1
上周五的央行新政，无非三件事：
1 、下调个人公积金贷款利率0.25%；
2 、取消首套和二套商贷利率政策下限；
3 、首付最低比例降至15%。
未来房价会不会涨，无非就是看这三个王炸有没有用。
我们来一个个拆解。
首先，公积金贷款利率降低0.25%。
一个人一般是50万的公积金贷款，降低0.25%后，每个月的月供能减少整整70元。
恐怕没人会因为月供少了70块钱而选择买房吧？
再看第二个，降低房贷利率下限。
一句话，象征意义大于实际意义。
就像相亲的时候，女生嘴上说只要人品好就行，其他没要求。
你还真当人家没要求啊？
银行是要赚钱的。
你央行可以逼我让利，但不能逼我赔本对不对？
房贷利率再压，也得在存款利率往上保证1.5%左右的息差。
真不让银行赚钱了，那银行就不往外放房贷了。
现在，银行五年期存款利率在2%左右。那房贷利率再怎么降，也很难跌过3.4%。
其次，很多专家在做新闻解读的时候刻意忽略了一点：最新的五年期lpr利率并没有下降，还是3.95%。
那房贷利率=五年期lpr利率+加点。
即便加点按照-0.5%算，房贷利率也就在3.45%左右。
我们判断，除非银行大幅下调存款利率，或者央行官宣降低五年期lpr利率，否则首套房的房贷利率很难跌过3.45%。
那，这个降幅能给老百姓省多少房贷呢？
我们结合第三条新政，也就是首付比例最低降到15%，来一起算。
我们做一个简单的计算题：
假设我要买200万的房子，在原来的政策下，首付30%也就是60万，贷款140万，房贷利率3.95%，还款期限30年。
等额本息下，我每月的还款额是6651.57，累计偿还利息994565.12。
新政下，200万的房子首付15%，也就是30万，贷款170万，房贷利率3.45%（派克斯研究院预测），还款期限还是30年。
等额本息下，我每月的还款额是7614.79，累计偿还利息是1041325.56.。
发现没有？
在首付15%的情况下，即便房贷利率下降了0.5%，可买房人的现金流压力反而变得更大了，30年总利息也变得更多了。
门槛是低了，可压力却更大了。
另外，说真的，除了极少数出身寒微但个人能力超群的天之骄子外，我真的很难想象，什么样的家庭才敢在只能拿出15%首付的情况下，去上7倍杠杆买房。
很多人对15%首付、7倍杠杆没概念。
这么说吧。
如果你全款买房，然后房价跌了20%，你会肉痛。
如果你15%首付买房，然后房价跌了20%，你会破产。
你要知道，如果房屋价格跌过了贷款总额，银行是可以强制你做一部分提前还款的。
这样的事，在之前房价暴跌的燕郊、深圳等地，已经频频发生。
我给大家举个例子。
还是假设买200万的房子。
如果首付30%也就是60万，那么贷款总额是140万。
200万的房子，要跌到140万，那还是不太容易的。
可如果首付15%、只有30万，那房贷总额就有170万。
200万的房子，跌破170万，不难吧？
哪怕我们做最最乐观的预计，我们假设长期上房价还能再翻倍，但中间有个20%的波动，这不过分吧？
而一旦出现这样的情况，银行就会要求追加抵押物，说人话就是强制提前还一部分的贷款。
你觉得，会选择首付15%买房的人，手上能有多少积蓄？
如果没法还上部分房贷，那就是房子没收，首付和之前还的贷款全部打水漂。
两代人的努力，瞬间清零。
所以，很多事情，就怕细究。
咱们把账一算、把房产新规一扒，你还觉得房价会涨吗？
当然，也有专家跳出来说，现在除了央行新政外，楼市还有另外两大利好：
限制新地供应，以及国家队出手买房。
那我们继续来扒一下，这两个所谓的“利好”，到底能不能对房价造成支撑作用。
2
先说限制新地供应，这个政策是事实，但别抱太大期望。
这玩意跟证监会限制新股IPO一样，看看可以，真信你就有点憨厚了。
年初A股跌破2600点，限制新股上市。现在好一点涨回3100了，马上打开IPO。
像马可波罗这样的妖魔鬼怪都差点上市。
为什么呢？
因为A股最终的目标，是融资，是让金融市场给实体经济输血。
短期可以赔本赚吆喝，你还指望人家天天赔本啊？
而拉房价最核心的目的，是卖地，是缓解地方的财政压力。
也就是说，如果限制新地供应对稳房价没有用，那么房价不会涨。
如果限制新地供对稳房价有用，那么在房价企稳后，新地供应又会重新放开。
和A股2600点限制IPO，回到3100点就打开新股上市一样。
殊途同归。
大家也可以在我们的小程序里看看当时的A股有多么恐怖。
另外，我们可以看一下国家统计局公布的最新数据。
今年1-3月，国内商品房待售面积同比增长15%，住宅待售面积同比增加24%。
信息来源：国家统计局
新房大量积压。
更有网友计算啊，根据目前的在建施工面积和今年1季度的已售/去化速度来计算，即便从现在开始全国不新增任何一个地产项目，也需要整整100个月才能完全消化库存。
这个卖压，听着都吓人。
那咱们专家又说了，卖压大不要紧，现在国家正在出手买房兜底。
这个事，是事实。
但它也有两个问题。
第一，是上头会拿多少钱出来兜底。
即便只收10%的存量房，保守估算，那也是至少万亿级别的资金投入。
这么大一笔钱，拿不拿得出来，我存疑。
第二，即便兜底，可能也只会兜一二线城市的底。
为什么呢？
因为国家买了房子之后，是要作为公租房，吸引人才流入的。
那三线以下小城市，哪有这么多外来人口？公租房租给谁去？
所以，国家队抄底买房这个事，确实可能对一二线城市的房价起到托底的效果，也能明显改善地产公司的负债表。
但对于三线及以下城市，恐怕帮助非常有限。
总的来说，央行新政也好，地产新规也好，我们相信它会在短期上明显提高成交量。
毕竟哪怕只考虑置换22年之前的高额房贷，换一下手也很划算。
但想要一举扭转房价下跌的大趋势，甚至说在中期上出现暴涨，恐怕不太现实。
说到底，能影响长期房价走势的，有且只有两个要素：人口和通胀。
看看同为东亚文化圈的日韩（甚至韩国北边的邻居），生育率恐怕没有大幅攀升的可能。
那么，在缺乏有效选项的时候，你觉得，大通胀还会远吗？
