摘要：近两年中海长租公寓开始尝试轻资产模式输出管理方式，长租项目扩张方式开始由重走向轻重并行的模式。
观点指数（GDIRI） 3月底，中国海外发展披露了截至2023年12月31日止年度业绩公告。公告中首次披露了长租公寓业务板块的收入，全年长租公寓收入约为1.9亿元。
据观点指数了解，中海于2016年底开始涉足长租公寓领域，并在2019年正式公布“中海友里”和“中海海堂”两大长租公寓品牌，分别定位为舒适社交型公寓和商务服务型公寓。
作为后来者，中海首个长租公寓项目于2019年8月在上海正式面世，即中海友里上海小昆山店，该项目正式开业50天即达成满租。项目位于上海松江区，是松江区首个含有自持型长租公寓的住宅项目，由中海100%持有，主要面向长三角G60科创走廊经开区的企业提供居住服务。
2021年，中海长租公寓全年新开业10个项目，累计新增总建筑面积18.4万平方米，为其带来近4000间的房源体量的增长，这也是中海长租公寓全年开业项目数和入市房源量最多的一年。
近两年，中海长租公寓开始放慢项目入市的脚步。2022年和2023年新增开业项目数均为3个，对比头部租赁企业而言，中海长租公寓的规模扩张步伐较为缓慢。
不过这也与其商业模式相关，目前中海长租公寓已开业项目多为重资产产品。早前中海长租公寓项目多为被动持有，属于中海地产开发版图下附带的资源，项目主要来源于土地出让时的自持要求。
举例来说，中海2017年获取的SJS40001单元17-02号地块、奉城镇57-05区域地块以及苏园土挂（2017）01号地块的自持面积要求分别为大于等于15%、自持面积15%以及自持面积22%，自持部分建成的长租公寓项目分别为中海友里上海小昆山店、戈雅园项目和体育公园项目。
据观点指数了解，早期重资产长租公寓产品的资金来源包括有中海发行的专项住房租赁公司债券。如已于去年从深交所摘牌的面向专业投资者公开发行的住房租赁专项公司债券(第一期)(品种一)，债券简称20中海01，发行总额20亿元，住房租赁专项公司债券产品为中海长租公寓重资产项目建设提供资金支持。
目前，中海长租公寓已经开始布局长租公寓的轻资产领域，2021年内新增长租公寓服务品牌 UROOM，大力拓展轻资产业务。
在2023年业绩报告中，中海披露以轻资产模式输出管理，年内新签约管理6个外部商业物业，包括写字楼、购物中心以及长租公寓领域项目。同时2022年年报中披露，商业物业轻资产管理规模共计94万平方米，包括写字楼、购物中心以及长租公寓领域等物业。
这说明近两年中海长租公寓开始尝试轻资产模式输出管理方式，长租项目扩张方式开始由重走向轻重并行的模式。
不过重资产项目仍占据其管理规模的大头。截至2023年末，中海长租公寓整体自持规模（含在建、代建）为73万平方米，半年以上的成熟期房源出租率为94.4%，去年全年收入1.9亿元。
据观点指数统计，目前中海长租公寓已开业房量不足一万间，开业项目数20余个，对比其他租赁企业动辄几万间，甚至超十万间的开业房量来看，其开业规模较少。
同时，全年收入1.9亿元，在房企系租赁企业中也处于靠后水平，这与其开业体量有关。不过，按照投资物业租金收入-写字楼收入-购物中心收入方式计算，中海长租公寓2022年全年收入应该在1.2亿元左右，去年全年收入同比实现增长，长租公寓项目运营管理有不错的表现，在营项目稳健经营。
此外，值得一提的是，在当前租赁社区概念火热的时候，中海长租公寓已开业项目中并没有超千套的租赁社区产品。据观点指数了解，已开业项目中可提供房量规模最大的项目为中海友里公寓（北京房山店），房量900余间。
不过依托母公司带来的资源，中海长租公寓项目周边多数配套有中海系写字楼、环宇系购物中心、酒店、产业园等多元业态产品，形成生态型综合运营体系，促进产业发展、生活消费之间的多元连接。
举例来看，去年年中开业的中海海堂国际服务公寓是其布局上海的首个旗舰级海堂国际公寓，配套有甲级写字楼30万平方米，环宇城MAX购物中心22万平方米、中海剧院以及山姆会员店等多元业态。
