摘要：随着疫情的扩散，3、4月份国外资本环境开始出现不安情绪，避险趋势明显。这也让房企们的海外融资渠道基本枯竭。所幸，境内债券融资在这一期间有所补充。
观点指数年初，疫情的到来打乱了整个社会的经济运作。
对房企们而言，销售回款减少，同时刚性支出依旧不小，这对其资金链而言是莫大的考验。所幸，多数大型房企都在1月实现了密集融资，保证了中短期的资金需求。
为支持生产的有序进行，央行在年初便开始以宽松的货币政策为企业提供流动性，但也继续强调要严格审查进入房地产领域的资金，确保“房住不炒”总基调。
随着疫情的扩散，3、4月份国外资本环境开始出现不安情绪，避险趋势明显。这也让房企们的海外融资渠道基本枯竭。所幸，境内债券融资在这一期间有所补充。
另一方面，国家发改委在4月末发布公募REITs试点工作的通知，预示着众望所归的公募REITs即将到来。REITs市场的开放将有利于盘活存量资产，填补市场的产品空白。
到位资金持续上升，房地产金融监管依旧严格
根据国家统计局发布的数据，6月单月本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。
截止6月末本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，因年初疫情影响，同比小幅下降1.9%。不过，疫情带来的影响基本散去。
从构成来看，上半年最后一月利用外资环比增长率最大，达47.9%，但由于整体规模较小，对资金来源影响不大。本年资金来源增长的主要驱动因素是自筹资金、定金及预收款部分，分别环比增长了34%和35.9%。
与此同时，同比方面，也仅有定金及预付款、其他到位资金出现了下降，分别下降7.0%和19.6%。利用外资、自筹资金同比上升幅度最大，均上升约7.0%。
政策方面，受到新冠疫情的冲击，2020年未设经济增速目标，同时中央提出专注做好“六稳”工作，实现“六保”任务。为保持资金流动性的合理充裕，1-6月期间，央行共进行了3次降准，释放资金总额约1.75万亿元，并同时配合进行多次公开市场操作。
年初，为支持实体经济，中央进一步下调1年期、5年期以上LPR。较为宽松的货币政策下，结构化存款利率逐步上升，标志着套利资本的增加，同时，M2-M1差额持续扩大，在6月末达到153万亿。对套利行为的从严监管，导致了5、6月份债券市场的资金紧张，扭转了年初的宽松格局。
另外，房地产领域的金融监管仍然从严。“房住不炒”政策基调并未改变，继续强调因城施策。
3月《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》中指出“银行保险机构要落实‘房住不炒’的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。”
境内债券发行创新高，超十家房企公开融资逾百亿
市场数据统计显示，截至2020年6月30日，今年以来房企海外发债规模已达2433.14亿人民币，同期国内地产债发债规模3554.19亿元。
总体来看，截止2020年6月30日，观点指数统计的近百家样本房地产开发企业共融资（含境内外债、IPO、增资扩股等公开渠道）6878.47亿元，其中企业债融资总额共2406.71亿元，公司债融资总额1224.85亿元，中期票据融资总额804.90亿元，短期融资券共融资708.90亿元。
从融资地点来看，境内融资共3574.61亿元，境外融资3303.86亿元。
月度来看，1月融资总额最高，达2280.20亿元，这主要依托于1月有大量海外债券发行。总融资最低发生在5月，仅有590.43亿元，甚至低于疫情爆发期2月的597.32亿元。
5月的融资低谷主要由于国内融资环境趋紧后，利率上升，很多房企取消或延迟了发债计划，而国外疫情所导致的金融动荡状况尚未恢复。境内、境外融资环境的双重打击导致了5月的融资窘境。6月的境内融资情况则延续了5月的低迷，但海外债券发行开始回暖上升。
融资类别来看，各房企在公开渠道主要以债券类融资为主，配股融资仅发生 8 起， 并均为在香港上市的内房，折合总融资额约 270.73 亿人民币。
