原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：旧改带来的保障房项目，会是摊薄高毛利的一环。如何平衡项目利润和增储，上实城开还在继续做出自己的答卷。
观点指数 过去一段时间里，房企陆续发布去年全年的业绩情况。其中，归母净利润为正的仅为少数，不少房企亏损严重，甚至亏损超百亿。在这样的市场环境下，房企要保持销售和利润的增长，不是一件易事。
上实城开业绩公告显示，2023年其收入约为79.536亿港元，同比减少27.8%；毛利约33.25亿港元，同比增长11.9%；公司拥有人应占溢利约4.95亿港元，同比增长21.6%。
总体来看，上实城开业绩总额与其他头部或者上百亿的房企有一定距离，但是在百亿之下，是少数盈利可以实现同比上升的企业之一。
值得一提的是，其毛利率为41.8%，相较2022年的26.9%上升了14.9个百分点，经营方面取得较大的提升。
聚焦销售，毛利率高于同行
2023年，全国商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。百强房企全年累计销售规模同比降低16.5%，行业压力仍在。
2023年上实城开商品房及保障房的合约销售金额为82.286亿元，同比上升4%；总合约销售面积为27万平方米，总平均售价上升94.4%至每平方米约30500元。
上实城开的均价上升主要是年内销售的商品房比例较大，来自商品房的合约销售金额为人民币80.6亿元，同比上升71.1%。合约销售面积为25.7平方米，同比上升3.6%。2023年商品房销售额占比为97.95%，2022年同期约为60%。因此，如果某一年份保障房的销售比例上浮，那么则会影响整体结转的毛利率。
从今年的毛利率水平来看，该数值恢复到了疫情前的均值附近。不过，2022年保障房销售的结转可能会降低后续的毛利水平。
在房地产行业筑底期间，行业毛利率整体下降，上实城开的毛利率依旧保持高于行业平均毛利率10-20%的优势。2019-2023年期间，其毛利率均值超过25%，在此期间行业平均毛利率大约在22%。
观点指数认为，上市城开的高毛利与业务布局高度相关。一二线城市价格韧性好，相比其他三四线城市有更多的利润空间。从2023年上实城开销售的项目来看，西安自然界、天津上实仰山、上海上实望海和上海上实云端是比较重点的项目，占年度合约销售总金额的比例分别约为29.9%、22.5%、16%和14.6%。可以看到，这些项目主要位于一、二线城市。
而上海和西安的项目占了60%以上的销售额，这两个城市在过去一两年的房地产市场中表现比较突出。
2023年上海市商品房销售面积1808.03万平方米，下降2.4%（降幅比全国收窄6.1个百分点）。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%（降幅比全国收窄1.3个百分点）。销售降幅低于全国，但是房地产开发投资却比2022年同期增长18.2%。
2023年西安的新房成交面积和成交金额双涨。二手房网签累计成交98729套，同比增加65.7%，市场成交达到历史高位。从价格指数来看，西安新房价格连续11个月环比上涨，12个月同比上涨。2023年全年新房同比上涨2.3%。
专注中高端，投资收缩
据悉，上实城开定位于核心都市产城融合发展商，立足于上海，辐射京津冀、珠三角和西安等一二线城市，主要有高端住宅、写字楼、购物中心、星级酒店、公寓等多种业态。
据观点指数测算，2019年-2023年上城实开的商品房销售均价为3.2万/平方米，保障房均价为1.5万/平方米。而商品房销售毛利均值约为40.5%，保障房为19%，倍数关系同样如上。均价的上升除了商品房比例增多外，项目本身的溢价水平也是重要的因素。
上实城开的大部分项目面向中高端人群，在下行周期中该人群依然保持比较旺盛的购买力，上实城开提供的产品与市场趋势贴近，销量上有正反馈。
从去年上实城开的主力销售项目来看，呈现出几个特点：首先是产品空间利用率高，项目容积率较低，三居产品基本是主力。其次，项目精装率高，大户型项目占比不低。
一些项目的均价要高于周边项目。如西安自然界项目位于西安滻灞生态区核心区域，盘踞滻、灞两河交汇之处，以面积计是一座占地约200万平方米的西北首席生态大盘。其中，自然界江月是千万级的豪宅产品。2023年3月公示的自然界·江月，共22套叠拼，毛坯均价约在3.71万/平方米，有2栋楼均价为4.08万/平方米，总价全部在千万以上，在1124-1557万之间。上实启元也为高端改善产品。
从2023年西安住宅销售价格分类指数可以看到，144平方米以上的价格上涨幅度是最大的，改善需求进一步释放。2023年西安二手房主要“以价换量”，二手房价格指数平均下降0.6%，其中90平方米户型下降0.8%、90-144平方米户型下降0.5%。上实城开自然界项目贴合西安的市场需求。
销售是房企输血的重要渠道，但是市场下行，销售萎缩已是市场当下的特征，不少房企开源节流，降本增效。据观点指数观察，上实城开通过减少土地投资来把握自身的开发节奏。
截至2023年12月31日，上实城开的土地储备含28个项目，分布于10个内地重点城市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面积约348.2万平方米，足够未来3至5年的发展。
而2023年上实城开的年报上并未披露其在市场上的拿地情况，相比前几年更为低调。
2020年以来，上实城开参与了很多城市旧改和土地竞拍，先后以46.28亿元、4.29亿元拿下上海桂林路航天项目和上海新虹街道商业用地。此外还花费近55亿元在西安、天津、武汉购入三宗地块。
2021年，上实城开以15.25亿成功中标陕西西安启源地块。在上海第二批土地集中出让中，其收获两宗居住地，分别位于青浦区、自贸区临港新片区，总耗资约28.3亿元。2022年成功中标位于上海自然贸易试验区临港新片区6块土地的使用权，中标价为人民币38.9亿元，占地面积11.95平方米，为住宅及商业用地。最高时期的2011年拥有的土储超1700万平方米，到了2023年可售规划建筑面积已下降到348.2万平方米。
上实城开的步子收窄，也许给市场的启示是项目不在多而在精。
不过，在房企的共识都高度一致，即聚焦核心城市核心地块时，上实城开如何在竞争加大的区域获得不错的地块，也是其面临的难题。
近期，上海市计划在2023年至2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平方米。作为上海地方国企，依托母公司上实控股，上实城开具备较强的属地化优势。但是，旧改带来的保障房项目，会是摊薄高毛利的一环。如何平衡项目利润和增储，上实城开还在继续做出自己的答卷。
