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近日，如是金融研究院院长管清友接受搜狐财经专访，就当前楼市进行分析解读。
以下为采访内容整理，部分内容有删改。
来源 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
新政后一线楼市持续回暖，战绩已可窥一斑。
截至10月22日，广州住建局披露最新数据，10月份全市新房网签6300套，比去年同期的 4323套增长45.73%；
同期，乐有家研究中心监测显示，深圳新房10月认购量达到8405套，平均每天认购 382套。按此趋势，月底累计认购量有望超10000套。
北京二手房房源挂牌量明显减少，上海二手房单日网签也频频破千套。此外，热门二线城市也逐步回暖，杭州土拍再现新地王。
从9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，到住建部等五部委打出一套“组合拳”，从货币政策、财政政策、房地产金融政策等多方面发力，包括专项债用于存量土地和存量商品房收购、100万套城中村货币化安置、白名单信贷额度增加至4万亿等。
9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，住建部称市场出现了积极的变化，经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。
在此背景下，房价是否已经调整到位，当下是合适的买房时机吗？房贷利率降至什么水平合理？城中村改造货币化安置是发放现金还是房票？后续政策放松空间还有多少？带着这些疑问，搜狐财经与如是金融研究院院长管清友，进行了一场深入对话。
管清友认为，一线城市房价已跌至2015年、2016年的水平，目前处于阶段性企稳。但考虑到人口结构的变化，一二线城市房价很难一直保持在这个水平，长远来看，大概率会稳定在2013-2015年水平，以时间换空间缓释楼市风险，去适应人口结构变化。
他指出，房贷利率下调是趋势，如果要设置一个标准，未来下调至与十年期国债收益率持平，即2%左右，较为合理；但下调时应该多频次、小步快跑，一次性大幅下调对商业银行确实冲击较大。
至于当下是不是买房时机？如果从租金回报率角度看，收益率能达到十年期国债收益率水平，即2%的水平，他认为房地产便是一个可以考虑的投资选项。
管清友建议道，稳楼市与股市政策力度还可以更大，比如特别国债的发行，一定要让地产政府和投资者看到，弹药是无限的；此外，着力点应该放在促消费、增加居民收入，要毫不犹豫地从全国层面发放消费券和现金。
01
稳楼市力度可以更大
房贷利率可以继续下调
搜狐财经：有关部门在止跌回稳“组合拳”中提到两个增加，一是“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。对此，您怎么看？
管清友：我个人认为，整个宏观政策已经进入到系统性反通缩阶段，涉及很多方面包括财政政策、货币政策的调整，以及长中期一些重要的结构性改革，如国企改革、如何减缓人口老龄化和少子化的冲击等。
但毫无疑问，短期或当务之急，就是活跃股市、稳定楼市，这是必须要做的事情，也是必选项，所以出台了一系列政策。
聚焦到楼市，三四线城市（房价）从2021年年底开始下跌，一线城市是从2023年二季度开始，而且一线城市房价下跌幅度并不小，从房价指数角度看，基本跌回到2015年、2016年的水平，这是日本上世纪90年代初大城市三四年才出现的跌幅，我们的跌幅非常快，所以稳楼市至关重要，核心就在一线或新一线城市。
关于房地产融资协调机制 “白名单”，我认为还是要回归市场，因为这其实是用行政评判一个市场主体，而市场主体的财务指标在随时变化。“白名单”制度其实是一个“黑名单”制度，强调风险底线，因为列入“白名单”的项目均是有问题的项目。
