三亚市地下风情街被指违建。陈标志/摄“
购买“虚拟分割”地下商铺，“8年返租”无疾而终，购买人打赢官司3年却要不到钱……
中房报记者 陈标志丨三亚报道
提着一大袋子情况反映材料，王女士等在三亚四处讨说法。
在这些情况反映材料中，有生效的法院判决书和执行裁定书，也有向当地有关部门的求助信，分门别类地用曲形针和金属夹子夹好，每摞材料都用便签纸写好了材料的类型。
遗憾的是，她们四处奔走多年，却始终没有一个满意的结果。
9年前，王女士及其朋友朱女士以55000元/平方米价格，在三亚市一地下商场项目——中央大道风情街购买了两间各40多平方米的铺面。但她们“真金白银”投资铺面却招来了一堆烦心事：数年过去了，不仅开发商承诺的“委托经营”“返租收益”的回报未能兑现，要回商铺自主经营也显得困难重重。
“开发商从一开始就违约，打赢官司也已经过去3年了，至今一分钱也没要到。”王女士告诉中国房地产报记者，讨要说法也找不到人，她们曾向法院申请宣告开发商破产还债，但被法院驳回了。
记者了解到，不仅仅是王女士、朱女士等在三亚购买地下商铺“投资失利”，与其有同样遭遇的购买人有上百人。他们一方面通过信访的方式向当地相关部门求助，以求化解矛盾；一面通过法律诉讼的方式，以求解决与开发商的纷争。
但时至今日，此问题仍是一个悬而未决的棘手事儿。
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“一次错误的投资”
“目前我们面临的现实情况，就等于钱财两空了。”不久前，海口市市民王女士再次提着一大袋子材料，奔走在三亚市的各个部门之间。
王女士所反映的情况，就是她和朋友一起在三亚投资购买地下商铺的事。她认为，这是自己人生中的“一次错误的投资”。
王女士告诉记者，2015年3月，她与定居香港的“闺蜜”朱女士在三亚游玩，无意间看到了三亚市“中央大道商业街”项目（解放路地下人防工程）商铺销售广告。有意投资商铺的王女士，进而向开发商了解该项目的商铺情况。
当年4月10日，王女士及朱女士以合伙的形式，共同与该项目开发商海南天懋投资有限公司（以下简称“海南天懋公司”）签订了一份《三亚解放路（新风街-和平街）人防工程（中央大道商业街）平时使用权转让合同》。
按照合同约定，王女士等以55000元/平方米的价格，受让该项目“C1249”商铺的使用权。该地下商铺建筑面积约40.3平方米，使用权期限为45年。但实际上，该商铺的使用面积仅为20.15平方米，公摊面积高达50%。
而在此前的3月30日，朱女士也为自己刚满1周岁的儿子李某某，在该项目购买了一间建筑面积为40.26平方米的商铺。该商铺单价、使用年限及公摊面积与“C1249”商铺情况一样。
在签订上述转让合同的同时，开发商海南天懋公司还与王女士等签订了一份《补充协议》，内容为：王女士等受让使用权的商铺委托第三方公司经营管理，经营管理期限为8年，前3年王女士等不得解除委托关系，后5年可以自由选择。
该补充协议还约定，商铺经营管理方每年支付商铺总款项的8%的收益款给商铺受让人。但前3年24%的收益，商铺管理方直接交给开发商；后5年收益按年支付，直接支付给王女士等受让人。
为此，王女士等向开发商支付了76%的商铺受让款。开发商在主合同中承诺，上述商铺于2016年2月6日前交付给受让人使用。据了解，该项目后更名为“三亚风情街”。
值得注意的是，海南天懋公司还为王女士等发放其自行制作的《三亚风情街商铺使用证》。该证上载明了使用权人、所在层数、位置编号、使用面积等，一切显得“很正规”。
而商铺“返租收益”的商业模式，也让王女士等人吃了颗“定心丸”。“当时我们也觉得，投资商铺的回本周期并不长，投资风险也相对较小。”王女士告诉记者，但后来，事实并非如此。
当初，与王女士等人同样想法的，至少有上百投资客。这些投资人基本上以同样的方式在该项目购买了商铺。
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法院判开发商赔付违约金
三亚风情街这些“铺面”已没商户经营。陈标志/摄“我们后来维权时统计到的数据，海南天懋公司至少卖了100多间地下商铺，情况基本与我们一样。”王女士告诉记者。
2024年8月26日，三亚市综合行政执法部门出具的一份群众信访答复件上记载“购买（三亚地下风情街商铺）总计109户”，也印证了王女士等人的上述说法。