样本公司上半年累计融资排名如下，名称优先采用上市公司股票简称。
“偿债”成资金用途热词，投资级房企融资优势显著
根据国家统计局发布的数据，2020年上半年最后一月本年资金来源合计20690.5亿元，环比增长32.2%，同比增长13.2%。
截止6月末本年资金来源合计累计值为83344.37亿元，因年初疫情影响，同比小幅下降1.9%。不过，疫情带来的影响基本散去。
成本方面，海外债的加权平均票面利率高于境内债券 2 到 3 个百分点，但在 4 月出 现交叉。一方面由于 4 月仅有一只资信较好的房企发行海外债券，导致加权平均票 面利率较低，另一方面，境外融资渠道的暂时枯竭，以及境内融资成本的下降，促 进了房企对于后者的需求，一定程度上也变相推高了第二季度境内融资利率。
从各类债券融资成本 ( 以加权平均票面利率计 ) 与融资总额对比走势来看，公司债 各月融资总额跨度最大，而企业债各月融资成本则相差明显。
同时可以发现，3月份短期融资券和企业债融资额显著高于其他月份，4月中期票据 和资产支持证券则显著高于其他月份的融资额。另外，3、4、6 月单月融资额相当 的情况下，企业债利率开始逐步攀升。
债券募资用途方面，“偿还”无疑是用途热词，在285只表明募资用途的债券中，有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务，共涉及资金2463.55亿元。同时，有43只债券提议偿还支付回售的债券。
转看主体信用评级对房企融资的影响，参考穆迪对房企的评级情况，将房企分为投资级（Baa级及以上）和投机级房企。
可以发现，投机级房企在融资票面利率和融资额上，显著高于投资级房企。
需要注意的是，由于目前房地产行业的杠杆水平，以及今年疫情的影响等综合因素，很多房企被评级机构降级，因此投资级房企少之又少，目前纳入统计的仅有中国海外发展、龙湖集团等8家房企为投资级房企。
以平均融资额来看，除1月外，投机级与投资级房企融资额水平相当，不过投资级债券票面利率波动较小，波动范围基本在1个百分点之内。
政策方面3月1日，国家发改委下发关于企业债券发行实施注册制有关事项的通知，要求企业债发行全面实施注册制，同时明确企业债发债条件：最近三年平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息，应当具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。同时，鼓励发行企业债券的募集资金投向符合国家宏观调控政策和产业政策的项目建设。
20家房企GPM中位数达30.5%
8家ROE料达两位数
房企的财务表现越来越受到重视。
优异的财务表现，带来的不仅仅是稳健的发展前景，对于企业融资也有切实的优势。观点指数对20家财务表现优异的房企深入研究及分析，通过多维度，全方位的指标评估企业的财务表现，最后有十家财务表现优异的房企脱颖而出。
根据观点指数预测，2020年1-6月候选企业毛利率中位数达30.5%，华润置地、大悦城控股等房企毛利率均在37%以上。同时，20家候选企业中，有8家ROE将达到两位数。流动性方面，全部候选企业流动比率均大于1，而中国海外发展流动比率则大于2。
以良好财务表现出名的中国海外发展自然名次优异，其最大优势便是各项财务指标均衡发展。即便是表现最弱的ROE，仍然优于60%的候选企业，而这很大程度上也是由于中国海外发展对杠杆水平的谨慎。另外，其净利率高于95%的候选企业，充分显示出优异的盈利能力。
龙湖集团同样有着出色和均衡的财务表现，其净利率和毛利率均超过80%的候选企业，两项指标分别为22.8%和33.5%。同时，龙湖集团稳健的杠杆水平，也提升了整体的财务表现。以净负债率作为衡量基准的杠杆水平，龙湖集团则低于75%的候选企业。
此外，华润置地也以优秀的盈利能力位居“2020中国年度财务表现TOP10”前列。根据观点指数预测，2020年上半年华润置地的毛利率和净利率分别超过95%和90%的候选企业。而净负债方面，同样表现出色。