所以，这一系列政策包括鼓励地方政府“收储”，对于稳楼市会发挥很大作用，一线城市和新一线城市可能会进入到阶段性企稳。当然，细化到具体操作层面，可能并不容易，例如存量商品房“收储”。
但考虑到人口结构的变化因素，很难保证房价能一直保持在2015年、2016年的水平。如果未来一线和新一线城市，房价水平能稳定在2013-2015年区间内，则能以时间换空间缓释楼市风险，去适应人口结构变化。所以，稳楼市的核心还是稳一二线城市。
从货币政策与房地产政策相互配合的角度看，力度还可以更大一些，不仅仅是稳价格，关键是稳预期，预期稳不住，价格也稳不住。
搜狐财经：现在不少人认为棚改重回房地产，对于货币化安置的落地方式您怎么看？
管清友：相比2014年、2015年那一轮，此次棚改规模较小，那一轮棚改其实是房地产泡沫化很重要的推手。当前面临的问题是房地产阶段性过剩，最好的方式是“以房换房”，结合存量房“收储”去库存。
至于是发放现金还是“房票”，各地要因地制宜去落实，最好是能够兼顾，政府能“收储”，存量房能去化，棚户区住户居住条件也能得到改善。部分城市如果存量房价格高，或者去化压力小，可能会采取其他方式，但最终还是要将更多选择权交给棚户区改造住户，而不是硬性要求必须置换房子。
搜狐财经：如果这一次新政效果未达预期，后续的放松空间还有哪些？
管清友：房贷利率还可以继续下调，北京、上海和深圳也没有完全放开。如果没有达到预期，反通缩力度肯定要更大。
搜狐财经：您认为政策力度可以更大，对此有何思考或建议？
管清友：比如特别国债的发行，特别是财政部提出专项债可以用于地方化债，这个非常关键，但数量已经要做好预期管理，一定要让地产政府和投资者看到，弹药是无限的，这个预期管理一定要建立起来，由此产生的道德风险可以后续慢慢化解。
这一轮的政策核心，我认为有三个关键点：一是地方化债；二是民生和消费；三是资本市场稳定，主要是股市和楼市，债市目前没问题。目前，化债和资本市场稳定初见成效，现在着力点应该放在促消费、增加居民收入，要毫不犹豫的从全国层面发放消费券和现金。
02
一二线城市房价
大概率会稳定在2013-2015年水平
搜狐财经：您认为房价目前是否已经调整到位？当下是买房的合适时机吗？
管清友：我们（一线城市）用了一年时间，跌了人家三五年的幅度，房价跌至2015年、2016年的水平，而2015年正是那一轮房价的起涨点，所以跌幅很大。目前而言，房价处于阶段性企稳。
房价需要考虑产业布局、人口结构的变化。长远来看，房价水平处在2013-2015年区间内，可能会相对平稳。
房价下跌不可怕，可怕的是短期之内跌幅很大。理性客观来看，现在想托住房价或让房价大涨并不现实，最优的选择是以时间换空间，尽可能减少房价的变化，以及对各个行业甚至是整个国民经济的冲击。
至于当下是不是买房时机？如果从大宗耐用消费品角度衡量，比如买车出现折价和价格下跌是常态；如果从租金回报率分析，可参考十年期国债收益率，但当下很多城市的租金收益率达不到2%的水平。我个人认为，将房产作为一个大宗耐用消费品看待就行。
相对于60后、70后和80后，当下的年轻群里对于买房执念并不强，认为租房也挺好，这是代际的变化，也与房地产周期有关。如果大家预计未房价还能涨30%，可能买房的人会更多。但现在预期和信心较弱，房地产调整周期会很长，而目前正处在调整周期中。
所以，当下是否买房，需要评估自身的情况，以及看待房产的维度。
搜狐财经：从特别长的周期看，房产还是不是资产配置的好选择？
管清友：肯定还是资产配置当中的一个选择，但不像过去20年那样。对于高净值群体，房产占总资产的比例很小，大部分是金融资产；对于大部分普通老百姓，80%的资产可能都是房产。房产有点像恩格尔系数，资产越少不动产占比越高，资产越多不动产占比越低。
搜狐财经：相继出台一揽子政策以来，一线城市回暖明显，您认为持续性如何？能否带动楼市整体回暖？
