寸土寸金的天河区又要推出经济适用房了？而且是在近年来热门的广氮、奥体中心等板块？
近日，羊城晚报全媒体记者发现在网上有不少中介经纪在转发一则视频，里面的内容基本雷同，关键词为“广氮花园、经适房、政府补贴、精装”，按照他们的介绍，这里的“经适房”最低只要20多万元就能购入。
不过，记者踩盘发现，这些视频里宣传的“经适房”，均为广氮板块的商用公寓产品，且和政府补贴没有任何关系。
中介人员为推介房源不惜宣传造假朋友圈“经适房”刷屏
近日，一些个人视频号上频现“天河经适房、人才房”信息，“天河区广氮花园政府扶持推出经适房，无须社保，享受政府住房补贴，精装一房总价35万……”就是其中之一。这些视频号人士告诉记者，该批“经适房”不仅价格低至1.3万元/平方米，还证件齐全，甚至任何买家都可以购买，不需要社保等任何要求。
在二手房单价都普遍超出5万元/平方米的天河区，一套单价1.3万元/平方米即可购得的房子，无异于是一块天上掉下来的馅饼。
而根据广州市住房和城乡建设局消息，自2021年7月广州市最后一批经济适用住房推出销售后，广州市已不再推出经适房，而是建立了以公租房或共有产权住房为主的住房保障制度。
一位中介经纪介绍，他们的房源所在项目所处为天河智谷板块，板块内有2个大型商业体、清华附中湾区学校以及医疗配套等，生活非常方便。该经纪发给记者两处定位，分别是位于天河区车陂西路和广氮中路交叉口处的“康泰国际中心小区”以及位于天河区健明四路的“广氮花园南区”，并表示后者是售楼部所在地，可实地看房。
总价低，只需二三十万元
根据中介经纪的指引，记者来到广氮花园南区旁边的一个临时售楼部内。
据销售人员介绍，该售楼部为异地售楼部，项目目前仍在施工中，在数百米之外的地方。该项目为商用综合体，会由写字楼、公寓和商铺等组成，现阶段推售的是商用公寓产品。
产品面积比较小，总价也比较低，例如20多平方米的单位总价为40多万元，40平方米左右的单位总价则为70多万元。
天河广氮小区附近的商用项目出售40年使用权从现场销控表可见，目前可售单位已不多。销售人员为记者计算了一套38平方米的单位，总价为70.8万元，在扣除所谓的补贴、折扣优惠后，总价为56.8万元，折合单价约为1.5万元。
记者随后就视频号里宣传的“政府补贴”情况询问销售人员，该销售表示补贴来自开发商，并非政府补贴，其实也是楼盘促销的一种。至于付款方式，销售人员称首付得支付五成，其余款项可以分期支付，“也可以贷款，需要具体计算。”
实则为40年使用权的商用公寓
二三十万元能在天河置业，这么巨大的馅饼令人生疑。要知道，现阶段，天河区一手刚需住宅的主流均价都在6万-8万元/平方米之间，近两年最小的50多平方米的两房单位总价都超过300万元。
哪怕是广氮花园一带的二手房，如天健上城、阳华国花苑等二手价格都在5.8万元/平方米左右，广氮花园自身可售的二手房价格也得约4.3万元/平方米。
而今频见网端的二三十万元能入住天河的产品，究竟是什么？
销售人员坦言，这批公寓出售的是40年的使用权。也就是说，买家在交足了数十万元总价之后，并不能获得公寓的产权。对于中介经纪口中的“经适房、人才房”等说辞，该销售表示“是他们的推销套路，这里的公寓和人才房、经适房没有任何关系。”
为何这批公寓只有使用权？
从该项目现场资料可见，该项目所处地块权利人实际为广州市沐陂置业有限公司，土地用途为零售商业用地、批发市场用地、商务金融用地、旅馆用地，为沐陂村集体经济发展留用地。根据2021年项目开发商英汇投资集团与沐陂股份合作经济联社签订的《天河区农村集体资产交易确认书》，开发商取得的实际是“天河智慧金融产业园合作建设项目”的40年经营使用权，因此作为该项目的一部分，项目中的商用公寓业主只能获得40年使用权。
目前广州楼市中有不少使用权公寓推出律师提醒：租赁关系需警惕多项风险
实际上，近几年，广州楼市里出现的出售使用权公寓的项目并不少。此类产品往往具有小面积、低总价等特点，一些项目能顺利入住，一些项目也纠纷不断。无独有偶，就在该售楼部的旁边，还有另外一个也是推售40年使用权的公寓项目，开发商以20年为期，将40年租期拆成两份《租赁合同》。
对于使用权的产品，法律界人士表示购买需要慎重，因为其本质上是租赁关系，没有产权的物业难以得到法律保障。
使用权公寓往往用小面积、低总价吸引眼球广东诺臣律师事务所的朱秋霞律师表示，根据民法典的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
实践中，开发商通常会将超过20年租赁期限的部分用“无偿赠予”或用两次租期拆开提前签订等方式予以规避，但法院通常会认定这些方式实际上违反了法律的强制性规定而认定合同部分无效。合同无效的部分对双方无约束力，开发商可以主张在20年后收回场地，买家可主张退还20年后的租赁费用。
租约内的物业享受法律保障权益，但40年到期后，虽然“购买者”有优先续租权，也会面临比较被动的局面，不能像产权公寓那样，按照国家政策续约产权就能继续使用，公寓老旧需要拆迁，但因没有产权，将无法获得相应赔偿。
同时，开发商和村集体签订的通常是合作开发合同，开发商取得该集体土地的开发运营权，有权将建成的公寓出租给第三方。但是，一旦开发商没有按合同约定向村集体支付合作费用或其他应付费用，村集体可能会提出解除合同，收回土地使用权。由于买家已经一次性缴纳了租金，在开发商资金挪用或短缺甚至卷款跑路、破产的情况下，买家有可能钱房两空，打赢官司也拿不回钱。
另外要提醒的是，由于使用权公寓的买家和开发商是租赁合同关系，银行无法办理一般市民所理解的“传统房贷”。销售人员或中介经纪口中提及的贷款可能是租金贷或者其他的信用贷款、消费贷款等，而这些贷款的还款方式、利息计算方式等和“房贷”存在一定的差异。
