冬天来临，寒气来袭，
万物云匆匆上市。即使曾经那么不想被低估。
流血上市的背后，
是万科的无奈，更是整个行业的无奈。
国庆黄金周过完，楼市的信心又下降了一大截。
10月1日-7日，全国20个重点监测城市新建商品住宅成交面积66.93万㎡，较去年同期日均成交面积下降37.7%。（数据来自中指院）
节前各城市密集出台的救市政策，仿佛一记记重拳，砸在海绵上。
去年至今年1-9月TOP100房企累计销售额及增速情况
刚刚过去的9月，Top100 开发商操盘销售金额为5709.6 亿元，同比下降25.7%。
1-9月，Top100 开发商的销售额，同比下降45.1%。仍然是腰斩。
销售额超100亿房企共100家，较去年同期减少48家。
信心如黄金。丢弃容易，重拾难。
01
万物云，老二命
9月倒数第二天，万物云敲钟上市。
一口气募资56亿港元，堪称本年度港股最大IPO。
但毫无悬念，上市首日即破发。收盘报46港元/股，收跌6.79%。
目前万物云市值，已不足500亿港元。市值位居华润万象生活之后，排名第二。
万物云在管面积8.4亿㎡，也排名第二，位居碧桂园服务之后。
不过，万物云的市盈率仍高达30倍，好过于绝大多数物业港股同行。
其实，当下并不是上市的好时机。
一方面，受房地产市场流动性危机的影响，物业股板块出现持续性的回调。物业公司的资金、独立性等遭到质疑，恐慌情绪蔓延；
另一方面，宏观经济承压及疫情反复，迫使物业服务板块在大盘整体带动下，进入下降通道。
比如碧桂园服务，巅峰市值一度高达2500亿港元，如今仅剩300多亿。此一时，彼一时。
港股物业板块哀鸿遍野
此前，万科手中最值钱的资产——万物云被屡传登陆资本市场，但均遭万科一一否认。
2018年12月，郁亮表示，“特意让物业与资本市场保持距离，怕资本市场把我们引导坏了。”
2020年10月，郁亮再次表示，“万科物业一定会上市……但担心大家在对资本热潮中迷失”。
一年后，万物云终于迈出了上市步伐。即使是在流血中上市。
02
新瓶装老酒？
万物云早已错过了物业股上市的黄金时间。
它的最终估值，相比2021年最高峰的113港元/股，实际发行价49.35港元/股，相当于“对折”都不止。
不过，万物云以“不动产云平台”的概念，市场给的估值，显然是高于一般同行的。
万物云瞄定“空间科技服务”业务，希望成为物管行业的贝壳。
董事长朱保全说：
未来万物云还会投资一些物业公司，由他们来购买我们的科技服务，这就像贝壳系的德佑，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。
贝壳平台化发展策略的最大亮点，就是搭建了一个可以让所有玩家共赢的良性生态循环。
万物云的发展战略与贝壳类似，其已经构建了Space、Tech和Grow等业务模块，试图通过平台化发展战略，成为物管行业的开放式赋能平台。
用万科的话，万物云就是为空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动，提供科技服务(Tech)。
新故事固然有想象力，或者说是一个好概念。未来要实现，任重道远。
财报显示，2019年-2021年，万物云的物业费收入，也就是“社区空间居住消费服务”营收占比一直在50%以上。
这也意味着，目前万物云依然严重依赖传统物管业务。
特别提一嘴，“社区空间居住消费服务”这个名词很高大上，中文用得不错。
03
万科跌到第三
那么问题来了，万物云如此急功近利地冲击IPO，到底是为了给新故事输血？还是为了反向给母公司万科输血呢？
今年1-6月，万科累计销售面积1,290.7万平米，实现销售金额2,152.9亿元，相对于去年同期分别-41.11%、-39.26%，可谓出现了断崖式下滑。
前三季度房企销售额，碧桂园以3542.9亿元稳居第1位；保利3201亿元位列第2；万科则以3146亿元位列第3。
更令人担忧的是，万科的总负债额实际上也很高，高达1.5万亿元，甚至比暴雷的融创多了近一倍。
10月13日，旭辉发布公告：
如果公司无法及时履行境外债务的财务义务且未能与债权人达成适当的、友好解决方案，境外债务违约可能会发生，这可能导致债权人有权要求有关融资下的加速还款。
作为房企TOP20中硕果仅存的民企之一，旭辉相当于对外宣告：我很有可能即将暴雷。
这也印证了旭辉老板林中前几天朋友圈的言论：
融资不畅，销售疲软，光让还钱，哪家企业都吃不消！
再这样下去，万科同样也会吃不消。别忘了，万科负债率79.16%，属于偏高。
房企自身难保，下游的物管企业很难独善其身。——这个很可能就是万物云匆忙上市的原因之一。
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