没有意外，今天又！降！息！了！
早晨朋友圈，中介都在转发“史上最大降息幅度”这条新闻，五年期LPR下调至3.95%，此前为4.2%。
以商贷100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元，累计30年月供减少5.2万元。
这样的刺激，还有效吗？
01
当下房贷利率是真的低。
根据贝壳研究院监测显示，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%，银行平均放款周期为21天。
分能级统计，一线城市首二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，二线城市首套利率已降低至3.86%，三四线城市首套利率则降至3.82%。
今天这一降，对新购房者是利好（存量房贷依然维持今年1月1日的水准，直到2025年1月1日才会下调），更多城市首套房贷利率将低于4%，但这不是最低，还会更低。
按照利率管理新规，房价指数连续三个月同环比下跌，利率可以不设下限，这意味着将有更多城市首套房按揭利率可以不设下限。“ 2 时代”趋势和空间看得见，所以现阶段降息对于楼市的刺激并不大。
换句话说，大家不会因为利息低了，就“敢”买房。
请注意，我用了“敢”这个字。
从最近我与大量刚需和潜在刚改客户沟通的情况看，大家不“敢”动手的根本倒不是没钱，而是怕房子一直跌，怕抄底又像前二年一样站在山腰上。
所以无论降息、降首付，还是其他政策刺激，都没get到点子上。
02
小阳春，楼市能走稳吗？
我在一月份写的文章《今年楼市还会有金三银四吗？》中观点很明确：
“从量上看，收缩已经到位了，最冷的时点已经过去，但冬天并没有过去，春天还有点遥远”。
说具体点就是“量价分离”，市场将长期呈现整体需求不足，和局部需求旺盛。
春节期间和不少业内人士交流，大家都有一种共识。
2024年，一线城市少量盘已经完成探底，会有小反弹，一部分会慢慢止跌走稳，政策工具箱没有完全失效。
不少二线城市，今年会有一轮补跌。
楼市一直都有轮动效应，涨的时候有先后，高能级向低能级轮动，跌的时候也会，低能级向高能级轮动，无一幸免。之前涨得狠的，只要投资客多，以价换量，都会打回原形。全面真正取消新房限价是市场最大变数，但这是一把双刃剑，能见血的。
三四五线城市已经进入“假稳”状态。
原本我准备专门写一篇，但想想又不合适（准备写在内参），这种情况眼下正在大面积出现。
什么叫假稳？就是新房不公开跳水，二手房大家都不降价，只要没有成交，就代表房价没跌。
任何事情，从一线城市传导到下面都很慢，只要大家能正常还贷，正常生活，就不会把注意力放在房价上。
久而久之，房子的流动性彻底没有了，这背后是人口的流失，城市空心化出现，无解。
03
2024年的策略，还是要卖的快点卖，想买的慢慢选。
京东前CEO徐雷说得没错，这不是周期的下行，而是一个时代的落幕和一个时代的开启。
我们正在经历房子去金融化，去泡沫化，去投资化的痛苦阶段。
对绝大部分人来说，房子就是用来住的，所以很多人现在选房特别现实，要么看地段看户型看楼层看朝向看配套，要么追求低价。有少部分人，买房子是为了让孩子读书。只有极少人买房子，是需要从配置角度优化资产。
最近这两个月，不停得有人问我，持有的房子该不该卖？当你都对持有没了信心，找不出房子三个优点的时候，答案已经很明显了。
哪些多余的房子要加紧卖？
1. 老学区房，尤其单小学学区。
2. 没有电梯老小区的中高层。
3. 全是投资客的新小区。
4. 位置偏远，各方面配套都跟不上的。
5. 挂牌多，带看少，成交几乎没有的小区。
结
这几年，我们一直在说稳健乃至保守。
今天再说一次。
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