昨天，龙湖建立上海总部的传闻热闹了大半天。后来，龙湖内部辟谣，说并非搬迁，而是出于商务效率，一些业务部门有所调防。
在中国，一个公司的总部，放在哪里，在意的人不会太多，但搬到哪里，却很容易被额外关注。
两年前，万科在上海建立开发经营本部，也引起外界讨论。这次龙湖学习万科，也是同一个待遇。
但其实，万科与龙湖早已经完成了全国化布局，也都是多航道公司，一些重点航道的关键运维人员的驻防有所调整，主要体现的是投资重心的切换，以及对局部市场的重视。
因此，董小姐总体表示理解这件事的反转。不过，关注的朋友不少，所以就认真了解了下，与大家分享一些事实与看法。
目前比较确定的是，2023年元旦前后，龙湖C1地产、C2商业、C3冠寓三个主航道业务的一些相关人员会从北京来到上海办公。但地产总部依然在北京，注册地与税源也没有听说有变化。
根据董小姐了解，这个决定，是在11月6日晚间的一次龙湖内部会上才确定下来。次日，管理层便对内公布。
11月8日，地产、商业、冠寓三个主航道相关人员陆陆续续接到了1V1对谈，告知工作地点即将改变。HR接到的消息是，一天之内，最好全部谈完。
目前龙湖的几个主航道业务中，这次涉及到的就有3个。未来，龙湖在北京总部依然保留的是：智慧服务，龙智造（代建），DT（数字科技）业务，以及一些总部的赋能平台，比如财务、人力、审计等等。
龙湖显然也在担心，外界过分解读这个调整，所以全程都很低调。地产业务人员转移到上海，短短三天，动作启动很快。
未来，龙湖总部C1—C3航道经常出差的部分人员会先搬到上海虹桥。那么，为什么是这三个航道的人员呢？
其实，地产、商业、冠寓这三个业务，在总部层面的商务出差一直都比较频繁。比如，集团投发客研会要求，上会的地块都要亲自看过——因此，这次要搬的人不会少。
一位内部的朋友说，一个部门怎么能分在两地呢？不愿意去的就自己找活水目标，内部调动，自己找接收方。
由于很多人是外地的，他们对去上海的抗性应该不会太大。
董小姐多方了解到，截至目前，龙湖C1地产总部有不到200人，C2商业总部有70余人，C3冠寓总部在40人左右。
也就是说，这次瘦身，前往上海的人数接近300人。去掉不愿意去的和不频繁出差的，转移人数依然很客观。内部说法是，「不足200人」。
岗位与工作地点的调整，通常会带来人员的调动、流转，乃至去职。
今时今日地产行情如此，和大多数开发商一样，龙湖总部员工早就十分「内卷」。为了不去外地而丢掉一份工作，已经是一种奢侈的选择。当然，前提是，你有的选择。
这个过程，很多房企的朋友都经历过。只不过，龙湖十几年前总部搬入北京后，罕有变动，一直保持稳定。这次也是总部很多人第一次有工作地点的轮换。
截至目前，不涉及调整的总部人员，主要在物业、代建、IT业务，以及人力、财务、审计等等赋能部门。
这部分人员也有数百人。看内部数据，总部层面，物业航道大概有200人左右，龙智造业务大概80人左右，DT数字科技部门过去人数一度爆棚，有上千人，之后经过了大幅精简。
未来，龙湖集团总部还在北京，但老龙湖品牌的内核业务——地产与商业，附加一个长租公寓，会慢慢离开，把核心办公地点调整至上海。
房地产行业风云变幻，过去几年，龙湖一直在喊总部去地产化，对几个航道做了很多收缩。对非地产航道的几个重点业务，也投入了更多决心。
据董小姐了解，2022年截至目前，龙湖C2—C5经营型业务（商业、冠寓、物业、代建）为龙湖贡献了30%左右的净利润。其中，冠寓就完成两个亿左右，利润主要依靠商业和物业。「这是龙湖至今依然能扛住的重要因素。」
对于经营型业务，内部关注度也有个大致排名，首先关注，商业、物业，因为利润产出多；其次关注，龙智造和冠寓。
顺便说下，现在，龙湖每个月都会召开各个航道的战略前瞻会，并且进行行业对标。由于管理层很重视，这样的会议，龙湖CFO也会参加，主要盯现金流和利润。内部传出的口径是，不挣钱的项目绝不允许放过。
这段时间，龙湖总部的业务氛围究竟如何？
