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我国曾两次调整存量房住房利率，一次是2008年，另一次是2023年。
中房报记者 田傲云丨北京报道
下调存量房贷利率呼声越来越高。
伴随着“5·17新政” 取消贷款利率下限后，新发房贷利率已降至“3”字头，四大一线城市也已全部跟进，但存量房贷利率却依然高企，这让不少存量房业主直言被“背刺”。
“新政策只照顾到了新购房者，难道我们就不需要减轻还贷压力吗？希望尽快取消加点。”存量房业主李先生抱怨道，自己的商贷利率是LPR+55个基点，他的朋友刚刚买了新房，享受到了最新的政策红利，不仅首付比例降低了，房贷利率还降为了LPR-45个基点即3.5%。
较大的利息差之下，部分存量房业主考虑提前还贷。“虽然这并不是最理想的解决方案，但可以减轻部分利息负担。”李先生表示。
存量房业主王女士则选择了不同的应对方式。由于没有足够的积蓄提前还款，她计划将经营贷腾挪用于偿还房贷。王女士解释说：“经营贷利率比房贷利率要低很多，这样也可以减轻还款压力。”
银行可否下调存量房贷利率？多位受访人士在接受中国房地产报记者采访时表示，根据现行政策和规定，银行并没有义务或要求下调存量房贷利率。
“但未来房贷利率还是可能会下调。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，首先，如果提前还贷的现象较为普遍，这将是一个重要因素；其次，如果央行下调存款准备金率以及商业银行贷款利率，包括MLF（中期借贷便利）和其他再贷款利率等，银行也有可能会相应调整房贷利率。
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政策红利下的存量房贷者
“坐标深圳，贷款一样的金额，现在新购房者月供比我少2000元。”6月初，有读者留言呼吁公平对待，降低存量房贷款利率。
存量房贷款利率多由5年期LPR（贷款市场报价利率）和加点两部分组成，其中基准部分随5年LPR变化浮动，加点部分则在合同期限内固定不变。李先生是一位在北京工作的工程师，3年前其所购买的商品房商业贷款利率就是LPR+55个基点，总贷款额248万元，月供达14788元/月。
今年5月17日，中国人民银行召开了一次重要会议，宣布了进一步降低首付比例和房贷利率的政策。这一消息令很多新购房者欢欣鼓舞，他们可以以更低的利率买房。然而，对于李先生这样的存量房贷者来说，情况却截然不同。
会议结束后，各地迅速落实了这些政策，新发房贷的利率显著下降，而存量房贷的利率却没有同步下调。李先生的房贷利率依然保持在4.75%，新购房者则享受到了3.5%的低利率，这让他感到十分不满，“我们这是被‘背刺’了啊！”
近1年来，“提前还贷”现象持续升温。和妻子商量后，李先生也决定提前还款以减轻利息负担。“如果提前还款，我们要压缩家庭开支，比如取消了原计划的家庭旅游。”
存量房业主王女士则选择了一条不同的道路。2020年，王女士购买了一套二手房，总价约250万元，商贷150万元，商贷利率5.3%，月供超过8000元。
在听到信贷人员介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王女士很快来了兴趣。“最近经常接到银行电话推销年利率2.8%的低息贷，称可以通过经营贷款来来偿还房贷。”
信贷人员告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“商贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。
“需要我准备一个1年以上的营业执照，向银行递交相关材料进行面签，银行出评估后再准备去补充递交流水、公章、上下游合同等材料，银行放款之后解押上家银行，抵押下家银行。”王女士告诉记者，信贷人员给了她一份年化2.95%固定利率、20年期等额本息，金额110万元的经营贷贷款方案。
即使名下没有公司，信贷人员也会协助办理相关材料，100万元以上的贷款只需要付1%的手续费即可。“与商贷相比，经营贷每月少还2000多元的利息，还贷压力会小很多。” 王女士表示。
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存量房贷利率会调整吗
尽管购房者对于下调存量房贷利率的呼声越来越高，但银行却表现得相当谨慎。
某国有商业银行负责信贷的工作人员告诉记者，主要是因为涉及大量的存量贷款，一旦调整，将对银行的利润产生重大影响。此外，银行在贷款利率调整上的灵活性有限，需要考虑市场竞争、资金成本等多方面因素。
该工作人员进一步解释，银行的存款利率和贷款利率是相互关联的，如果大规模下调存量房贷利率，银行的利息收入将大幅减少，这可能导致银行的资金成本增加，进而影响其运营稳定性。
而提前还贷使银行的资金流动性受到影响，收益预期也受到较大影响，银行对于“提前还贷潮”也并不感到轻松。
实际上，根据现行政策和规定，银行没有义务下调房贷利率。“购房人与银行之间的贷款协议受合同法保护，这是契约精神的体现。”李宇嘉表示，双方在签订贷款合同时，已经约定了具体的利率，这是一个市场化的合同。因此，银行没有义务向购房者让利。
此前，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时就曾明确表示，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。
但多位研究人士建议政策的制定需要与时俱进，监管机构应鼓励银行根据市场化、法治化原则与借款人协商调整利率，以更好地适应现实需求。
此前，我国曾两次调整存量房住房利率，一次是2008年，另一次是2023年，其原因也与提前还贷增多及新发房贷及存量房贷息差较大等因素有关。
未来存量房贷利率是否会有下调的可能性？李宇嘉认为，如果提前还贷的现象变得非常普遍，未来存量房贷利率有可能会下调。此外，如果央行下调存款准备金率、对商业银行的贷款利率以及中期借贷便利（MLF）和其他再贷款利率等，银行的资金成本降低后，也有可能调整房贷利率。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在市场利率持续下行、政策导向支持降低居民负担、以及银行为了维持客户关系和市场竞争力的情况下，未来存量房贷利率下调的可能性存在。
但柏文喜也提出，存量房贷利率下调可能带来一定消极影响，例如压缩银行的净息差，影响银行的利润水平；可能引发资产负债管理的难度增加；以及对金融市场稳定性构成一定挑战。
