作者| 徐长卿
在基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点范围拓展至消费基础设施领域之后，今年10月26日，首批四单消费基础设施REITs项目开启受理。
消费基础设施REITs的面世也反映了REITs市场的持续创新和高质量发展，对REITs市场扩容、促进消费升级以及推动经济增长都具有深远的意义。
这一举措将有助于建立更加健康、多元的金融市场生态体系，为投资者提供更多投资机会，为国内经济注入新的活力。
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高收益、低回撤
REITs的他山之石
REITs起源于1960年的美国。彼时，美国住宅新开工套数急速下降，新建住房销售增速亦在下滑趋势，而自有住宅空置率持续攀升至高位，住宅市场处于供需两弱的阶段性底部状态。
时任美国总统的艾森豪威尔签署批准了一项立法，创造了一种新的具有稳定现金流房地产投资方法——将不动产和股票投资相结合。此类基金与普通基金最大的不同就是，这种基金把75%以上的钱都投资在不动产上，这些不动产都已建好，而且是用于出租。基金的收益主要来源于租金，收益的90%必须用来分红。
这项立法的初衷是让所有美国人都能获得投资于高质量商业房地产的收益，毕竟在此之前，投资商业房地产只是少数富人群体的游戏。REITs的出现让投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。
不仅在美国。自上世纪90年代开始，日本经济陷入了一段长期的衰退期，房地产泡沫终于破裂。
为了处置不良资产与复苏日本房地产市场，日本在 1990 年代末出台一系列政策，试图盘活庞大的固定资产。与此同时，投资者也在反思，房地产投资真正的价值源头——简单持有、囤积大量不动产，等待升值实现价值回报以成过去式，通过持有经营管理性不动产，实现持续稳健回报才是未来。
1998 年日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化法律》，其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券，帮助企业盘活资产，增强其流动性。
2000年，《法律》修订并改名为《关于资产流动化法》，增设了以特殊目的信托(SPT)为不动产证券化的形式。同月，又修订《关于投资信托以及投资法人法》，允许投资信托对房地产的投资，正式引入日本版不动产投资信托 (J-REIT)。2012 年至2019 年，有超过 30 只 J-REIT 成功上市。
紧随其后的是新加坡。2002年，第一支REITs在新加坡上市，此后，新加坡REITs发展迅速。
早期新加坡REITs主要拥有新加坡国内的资产，随着REITs扩大，开始收购世界各地的优质资产。2021年，24只新加坡-REITs宣布要进行价值合计超过153亿新元的资产收购，被收购资产广泛分布于欧洲、美国、中国、日本、印度等全球各地。
截至2022年4月，S-REITs总市值超过1100亿新元（占新加坡全部上市证券市值的12%），平均分红收益率为6.2%，日均成交额约3.26亿新元，在过去10年间日成交额增长超200%，占比超过市场总成交额的1/5。
无论是美国、日本还是新加坡，在其推出REITs时都处于经济增速换挡期，且城镇化水平较高。REITs的出现有利于盘活不动产存量资产，拓宽融资的渠道，带动经济增长。
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助力房地产转型
REITs的中国之路
早在2001年4月，国内信托法出台，次年房地产信托业务诞生，引起了设立REITs的讨论。但直到2020年8月7日，中国证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》后，中国公募REITs才算正式拉开帷幕。
随着中国经济从高速增长向高质量发展转变,增速有所放缓，在产业转型、消费升级面临诸多挑战的背景下，提高投资效率，盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、促进形成再投资能力，已成为当前中国宏观经济改革与发展的重要抓手。
2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。截至2023年4月，陆续又有18只基础设施公募REITs登陆沪深两地交易所，项目类型涉及高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、产业园区、生态环保等多种类型的基础设施。
其中，9月，嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金已获受理，将有望成为我国国内首单水电公募REITs。
