中房报记者 田傲云丨北京报道
市场期待已久的新政终于出台。
6月26日下午，北京市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出多条精准支持刚需和改善性住房需求的新措施。其中，重点包括将首套房的首付款比例降低至20%，同时首套房的商业贷款利率也下调至3.5%，公积金贷款额度最多上浮了40万元，并积极推进“以旧换新”活动等。
至此，四个一线城市均已全面响应“5·17降首付、降利率”的政策导向。
北京此次优化楼市调控新政并不令人意外。5月17日，央行等多部门联合发布降低首付比例、取消贷款利率下限等新政，随后，上海、广州、深圳等城市先后跟进，此后，市场层面一直关注北京何时出台相应政策。
“大家都在等着新政出台。”北京万科东庐项目负责人向中国房地产报记者表示，“5·17”政策出来的首个周末，有20多位客户选择交付定金，期待后续政策效应的进一步释放，特别是关于首付比例和房贷利率的调整。
对于新政的发布，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用。“降首付具有极大的降低门槛效应，很多年轻人特别是积累的刚需能够进入市场；此外，公积金额度提升，对于很多工薪阶层来讲带动效应比较强。北京机关国企事业单位比较多，公积金新政带动的需求比较明显。”
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全力支持刚需和改善性住房需求
北京楼市终于迎来了新政，全面支持刚需和改善性住房需求。此次政策调整涉及首付比例、房贷利率、公积金贷款上限的下调，以及推进“以旧换新”等多项措施。
从首付比例方面来看，按照新政，首套房最低首付比例为20%；二套房方面，五环内最低首付比例为35%，五环外最低首付比例为30%。
同时，商贷利率也作出调整。首套房商贷利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；二套房商贷利率下限调整为五环内LPR减5个基点，即3.9%，五环外LPR减25个基点3.7%。
多位受访人士认为对于北京楼市而言，此次降低首付比例在很大程度上使得购房门槛进一步降低。
“此前北京首套房政策方面，即对于城六区和非城六区都落实了3成首付的政策，此次继续降低，说明降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具。对于降低购房成本有非常明显的作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。
李宇嘉认为，首套和二套最低首付比例降至20%和30%，是差别化住房信贷政策的最低首付比例，未来北京、上海、深圳这3个城市最低首付比例应该保持在这一水准。他还提到，商贷利率最低3.5%、二套3.7%和3.9%仍有下降的空间。
此外，通知还明确支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的在个人住房贷款中认定为首套住房。
李宇嘉表示，该政策通过住房政策支持生育和养育。“户籍二孩及以上的多子女家庭有客观性，购买第二套住房仍属于刚需，执行首套资格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降低门槛和成本的双重效果。”
通知还提出组织开展住房“以旧换新”活动。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售，开发企业则无条件退还订金。
李宇嘉表示，搭建平台是多数城市在推进“以旧换新”的基本做法，也是较好的方式。“‘以旧换新’交易链条长，涉及的主体多。”
但他也提到，仍需在两个方面继续推进，一是链条上的中介协会、开发协会、装饰装修协会、银行业协会等应降低会员的相关成本，包括中介代理成本、房价优惠幅度、按揭利率，让购房者和卖房者真正感受到以旧换新带来的实惠；二是推进带押过户。
根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30城、40城参与。
此外，通知还正式落实了北京住房公积金管理中心官网此前发布的《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》。按照通知，对于申请公积金个人住房贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持，最多可上浮40万元。
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房市利率调整引发热议
政策发布后迅速引发了广泛关注。
多位房屋中介人士表示，此次新政刚出就同时接到多位客户的线上咨询。“有之前带看过的客户，也有已经签了合同就等着新政出台的客户来确认。”
不少购房者表示，降低首付比例和贷款利率对于他们来说是一个好消息，将大大降低购房门槛和贷款成本。“我们一直拖着没办贷款，就等着新政策出台。”
合硕机构首席分析师郭毅表示，利率直接影响到购房成本和月供压力，尽管目前的利率调整没有达到全国最低水平，但整体利率的下调仍能在一定程度上降低购房总成本和日常生活压力。“对于刚需客户来说，价格的变化是一个重要的触发因素，因此接下来将首先对刚需购房者形成一轮明显的拉动效应。”
以一套五环内城六区住宅为例，以首套房商贷200万元、30年等额本息进行计算，房贷利率由4.05%降至3.5%，房贷总利息将从141.66万元减少至123.32万元，每月还款减少约510元。
谈及新政对市场的影响，郭毅认为，“5·17”政策之后，二手房市场已经连续五周实现了成交高位的提升，此次新政策的实际落地将进一步增强二手房市场的活跃度，并且这种拉动效应会更加持久。对于新房市场，这次政策也会带来一定的积极影响，但这种影响可能不会持续很长时间，更可能是中短期的反应。
值得注意的是，由于调整后的新发房贷利率与存量房贷利率形成明显利息差。为此，不少存量房业主也关心如何解决存量房高利率问题。
“我的房贷是lpr+55BP，与现在新发的房贷利率比较多了快1个点，要多付出近100万元的利息。”购房者吴女士表示。
未来存量房贷利率是否会有下调的可能性？
对此，李宇嘉认为主要取决于两方面因素，首先，如果提前还贷的现象较为普遍，这将是一个重要因素；其次，如果央行下调存款准备金率以及商业银行贷款利率，包括中期借贷便利（MLF）和其他再贷款利率等，银行也有可能会相应调整房贷利率。