管清友：我觉得这一轮政策放松后，回暖信号能够传递到二线城市，成交量大意味着买房、卖房交易多。房价急速下跌，导致买家和卖家的选择发生变化，一部分人认为价格可以接受，也能负担得起，恰需要买房就果断出手；
另一部分人可能拥有多套房产，预判房价再次大涨的概率小，需要调整自己的资产结构，将部分房产转变成金融资产。这也是为什么我们对金融资产的投资长期看好，不仅仅是股市，因为房地产周期过后，大量的不动产会变成金融资产，投向各种金融产品。
搜狐财经：对于房地产市场的后续走向，您有何思考？
管清友：总体来看，一线和二线城市进入阶段性企稳，进入到以时间换空间状态。
此外，一线和二线城市的房价，大概率会稳定在2013年至2015年区间这个水平。如果形势继续恶化，很有可能回到2009年的水平，所以这一轮政策出台与落地至关重要。
03
房贷利率下调至2%较为合理
与十年期国债收益率持平
搜狐财经：不少人认为租房的收益率已经跑赢存款、甚至国债收益，买房出租成为一个好选择，您对此有何建议？
管清友：这与房价的变化，以及房屋出租的持续性有关，是一个动态变化的过程。从租金回报率角度看，如果收益率达到十年期国债收益率水平，也就是2%的水平，我认为便是非常好的选择。
此外，这一轮财政政策、货币政策和金融政策的调整，其实是为未来重大结构性改革争取时间。长期来看，考虑到人口老龄化趋势，利率继续下行、逼近至零，应该是相对确定的。
总需求减弱，大量产业肯定要出海，这便涉及到如何激发国内需求的问题，这一次系统性政策调整，对于消费与居民收入均有覆盖，也采取了相应的措施，但力度还可以更大一些。
总体来看，利率下行是趋势；但如果国内需求被激发，利率可能还有抬升的可能性，所以后续系统性的改革怎么做很关键。
现在还有诸多工具和条件可以促进总需求，短期之内如化债、发放消费券及建立农民群体社保体系等。不妨以3%作为通胀目标，去进行系统性的政策调整，目前实际处在通货紧缩状态，从物价上涨结构看，生活必需品价格上涨的幅度较大，需要配合消费券、现金发放和现金补贴等，一旦达成，楼市和股市也会回稳。
但这一点目前很难形成共识，所以我认为财政政策和货币政策，力度还可以更大。楼市与股市，更多时候只是个结果，本身就是一个鸡生蛋与蛋生鸡的问题，想要好转需要基于整个基本面的改善。
搜狐财经：5年期LPR已降至3.6%，您认为房贷利率降到什么水平合理？
管清友：房贷利率下调应该多频次、小步快跑，如果一次性大幅下调对商业银行确实冲击较大。
对于未来的房贷利率水平，我认为基本要与十年期国债收益率大概持平，就是2%左右。现在确实是金融部门向实体经济让利的过程，这个趋势很难改变，所以下调存量房贷利率是大势所趋。如果一定要设置一个标准，可能就是与十年期国债收益率持平。
搜狐财经：目前，已有超60城加入存量商品房“收储”行列，但效果不及预期。您认为，专项债券允许用于土地储备、收购存量房，能够彻底改变这一现状吗？
管清友：原来为什么进展慢，地方政府需要自己花钱、动用自身的债务指标，而且不少地方政府也并不宽裕；如今则不同，各地均可以申请专项债额度，我认为“收储”进度会大大加快。
搜狐财经：存量商品房“收储”后用作保障房，是否会分流购房需求，冲击商品房价格？
管清友：我们的住房制度，实际上一直走的是“双轨制”，一个是保障轨，另一个是市场轨。最初没有土地批租、土地财政循环时，实际上保障轨走的更快，后续允许拍卖土地后，市场轨变快。
对于我们这样一个大国，就应该住房“双轨制”，所以当下放开或放松调控是正确的，富人愿意多买房子，银行做好风险控制即可；保障房恰是政府应该做的，毕竟很多人还买不起房子，所以通过“收储”和专项债等方式推进保障房建设很有必要。
保障房建设主要集中在大城市，所以对市场的冲击是必然的，但保障房本来就应该建设，所以“收储”存量房用作保障房，这就是功能划分。