18家涉房企业赴港上市，物业服务股权融资频密
市场数据显示，2020年1-6月共有18家房地产相关企业申请港交所上市，包括上实地产、上坤地产等传统房地产开发企业，也有房企分拆物业版块、文旅版块等进行IPO，佳源服务、金科智慧服务、合景悠活、世茂服务等申请上市的步伐紧密。
此外，有4家公司成功上市，分别为建业新生活、烨星集团、兴业物联和汇景控股。4家公司首发募集资金共达42.39亿港元。
港股增发配股方面，根据市场数据，2020 年 1-6 月共有 28 家地产（恒生所属行业） 公司增发配股（按公告计），已经完成并公告增发结果的有 21 家公司，总募集资金 222.09 亿港元。
发行方式方面，15 家公司采用配售、5 家代价发行、1 家供股。进行配股增资的公 司中有多家物业服务公司，如绿城服务、佳兆业美好、永升生活服务、和泓服务等。
从港股房地产相关企业配股时间轴可以发现，1月初有几家企业公告配股，2-4月配股活动出现了停滞，这也与海外债券的停滞时段相吻合。不难推测，与今年新冠疫情导致的资本市场动荡相关。
沪深市场方面，股权融资事项则相对较少，仅有一家房地产企业IPO上市，证券简称锦和商业，募集规模为7.47亿元，上市日期为4月21日。
另外，定增方面，大悦城于1月3日（公告日）定向增发24.26亿元，合肥城建于1月20日定向增发12.86亿元。
10家企业资本市场表现活跃，财务优势为傍身技艺
回顾上半年房地产行业相关企业的资本表现，观点指数通过多重财务指标甄选30家候选企业，涉及传统开发商、物业服务、文旅等业态，多个维度综合衡量企业的资本市场表现。
可以看到在30名候选企业中，过去3年（上市不足3年以上市时间算起）的股价累计涨幅高达114.11%。
在大热的物业股领涨潮中，碧桂园服务表现亮眼。2018年上市以来，截止2020年6月30日，累计涨幅约264%，超过89%的候选企业。今年3月，碧桂园服务得到了惠誉BBB-的首次信用评级（IDR），并预期其收入在未来几年将以两位数的速度增长。
少数开发商也受到了资本市场的青睐。世茂集团、龙湖集团、融创中国在过去三年均上涨超过100%。
同时，财务表现一向出色的中国海外发展、龙湖集团也排在资本市场影响力前列。两家房企均是少数的投资级房企，穆迪评级分别为Baa1和Baa3。在良好的财务表现之外，龙湖集团区间涨跌幅也是高达147.9%，超过了72.4%的候选企业。
此外，远大住工也凭借在业界的领先地位，赢得了资本市场的青睐。
信托疫情后回暖，个别龙头房企参与度高
根据市场数据显示，2020年上半年共有3367只投向房地产领域的信托发行，总募资规模为4264.56亿元，规模加权平均收益率为7.90%。
3月投向房地产领域的信托达到上半年高点，发行数量达819只，规模达863.65亿元。6月发行规模反超3月，达到1300.4亿元。规模、信托数量的月度变化，也意味着信托的投向更加聚焦。
加权收益率方面，各月份差异不大，1、2月份是加权平均年收益率的最高峰，分别为8.25%和8.23%，3-6月均在8%以下，6月达到最低值，仅为7.52%。
从投资方法来看，采用股权投资、组合运用的信托产品最少，各月度的信托总数均不及100只，很多月份甚至不及50只。而发行规模也偏小，各个月份的发行规模均不及100亿元。
同时，采用股权投资和组合运用的信托产品平均收益率更高，两种投资方法的规模加权平均年收益率分别为8.40%及8.38%。而采用权益投资的信托产品平均收益率比较低，规模加权平均年收益率仅为7.66%。
观点指数进一步分析市场数据公布的具体产品信息，可以发现信托产品从发行到成立大约耗时一周左右，权益投资类产品耗时最长，平均时长7.25天，最长则达81天，而组合运用耗时最短，平均时长4.33天，最长仅有12天，但同时组合运用类的产品发行数据也较少。
通过间隔分析图，可以发现，采用权益投资的信托产品存在较多超长跨度的产品。