那么，看似“一本万利”的地下商铺投资，为何又引发众人维权了呢？
王女士等受让人告诉记者，开发商海南天懋公司在合同中承诺2016年2月6日前将商铺交付给受让人，但实际上一直到2018年8月份才交付。更让王女士等感觉情况不妙的是，开发商擅自更改了第三方委托经营公司。
“当初，我去地下商场找我们的商铺，找了很久都没找到。”王女士称，“开发商的工作人员随手一指说‘那就是你们的’，但商铺的编号与合同上的商铺编号对不上，他们实际上是一种‘虚拟分割’，没法确定谁的商铺在哪。”
由于开发商在延期交付上没有任何说法等原因，2021年1月，王女士、朱女士等将海南天懋公司诉至法院，要求法院判令海南天懋公司支付逾期交付商铺的违约金。
实际上，这是商铺使用权受让人王女士等拿起法律武器维权的第一步。王女士告诉记者，该项目是未经规划报建和验收的项目，至今仍是违建，她们要解除与开发商的受让合同，要回自己的投资款。
2021年6月，三亚市中级人民法院对此作出判决，海南天懋公司向王女士、朱女士支付逾期交房（铺面——记者注，下同）违约金46万余元。在另外一起判决书中，前述法院也判令海南天懋公司向朱女士的儿子李某某支付逾期交房违约金45.6万余元。
值得一提的是，受让人李某某刚满一岁时购买的铺面，截至上述判决时，他已满7周岁。原本是母亲送给他的生日礼物，孰料因购买地下铺面而卷入了一场令人闹心的纠纷官司。
记者了解到，不仅仅是王女士等将开发商海南天懋公司诉至法院，其他诸多铺面购买人也分别将开发商告上法院。
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法院执行生效判决受阻
截至目前，上述判决已生效。王女士等多次申请法院执行，但违约金的问题至今没有实质性进展。
2022年12月，三亚市中级人民法院就王女士、朱女士等诉开发商海南天懋公司合同纠纷一案，作出相应执行裁定书，责令被执行人海南天懋公司履行生效判决确定的给付义务，并向法院报告财产状况。但海南天懋公司未报告财产，亦未履行生效判决确定的义务。
为此，三亚市中级人民法院轮候查封了海南天懋公司相关地下人防工程使用权，并对该公司名下的多个银行账号进行了冻结。另外，法院还对海南天懋公司及其法定代表人曹某采取限制高消费措施，并将该公司纳入失信被执行人名单。
王女士等最为关心的是开发商的违约金，但至今没有被执行给付到位。原因在于被执行人的银行账户无可执行余额，也未查询到其可供执行的财产。为此，法院终结本次执行程序。
2023年6月，法院针对王女士等申请追加商铺租赁户、现地下商场管理方等作为被执行人。但王女士等人的申请被法院驳回。
之后，王女士等发现被执行人海南天懋公司在三亚风情街项目管理方有未支取的收入，便向法院申请执行。海口市中级人民法院作出执行裁定，扣留、提取相关款项至案件的代管款账户。
但王女士等依然没有拿到这笔款项。期间，王女士等曾向法院提出申请海南天懋公司破产还债。“不知道什么原因，法院最终没有立案，将申请材料返还给了我们。”王女士告诉记者，在法院退还材料时，上面还张贴了一张写有“庭长说涉地下风情街报市长，先不立放着”的的便签，令她们百思不得其解。
去年4月及今年9月，记者也就此上述问题向三亚市中级人民法院提出采访，但未得到正面回应。
“到目前为止，我们虽然打赢了官司，但事实上没拿到一分钱。”王女士称，按照目前的情况，铺面退也退不了，拿回自主经营也存在很大的风险。
今年8月底，记者也就此前往三亚地下风情街进行走访。王女士指着两间“人去楼空”的铺面告诉记者，开发商的人说这两间铺面是她们的，但是铺面编号与他们当初的合同上确认的编号不一致，她也不能完全确认这两间铺面属于她们。
记者在现场看到，虽然王女士的“商铺”有隔挡和玻璃门，但更多的“商铺”是平面的，所谓的“商铺”实际是一种虚拟分割，有些仅用简易柱子和挡板隔离开，挡板一拆就是光秃秃的地板，严格意义上不能称之为“商铺”。记者还见到，大部分“商铺”早已不经营，显得格外萧条。
记者也当着王女士等人的面，与项目开发商海南天懋公司一相关负责人联系采访事宜。但令人遗憾的是，该负责人表示，“我不是当家的”，不愿意接受采访。但记者在多份往来文件材料中发现，均为该负责人签字。对于此，记者将进一步关注。
值班编委：马琳
责任编辑：马琳 刘亚
