如果不是按图索骥，很容易在一片市井气息中错过这处市价559万元的联排别墅小区。
小区旁开着一家洗车店。正午时分，店主一边在太阳下撸着两只小猫一边告诉笔者，这个小区的业主们经常来洗车，有豪车，也有普通车，近20户业主中，也有一家几口租住在这里方便孩子上学的工薪阶层。
其中，有两位业主于2010年买下房产，但恐怕谁都没想到，此后十余年，房产背后剪不断理还乱，直至进入法拍程序。
金融棒棒糖也于此一窥分化中的西安法拍房市场。
01
超3万人次围观：溢价80—100万
2023年11月23日上午9点56分32秒，竞买人张龙（竞买号：P1589）出价208.074万元，开始参与西安市莲湖区北马道巷69号（紫竹轩）一幢一单元10105号房产的法拍，此时距离原定的法拍截止时间不到4分钟。
10105号为一栋4层联排别墅，套内面积179.8㎡，起拍价197.154万元，相比于市场价559万元来说，简直是白菜价，此外，其紧邻安定门，是城墙内极少流通的“高净值”资产。
▲图：紫竹轩地理位置
掐点进场的竞买人不止张龙一个，竞买价格以每分钟4-9次的频率刷新，7万、8万、24万，增幅不断攀升，拍卖也不断延时，直至11点0分54秒达到300.114万元，一锤定音。
这是11月份西安法拍住宅中热度最高的一个，25小时内引来19388人次围观，130次出价。其中，张龙出价57次，终抱美人归。同时段，紫竹轩10107号法拍房产也引来了13396人次围观，柯少娥通过竞买号T6894出价38次，以最高应价301.014万元胜出。
值得一提的是，两套房产最终成交价均超过了评估价。按起拍价来看，10105号溢价约103万元，10107号溢价约80万元。
屏幕前的你或许会说，即使是溢价，这个地段能以这个价钱买下实属赚到。笔者本也这样认为，直到查询到几则10多年前的法律裁判文书。
2013年3月7日，佐居置业公司与天正房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，西安市莲湖区法院裁定预查封西安天正房地产开发有限责任公司名下三套房屋权属，其中就有紫竹轩10105号、10107号，当时的房屋使用人为张龙、柯少娥。
文书显示，2010年1月30日，天正房地产公司作为出卖人与买受人张龙、柯少娥分别签订商品房买卖合同，价款分别为133万元、158万元。经听证查明，紫竹轩住宅小区项目商品房预售许可证主体为天正房地产公司，其与张龙、柯少娥的商品房买卖合同未进行网签、未备案登记。
▲图：紫竹轩小区
也就是说，双方在西安市房管局没有任何的买卖记录，房屋仍属于被执行人，即天正房地产公司。2014年，张龙、柯少娥曾提出执行异议，法院驳回了其请求。
业内人士表示，这也是这两套法拍房热度如此高的原因之一，因为没有房产证，所以交易受限，很难通过除法拍之外的渠道购得。相关法律也规定，被执行人及特定人可以通过实名制的形式参与竞拍，并依法享有优先竞买权。
▲图：曾被贴封条的窗户
当然，透过法庭与时间的缝隙，我们很难还原一个如此漫长与曲折的故事，也很难想象张龙与柯少娥争分夺秒的竞买视角。
12月7日，笔者探访紫竹轩小区，从城墙上倾泄下来的阳光撒向10105号与10107号的窗户，那里曾经贴着法院的封条，如今依然留有斑驳的痕迹。一户静悄悄，一户二楼依稀传出孩童的啼哭。
02
流拍率80.33%：存量走高、成交走低
法拍房背后往往盘根错节。
以紫竹轩10105号为例，除原房主数次出价竞买外，还牵扯到一起陕西某医药公司员工郑某某与刘某某的民间借贷，2018年，被告郑某某以家庭生活和家里生意周转为由在原告处借款16.65万元，至今仍未清偿。
金融棒棒糖2022年4月刊发的《限购4个月后：西安法拍房“成交率”开始倒挂》一文曾指出，当时西安法拍房的产生大多是受疫情影响从而导致的民间借贷纠纷，这个比例高达60%-70%。依据今年西安市场表现，阿里资产平台全国服务商中西部金服业务人员表示，这个比例略有上浮。