从信托产品的发行地来看，发行产品最多的几个城市分别是成都、兰州、西宁和武汉，但规模较小。而在深圳、哈尔滨、杭州等城市发行的信托产品数量较少，但规模较大。
整体而言，信托产品主要投向东南地区，其中投向广东地区的信托资金规模明显高于其他地区。
收益率方面，投向四川、山东、江西的信托收益率整体较高，安徽、福建的收益率相对偏低。而云南、湖北出现收益率下限低于6%的相对异常情况。收益上限最高的产品则投向了四川成都的股权买入反售项目，预期收益率8.5%至9.8%。
根据公开的产品数据追溯所涉及的房企，可以看到信托涉及最多的房企中包含了2家销售规模前5的房企。其中一家上半年共参与135只信托产品，涉及资金165.14亿元，所涉及项目包含住宅、园林、文旅等业态。
政策方面，银保监会在6月初发布了《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，该办法加强了对非标债券资产的管理，特别是办法要求全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额，不得超过信托公司净资产的30%。
这些措施在限制了现有信托公司业务同时，也将促使信托公司开拓更加标准化的资产，扩大客户范围，更加有利于信托行业发展成熟。
预期办法落实后，将改变现有资金运用模式，改变当前信托贷款等非标类产品主导的结构，更多信托产品将采用股权投资等更标准化的投资模式。
私募基金表现活跃，REITs试点激发资产管理热潮
4月末，中国证监会、国家发改委发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，通知中明确提出了REITs试点的重要意义，也列明了推进基础设施REITs试点的基本原则、项目要求和工作安排。
通知中提出聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
同时指出要聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。强调聚焦权属清晰、经营模式成熟、信用稳健的优质项目。
从房地产私募基金层面来讲，上半年投资的项目多分布在河北、北京、湖南、山东、重庆、安徽等地。从发行地来看，北京为私募基金发行最多的城市，杭州、上海、深圳也有较多私募基金发行。
而在收益方面，与采用股权投资方法的信托产品类似，私募基金的收益回报较高，已公布的基金产品平均收益率高达8.52%，同时产品期限也较长，平均投资期限长达26.3个月。
从各个私募基金管理人角度来看，上半年有30家房地产基金品牌表现突出。
上半年新冠肺炎对实体经济和金融市场带来冲击，房地产行业由于资金流入受限，使得不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，这对于私募基金来说正是机会。不少私募基金以低成本投资并持有优质资产，在获得稳定现金流的同时，通过长期持有，跨越逆周期实现资产增值。
2020上半年，写字楼依然是资本青睐的物业类别，成交量约占所有大宗交易的53%。其中，首金资本、远洋资本、弘毅投资均在写字楼市场有所动作。
5月，远洋资本以19.67亿元从光大安石手中收购上海越虹广场。此前远洋资本透露，近两年公司退出项目实际收益水平都在30%左右，最近一次退出项目为上海大宁商业广场，持有两年IRR高达30%。
而弘毅投资也于3月联合海外知名基金收购了北京合生国际大厦。弘毅投资在挑选资产时偏向核心区域的存量资产，合生大厦位于北京东二环朝阳门黄金位置，无疑极具潜力。
政策方面，1月17日，中国证券投资基金业协会发布消息称，自2020年2月7日起，对持续合规运行、信用状况良好的私募基金管理人试行采取“分道制+抽查制”方式办理私募基金产品备案。
此举主要解决了私募基金产品备案时间长的问题。“分道制+抽查制”的方式为信用等级高的“优等生”提供了快速通道，一日完成备案。这无疑促进了私募基金投资，也鼓励了合规发展，促进了私募行业房地产信用体系建设，未来将有更多优质的私募基金投资于房地产市场。
