～2017年，福晟在资产价格高位时疯狂拿地，并且大部分采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。2017年，在一份房企新增土地储备的排行榜上，福晟以1358.8万平方米的成绩，和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。在博得行业眼球的同时，也为这家渴望快速做大做强的房企，埋下隐患。
2019年9月，潘伟明将其所持福晟国际的股权转给儿子潘浩然，并委任其为执行董事。28岁的潘浩然，在与父亲创业时的相同年纪里，却有着不同的境遇。这个曾被业内称为“饭桌上可以开董事会的企业”，在潘伟明卸任董事会主席后，7名执行董事中，家族成员仅剩下三位。
小学时靠着卖冰棍，潘伟明悟出了人生第一个经商道理：资金周转速度越快，胜算越大。“那时候没有冰柜，冰棍不能过夜，进货回来之后，冰棍买得越快，越能赚到钱，否则时间一长，冰棍都要融化了，就血本无归。”
长大成年后，在卖房子这件事上，这个有着粤系房企基因的闽系开发商，在一波波的并购和攻城略地中，还是失速了。
败于时机
发布会前3天，一张潘伟明乘坐高铁的照片，流传于网络。照片上，潘伟明身穿一件毛衣背心和一件白色衬衫，面容略带憔悴，全然看不出富豪身影。
自2019年下半年以来，股价闪崩、裁员50%、申请破产被拒等消息陆续爆发。这些消息的潜台词是，潘伟明的资金链出现了问题。
福晟集团数据显示，2019年上半年，福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元，而2018年同期为11.54亿元；负债总额为741.34亿元，净负债率为138%。在负债结构中，短期负债占比最高，为443.47亿元，占比59.82%，而其银行结余及现金约为9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金不足以覆盖短期负债，短期偿债压力较大。
债务高企下，福晟集团的兑付开始出现问题。在2019年8月，有消息称，福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。而这场兑付危机，也迅速引发了资本市场的关注。据媒体报道称，自此之后，一些主流银行开始对福晟集团进行打压，要求其提前还款，很多已经批下来的授信也被取消，福晟集团的资金链几近断裂。
追本溯源，福晟的这场资金危机，与其两年前的高价拿地有密切关系。
2017年，福晟拿下一度拿下货值3199亿元的项目，排名全国房企第7。到2018年末，公司土地储备的货值已超过8000亿元。因为四处抢地，这家公司曾被业内称为“拿地飞虎队”，由潘伟明亲自挂帅。
这期间，为了规模追逐，福晟开始高价抢地。上海某房企投资总监表示，“福晟的项目主要在大湾区，大湾区是旧改比较多。但是福晟是出了名的收并购不计成本，现金流玩不转了。”
这种高价拿地的策略，在房企中并不少见，但在一个错误的时机下，却成为了福晟发展过程的关键要害。2018年，原本火热的房地产市场，遭遇调控重拳，市场迅速转冷，福晟的项目出现去化难题，让原本紧张的资金难题，迅速开始恶化。
一家曾经冉冉而起的黑马房企，终究还是败于时机，成为他人规模发展的“嫁衣”。
在最后的采访问答环节中，潘伟明也主动谈到了福晟的一些不足，他表示，“第一，世茂的现金流管理相当到位，这点也可以弥补一下我们在过程中的不足；第二，世茂是强调人均效能，福晟这几年可能在发展中考核偏弱。”
采访结束后，潘伟明匆匆离去，没有给记者更多提问机会。但在采访间外面，等待他解决的问题，要多得多。
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