摘要：进入财报季，港资率先发布了2023年的相关业绩，大部分企业内地零售商业表现良好，录得租金收入的较大幅度上升。（报告期：2024.01.25-2024.03.26）
观点指数 企业开业积极性下滑，春节客流、销售涨幅明显 报告期内，全国范围内入市的零售商业项目并不多，企业把更多的精力放在重大节假日项目的运营上。借力春节假期的消费力释放，样本企业旗下项目均录得客流和销售的双增长，最大增幅超过30%。
港资内地零售收入回升，商业REITs发行表现平淡 进入财报季，港资率先发布了2023年相关业绩，大部分企业内地零售商业表现良好，录得租金收入的较大幅度上升。商业REITs上，期内迎来三单消费基础设施REITs的发行，不过就发行首日表现来看，市场热情不算高。
餐饮与服饰引入为主导，品牌的商场扩张需求仍存 样本项目方面，期内品牌引入动作上，餐饮和服饰类业态较受欢迎，占比超过七成，其中不乏品牌的全国首店、城市首店。观点指数认为，目前不少品牌的扩张需求仍存，零售商业项目作为主要的载体依然机遇不小。
企业开业积极性下滑，春节客流、销售涨幅明显
报告期内，据观点指数统计，全国期内共开业9个项目，总体量约93万平方米，相比上个报告期有明显下降。
城市分布上，一线城市中仅深圳有一个新项目入市，其余均分布于二三线城市。项目类型上，除购物中心外，街区商业、奥特莱斯等业态也有新项目开出，如贵阳的太平路潮汇街区及洛阳的熙市奥特莱斯购物中心。
数据来源：公开资料，观点指数整理样本企业方面，期内仅珠海万达商管、招商商管、碧桂园文商旅有新项目入市。继上个报告期推动大量项目于春节假期前入市后，企业的开业积极性有所下降。
不过期内存量项目有不少改造的动作。期内开业的招商蛇口招商花园城就由存量改造而来，2022年9月启动改造，在今年1月正式全面亮相，改造后品牌业绩提升明显。相关数据显示，该项目内的周大福改造后坪效同比提升13%，万宁坪效同比提升252%。
与此同时，样本企业在春节假期的节日引流、提升销售额上表现积极。据观点指数了解，大部分样本企业期内均录得客流及销售的双向提升，最高涨幅超过30%。
如王府井集团春节期间的总体规模销售较上年同期增长12%，客流同比增长25%。其中，奥莱和购物中心业态规模销售同比增幅近20%，客流同比增幅近30%。
数据来源：企业披露，观点指数整理至于未来发展，从目前披露的开业计划来看，样本企业在新的一年会继续积极推动新项目入市，以旗下核心产品线为主。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计样本企业中，大悦城的扩张步伐明显加快。据观点指数了解，今年其预计将在厦门集美、深圳宝安、海南三亚、南昌西湖、北京海淀等地开业至少5座大悦城，体量均不低于10万平方米，其中不少项目是大悦城在所在城市的商业首秀。
而华润万象生活2024年则拟开约16个商业体，分布上较为均衡，预计将于华南、华东、西南、华中、华北、西北等14座城市开业包括万象城、万象天地、万象汇等不同产品线项目。
港资内地零售收入回升，商业REITs发行表现平淡
期内，以港资企业为主的部分样本企业公布了2023年的整体业绩，其中大部分均录得零售物业收入的同比上涨，上升幅度在4%-20%之间。
数据来源：企业公告，观点指数整理（注：九龙仓、新鸿基、新世界中国为内地投资物业收入，后两者财报期为半年）
以恒隆地产为例，2023年其旗下的高端商场的收入上升9%，次高端商场收入维持去年的水平，但出租率逐步回升。
虽然恒隆整体业绩表现不错，但在高端商业上面临的市场竞争同样不小。业绩数据显示，沈阳市府恒隆广场2023年的收入下跌1%，此外出租率也有所下滑，截至2023年12月商场租出率下降6个百分点至81%，其余的高端商场则按年录得6%至19%的收入增长。