当然，法拍房也不是“洪水猛兽”。一是如今法拍信息愈发公开透明，二是可以选择专业机构完成房屋风险调查，协助参与竞拍、贷款、房屋清退等事宜，同时也可以有效规避法律风险，比如“盲拍”。
作为全国最大的司法拍卖线上平台，阿里资产目前已链接全国99%的法院，其中，陕西省总共128 家法院全部触达。阿里资产平台全国服务商中西部金服业务人员告诉金融棒棒糖，就大数据来看，西安市场有三个明显特征：
其一，整体流拍率较高。
以阿里拍卖11月份数据来看，西安上拍量239套，成交47套，流拍率80.33%。其中第4周上拍56套，仅成交8套。
今年9月份不限购等系列新政出台后，首先是银行降息，其次二套房首付比例三成降到二成，一直在刺激房地产，但政策驱动的效果并不明显，目前市场依然处于低位状态。按片区来看，只有曲江成交率在90%左右，其他区域大部分处于一拍、二拍、六拍状态，甚至变卖都走不出去。
国信达数据、纬房研究院数据也有所印证，2023年1-10月，西安法拍用房挂拍量1888套，成交量542套，流拍率71.29%。同时段内，上海成交率73.58%，杭州成交率72.01%。
▲图：1-10月全国40个大中城市法拍用房成交情况
其二，折扣较少，法拍房处置趋于保守。
这也是西安整体流拍率较高的原因之一。一些城市在进行法拍房资产评估之后，会直接打七折、六折、五折去处置，而西安评估基本不打折，所以一拍很大概率上会流拍，二拍只是降20%的话，相较于其他二手房没有太大的价格优势。对客户而言，这种情况下，就会偏向于放弃法拍房，直接购入其他二手房。
西安法拍市场上的“花活”也很少。诸如杭州，最经典的案例就是就是千万级别墅1元起拍，最后可以拍到2800 多万成交。于此对照，西安的处置更为中规中矩，趋向保守。
在成交率较为低迷的情况下，西安法拍房市场存量保持着较为稳定的增量。阿里资产平台全国服务商中西部金服业务人员表示，2021、2022年增速基本都在 20%—30%区间内。
此外，法拍房内还有一个类型走出了“独立行情”，即豪宅成交，这也是西安法拍市场的第三个特征。
03
10套千万级法拍豪宅：最高溢价128%
来看一则数据。
据阿里资产拍卖平台，截至2023年12月7日，今年西安已成交10套千万级法拍豪宅。其中6套溢价成交、4套底价成交，其中华侨城108坊两套法拍房源均为高溢价，分别为44%与63.72%。
最高溢价率128%的标的物，位于西安市曲江新区寒窑路1111号2幢10101室，建筑面积452.36㎡，共3层，吸引了11406 人次围观，其中13人报名购买。经过68次延时、112轮竞买，直至2023年10月31日10点29分成交，最终成交价格2400万元，成交单价5.3万元/㎡。
从下图中可以发现，10套豪宅中9套来自曲江，1套来自高新，再次印证了那个梗“西安的房子只分两个区域：一个是曲江高新，另一个是其他区域”。
▲图：2023年西安千万豪宅成交信息
富豪们的心态不难理解，一是确实“捡”到了，公开信息显示，华侨城108坊占地面积127.4亩的小区，整体容积率仅有1，由叠墅区、合院区、独栋区及混合区四个大区域组成，位于曲江新区大唐芙蓉园东侧，小区紧邻曲江池遗址公园。贝壳平台上，其二手房挂牌均价为48308元/㎡，高于两套法拍房成交单价。
其次禁墅令后，别墅类产品进入稀缺时代，而在资产保值升值方面，这类地处城市核心地段的豪宅，要远远跑赢其它物业类型。上海中原地产市场分析师卢文曦曾向《华夏时报》记者强调：“豪宅极强的抗跌性毋庸置疑。”
据克而瑞数据，2023年上半年，西安豪宅成交5.75万㎡，超过2018-2020年全年水平，高端市场成交份额逐年提，从2018年开始的不足0.5%，到2023年达到1.4%左右。
行文至此，我们已经可以看到，在市场穿越周期时，豪宅标的依然坚挺，普通住宅预期不足，呈现出“冰火两重天”。
当然，没有卖不出去的资产，最终还是一个价格的问题。阿里资产平台全国服务商中西部金服业务人员举了个例子，一处市场价200多万的司法拍卖资产，150万挂拍卖，客户依然期待、等待再次降价，即使目前价格已经很低。