如今，我国基础设施公募REITs已由试点发展阶段过渡到常态化发行阶段。
基础设施公募REITs的发展对于我国宏观经济以及资本市场的各方参与者具有重要意义。一方面体现在拓宽融资渠道上。基础设施领域建设项目通常具有资金需求大，投资周期长，资金筹措方式单一等特点，发展基础设施公募REITs有利于构建基础设施投融资体系，盘活存量资产，补充基础设施建设资金，同时打通投资合理退出渠道，有利于形成存量资产和新增投资的良性循环。
另一方面，通过发行基础设施公募REITs，提高直接融资比重，优化资产结构，适度降低企业负债率，防范企业债务风险。同时，将回收的资金用于再投资，降低企业经营风险，促进企业健康发展。
尤其在当下，商品住宅销售见顶，租赁住房市场广大，房地产行业进入新发展阶段，存量经济时代，REITs的发展被各方寄予厚望，更大规模的公募REITs市场指日可待。
证监会最近发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，沪深交易所共受理了4单消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。
有市场人士认为，消费基础设施REITs的正式推出有望进一步促进消费升级，未来将提供更多资金用于改善和升级存量项目，提高购物和零售体验，满足消费者不断增长的消费需求，同时也有望加速商业地产现代化进程，提高市场竞争力。
中金公司认为，消费基础设施REITs的推动是众望所归，将带动REITs市场进入新一轮高质量扩容。
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分红保障、资产质地较优
REITs受到市场追捧
自从2021年证监会、沪深两市交易所宣布首批REITs正式获批以来，REITs一直是“供不应求”的超额抢购状态。
作为不同于现金、股票和债券的第四类资产，REITs具有较为稳定的分红、一定的抗通胀属性以及与其他资产相关性弱等特征，这对投资者而言极具吸引力。
过去二十年,REITs在全球主要市场的年化投资回报率超过8%,表现出较强的抗通胀能力。其中，中国香港地区的综合收益率相对较高，达到10.8%；美国的年化综合收益率为9.35%，与标普500收益率相近。中信证券表示，2021年实际现金分派率均好于预测分派率，REITs产品的业绩如预期一样维持稳定，未明显受到宏观经济影响。
值得一提的是，基础设施类的REITs有着不俗的产品表现。
以成熟的美国REITs市场来看，受疫情影响，2020年以来全球权益市场出现明显波动，酒店、零售、写字楼等资产受到估值和业绩的双重冲击，均出现了较大幅度的下跌。
但在2020年前四个月，美国基础设施类REITs在前三个月仅下跌0.69%，四月收益涨幅扩大到8.82%，成为了表现最好的REITs品种。
根据戴德梁行《2019亚洲REITs研究报告》显示，新加坡市场中基础设施资产REITs在2019年表现抢眼。
9单工业物流REITs、2单医疗健康REITs、1单数据中心REIT平均年投资回报率高达27.7%，派息收益率7.9%，较2019年新加坡REITs市场平均值分别高出4.7%、1.9%。
其中唯一的数据中心REIT—吉宝数据中心房地产投资信托更是以66.0%的年投资回报高居市场第一。
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再看我国，目前已有28只公募REITs实现成功募集，累积募资900余亿元，底层资产主要源于环保、高速公路、产业园、仓储物流、能源、保障性租赁住房六大行业。
相较于海外已经过长期发展的REITs市场，我国公募REITs尚属于新事物，规模体量尚小，流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了公募REITs的追逐热度。
但已上市公募REITs均经相关部门严格审核，资产质地较优。此外，上市REITs 产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。
在分红方面，2021年上市的11只REITs普遍实现了1到2次分红，分红比例均不低于90%，有的甚至达到了100%，沪深交易所发布的《关于规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知》中对分红期限做了进一步要求。
随着基础设施REITs上市产品的增多，相信相关政策的鼓励和约束会进一步规范其发展。在当下房地产大开发时代后期，高利润难以为继，REITs作为存量市场资产管理工具，吸引力逐步显现。
你对于基金还有哪些了解，留言区聊聊吧。（风险提示：基金有风险，投资需谨慎。）
