这几天，关于香港楼市爆了的话题铺天盖地。
说实话，开始我是相信的，后来又不信了，因为中介和媒体转发来转发去，去就那几张图。
所以才有了这篇调研，就为搞清楚两件事，香港楼市是不是真火爆成那样？咱们有什么能学习的？
01
这个事情的开始要从上周三说起。
香港政府财政司司长，发布了2024-2025财政年度，特区政府《财政预算案》，宣布楼市全面撤辣，取消了持续了14年的新住宅印花税、买家印花税和额外印花税。
之前在香港买房，虽不限购、不限售，也不限贷款，但不同身份，收取的税费天壤之别。
对非香港永久居民来说，印花税是可以吃人的，之前一度达到30%。去年实施“半撤辣”，将两项税率分别降至7.5%，但仍要付15%。
现在呢？只需支付最高4.25%的首置印花税。
以3000万住宅为例，内地买家现在可省3000×10.75%=322.5万。
这还没完！之前规定，买房后需要持有两年才能再次出售，否则要多付一笔10-20%的额外印花税。这个税费现在也取消了！
之前各种限制，各种加税，目的就是为了打击内地炒房客，控制楼价（事实证明，内地的限购，香港的高税，都没有阻止房价的快速上涨）。
现在呢？有点鼓励地球上的投资客，来港炒房的意思。
02
究竟是什么原因，让港府下决心做这么大的调整？经济复苏缓慢，楼市持续低迷。
据香港差饷物业估价署，最新数据显示（差饷即香港的房地产税，是按政府评估房屋租值的5％缴纳），1月份香港私人住宅楼价指数报306.4点，按月跌1.57点，连跌九个月，累跌13.5%，跌至2016年10月306.3点后的逾7年新低。
对比2021年9月历史高位398.1点，香港楼价3年内累跌23%。
最恐怖的不是房价下跌，而是没有成交量。
2023年，香港房地产市场物业注册仅58035宗，创下33年来最低水平。下图是中原地产统计的10大屋苑成交量，和1997年相比，大跌近九成。
受此影响，2023-2024年度，政府地价收入为194亿港元，较原本预算850亿港元大幅减少656亿港元。
可以说，救市迫在眉睫。
网上很多人讨论，香港楼市为什么会跌这么狠。
其实都是摆在台面上的东西，美元加息背景下资金撤离，金融中心地位不稳，自身核心产业不足以支撑经济，股票不景气，加上人口流失，年轻人躺平，完全买不起房，房价自然失去了支撑。
突然想到李嘉诚去年在香港七折卖房，首富到底是首富，厉害。
瑞银去年曾在一份报告中提到，预计2024年香港房价将再跌10%，“英国政府会在2025年检讨BNO移民政策，如果落实取消可能会引起另外一波移民潮”。
03
这一波，香港楼市究竟有多火？
根据港媒报道，2月26日全香港一手住宅成交量只有4宗，2月27日只有14宗，而2月28日至3月2日，每日的成交宗数分别为28宗、53宗、54宗和82宗。
也就是说“撤辣”后仅4日的一手住宅成交量，追平整个2月一手住宅成交的270宗。
够火，但绝对没有自媒体和中介说得那么火，因为香港楼市自身也有小阳春。
用香港本地中介的说法，新政对市场的刺激立竿见影，新推出的楼盘不需依靠低价策略来吸引买家。
很多新盘之所以迅速售罄，还是市场气氛烘托到位，长期积累的购买力被一下释放。
购房者中，主要是以香港永久居民为主，有新香港人以及经人才计划到港的，不少是从租到买，投资者的比例只是出现上升趋势，但不是主要群体。
问题来了，长期积累的购买力释放完，才是市场正常的情况，香港楼市能否持续火下去？这是一个很不确定的答案，因为导致香港楼市下跌的主要原因并没有改变，也没有解决，前面我有提到。
很多人把去香港买房投资想得简单了。
首先香港去买房不能用人民币，哪怕全款也不能，你必须用港币。如果你可以出示在内地的真实完税证明收入，可以在部分香港银行申请房贷。
其次，香港本地人买房最低可以10%首付，如果你在香港本地无收入，首付最低30%，问题是现在贷款利率很高，主流银行都是4.1%+。
第四，并不能通过买房获得香港身份。
第五，香港房子的租售比是3%-4%，看着还行，但物业管理费不低，新盘的管理费基本在4-5港币/呎以上，还有差饷，租值越高，要交的就越多。另外房屋维修成本高。
所以答案来了。
如果坚定看好香港楼市会复苏，会涨，买。
如果不确定，想靠租售比来理财，再观望。
结
关于房子，尤其房价的问题，今年我已经写过好几篇。
结论都是一致的，单纯依靠政策刺激楼市，都是短期行为。在经济大环境下，本质上还是不动产的投资逻辑发生根本变化。
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