据观点指数了解，沈阳的高端商业市场上，市府恒隆广场的最大竞争对手是沈阳万象城，后者属于华润旗下的优质商业项目，且早于市府恒隆广场开业，代表品牌包括HERMES、LOUIS VUITTON、GUCCI、CARTIER、PRADA等，市场数据显示其2023年的销售额超过100亿元。
除在内地开发高端零售物业的港资外，以奥特莱斯为主营业务的企业同样录得增长。以内地五个奥莱项目为底层资产的砂之船房托，2023年就录得6.59亿元的收入，同比2022年上升了约10.7%。
奥莱企业录得业绩增长的背后，离不开目前大众消费的变化，在“消费降级、性价比消费“
等趋势带动下，奥莱项目吸引了更多的消费者前往。
以期内的春节假期为例，王府井集团旗下奥莱和购物中心业态，规模销售实现同比增长近20%，客流同比增长近30%；首创奥莱旗下项目也在此期间迎来近200万客流，销售录得21%的增长。
大宗交易市场上，零售商业的交易较以往活跃。期内市场消息，凯德投资旗下凯德中国信托（CLCT）成功出售位于北京朝阳区东三环附近的凯德MALL•双井购物中心，交易价格为8.42亿元。
据观点指数了解，此次交易价格折合17023元/平米，较其最新评估值12454元/平方米提升了约36.7%，但仍低于凯德信托在北京及广州等其他一线城市购物中心的单价。
2月9日领展也宣布通过收购上海七宝万科广场的余下50%权益，将支付23.84亿元作为收购代价。加之2021年4月以27.72亿从GIC处收购的50%项目股权，领展最终以总价52亿元拿下了上海七宝万科广场。
从交易价格看，最终交易价和项目估值相比有一定折价。领展方面表示，该项目的收购符合其投资于增值及创收且具备长远增长潜力的房地产的投资策略。
从上述交易不难看出，目前商业资产交易市场的情绪并不高。观点指数认为，背后主要是目前房地产市场仍低迷，投资者大多保持谨慎的态度，卖方在谈判地位上并不占优，因此多数项目均折价成交。
商业REITs市场方面， 3月12日与3月14日分别迎来了首批3只消费REITs的上市，但整体表现较为平淡，并未有太大惊喜。
其中，较早上市的物美消费REIT与金茂商业REIT在上市首日虽然在尾盘收涨，但都经历了盘中较大震荡。而稍晚上市的华夏华润商业REIT开盘价为6.937元，开盘价微高于发行价但盘中小幅跳水，最后收盘价为6.905元，并未录得过大涨幅。
观点指数认为，商业REITs上市遇冷与目前公募REITs市场环境有关，3月以来，公募REITs市场进入震荡调整阶段，投资者对高估值商业资产持审慎态度。
餐饮与服饰引入为主导，品牌商场扩张需求仍存
据观点指数观察，期内样本项目在品牌引入方面主要以餐饮、服饰及其他业态为主，知名奢侈品品牌的引入热度，相较上个报告期有所下降。
细分来看，引入的餐饮品牌主要以奶茶、咖啡及简餐类为主，如成都太古里期内引入阿嫲手作西南首店；服饰方面则主要有运动服饰、潮牌服饰，如上海德丰广场引入的始祖鸟门店；其他则包括数码产品、珠宝等品类，如南京万象天地的华为旗舰店。总体来看，三者占比较为均衡。
数据来源：观点指数整理引入店铺能级上，虽然有个别为亚太首店、区域首店，但更多的是全国首店和城市首店。此外，还是一些品牌开设的旗舰店和概念店，其中不乏大型店铺，如期内北京朝阳大悦城开业的MUJI就是该品牌目前在国内的最大旗舰店。
数据来源：观点指数整理据观点指数了解，目前不少国外品牌视中国为重要市场，并计划继续开设门店，其中购物中心无疑是重要的渠道之一，这也是企业推动项目租赁业务的主要助力。
以lululemon为例，根据官网数据，目前其在中国（含港澳台）市场开设了148家直营门店，其中有高达30家是2023年新开门店。期内该品牌新店于样本项目内开业，如北京颐堤港就开业了lululemon男装门店。
观点指数认为，目前零售商业项目依然是各大品牌抢占的重要渠道，预计不少品牌将持续通过特色大店、旗舰店进行品牌形象展示及升级。
但不同类型品牌，抢占的市场重点有所差异。其中高端品牌基于对门店稀缺性、市场消费力及产品调性等方面的考量，更多围绕一线城市的优质商场进行。
