时来天地皆同力，远去英雄不自由。
曾经的地王收割机，正在被高地价吞噬。
有一家房企，起源于潮汕。
但是让他真正做强做大，在“两广”——广东和广西。不仅拿的都是大地块，还投了多条高速公路。
他是地王收割机，在深圳拿地王，风头无两。
他也是职业经理人的绞肉机。走进他，离开他，你都只是一个过客。
龙光地产，这家2020年闯入1000亿俱乐部的开发商，一路狂奔之下，正经历最大考验——
- 今年1至6月，公司累计销售额303.4亿元，同比下降58.8%。
- 上半年，遭遇了股价暴跌、公司停牌、评级下调等多重打击。
- 7月深圳千万豪宅业主喊话“动态停贷”，再次掀开了龙光的遮羞布。
8月1日，龙光公告称，将推出一个整体债务管理方案：
涵盖62亿美元（折合人民币419亿）的离岸债务，其中包括39亿美元公募票据、17亿美元私募票据，以及部分离岸银团贷款。
01、地王惹的祸
龙光前海天境，位于前海前湾片区，被视为深圳最寸土寸金的片区。
2020年5月，龙光集团以最高限价115.97亿元+配建人才房40760㎡拿下地块。可售部分楼面价达到8.67万元/平方米，成为当时深圳新的“单价地王”。
2021年1月，龙光前海天境开盘，当天1003套千万豪宅，8小时内售罄，均价高达11.2万/㎡。
但从今年5月起，前海天境的业主们发现，楼盘似乎陷入停工缓建的状态。
业主们还得知一个惊人消息：截至 6 月底，监管账户上的 138 亿预售监管资金，仅剩 5899 万。
据说，前海天境的总包方为龙光集团旗下的公司龙光建设。资金不翼而飞，有监守自盗之嫌。
7月15日，市场传出龙光前海天境项目“停工”及业主“停供”的消息。
不过，龙光随后发布多份声明：项目已提前完成主体结构封顶，将按合同约定于2023年12月如期交付。
风雨飘摇下，这并不是一颗定心丸。
02、潮汕家族企业
龙光起家于广东汕头。
1996年，由纪海鹏妻子姚美瑞的娘家人创设。1999年，经过几次股权腾挪后，纪海鹏才成为实际控制人。
2003年，龙光以2.86亿元拿到深圳宝安中心区一宗地王，开启全国扩张序幕。
此后一发不可收拾。2014年开始，龙光8年拿下6次深圳地王。
2016年，更以140.6亿拿下深圳光明新城地块。2020年，又以116亿拿下前海地块。
这家地王专业户背后，隐藏着一个神秘家族：
父亲纪海鹏闷声发财。
女儿纪凯婷移民海外，24岁成为全球最年轻的女富豪。
龙光是一家典型的潮汕老板家族式企业。
公司内部重要的岗位，基本上都是老板纪海鹏家族所把持。龙光也有“职业经理人的绞肉机”一说。
不肯放权的老板，从拿地到施工，从卖房到回款，从融资到还债，纪老板都“事必躬亲”。
职业经理人从来就难以施展拳脚，如过江之鲫。
一些外来挖来的明星高管也陆续闪离，包括执行董事吴剑、执行总裁傅明磊和副总裁沈力男。
这些聘任的高管们，对纪老板都有同一个怨言：谈好的待遇，最终被层层指标考核，拿到手的奖金，是对折的对折。
龙光去年大裁员，据说部分三四线城市的裁员比例在20%以上，甚至整个部门裁撤。
让市场更加熟悉的是，龙光10个项目，其中9个在亏本卖。
03、龙光危局
虽然不像恒大、奥园一样公开违约。但龙光今年股债双杀，接连出售旗下物业、商管资产，美元债展期，频繁发债，融资成本大增。
种种迹象，都预示着龙光近况，不容乐观。
截至2021年末，龙光有息规模为938.7亿元，其中短期有息负债358.7亿元，同比大幅增长54%，现金为382.4亿元，同比下降10%。
据DM查债通统计，目前，龙光在国内存续的债券总规模为176.37亿元，此外，未到期的12只公募美元债，存续总规模达36.59亿美元。
龙光还有部分离岸银团贷款，也是数百亿量级。
更令人担心的，是深不可测的表外负债，就像恒大一样。
瑞银3 月指出，龙光集团表外债务可能达 580 亿至 790 亿元。尤其受城市更新业务拖累。
一直以来，只要楼盘卖得出去，业绩有增长，敢借钱、高周转，那么，开发商的所有风险都能被掩盖。
但如今，持续增长的市场，显然已经不复存在。
时来天地皆同力，运去英雄不自由。龙光还有“光”吗？
——完——
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