不少总部的朋友反馈说，现在，龙湖总部PPT汇报特别多。行业下行，公司内部相互的挤压和拉扯也很多，尤其是地产职能之间的挤压。
比如，龙湖营销为了卖更多，要超常规费用，财务要费用管控。这类问题在市场好的时候，可以相互妥协，但市场不好时，矛盾很容易激化。
「全行业都非常卷，我们也卷。地方和集团有不少博弈，各种额度都压到极致。」一位龙湖的朋友说。
这一次，关于龙湖地产、商业、长租航道人员的工作地点的调整，董小姐主要关心两个问题。
一是，为什么地产加码上海？
一直以来，北京并非TOP20房企的总部所在地。它更多是头部房企的区域总部，以及市属国企的总部。民企里，龙湖与融创是难得的存在。
一位帝都的地产朋友说，帝都土地贵，利润低，还有限价，民企优势不多。「在帝都拿地的钱，都可以去中西部甚至杭州拿两三块地了。」
公司选择业务总部，不仅仅是为了开展业务。更重要的，是在那里更方便和各种资源对接，比如资金，市场，人才，客户，供应商等等。
在地产加码上海的背后，董小姐看到的是，龙湖大量地产业务已经更多在华中、华东等二线城市出击。
从数据上看，合肥、杭州等，已经是龙湖这两年业绩的压舱石。
因为限价严格，很多人公认，北京已成了地产产品的黑洞，影响力能跨城的明星地产职业经理人，也是少之又少。相比之下，长三角的地产行业人才储备更好，土地换仓也更容易。
目前，长三角是中国房地产市场最好的地方之一。
从这个角度看，龙湖将地产相关人员迁移过去，也有很强的投资动因。
未来，龙湖地产业务在上海深耕，强化各方资源，甚至产生化学反应，也不是不可能。
二是，新任董事长陈序平在下哪一步棋？
陈序平从地产航道负责人拾级而上，成为龙湖集团CEO，再到董事长，这一路不过一年半的时间。一位地产朋友说，过去，陈虽然做得出色，但行情的艰难最终反过来加速了他的晋升。因为，逆势更能放大能力。「过去一年，任何人在这个岗位，可能都是煎熬。」
最新的动作是，他将张旭忠提为地产航道总经理。
一位龙湖的朋友说，陈序平当上董事长以后，航道总的人选，很自然就是张旭忠。因为，「此时的地产业务，需要熟悉一线、威望足够的人来统领。」
陈序平履新一年多来，在董小姐看来，主要是几件事。
他一直在为龙湖做「外科手术」：捋了投资逻辑，合并了城市，为很多项目纠偏。
据董小姐了解，今年以来，龙湖砍掉了几十个项目。其中，东北最多。比如有的项目一期卖的不好，达不到流速，二期就停掉，重新研究。这在以前是不可想象的。
龙湖新的投资地图，本质是精准投资，因为头寸没有那么多了。地产业务在收缩，龙湖只聚焦在少数核心城市。比如合肥、上海、杭州等长三角、华中一片一二线城市。
在调整过程中，陈序平表现出杀伐果断的风格。一位朋友评论说，他抓得很细，看问题的核心就是看生意逻辑，重视执行力。
一个城市总执行力不到位，甚至会面临直接下课的命运。过去一段时间，龙湖换了至少七八个城市总。比如重庆、成都、南京、东北、苏南、深港澳、沪苏等等。
过去这一年，龙湖有很多变化，「做了很多痛苦的动作」。如今，他们在用各种方式清理不良资产，清理商办和车位。
过去龙湖更看重ROE，但现在，内部把现金流刻度也放在了同等位置，希望追求利润和现金流并重。
龙湖高层在公司传递的内部口径是，今年，龙湖只有减负，明年才能轻装上阵。
这次3个航道的岗位调整至上海，就是最新的变化。
从外部经验看，万科把地产开发经营的很多职能从深圳搬到上海后，在张海的治下，很多运营效率得到提升，华东在全国楼市里表现抢眼，也确实有助于「做实做强基本盘」。
相比之下，龙湖三个航道的业务未来在上海的定位会是什么，还是未知数。龙湖一直说的总部「去地产化」，更符合资本市场口味。
抛开公司治理层面的变化，在公司的调整中，随便一个浪头，打到个体身上，都会显得残酷。凡是牵扯到人的动作，动静都不会小。
一些龙湖的朋友，已经开始心有戚戚，大家都很关注后续的动作，希望避免更多的动荡。
也有朋友说，相比其他公司，龙湖到今天都没有大手笔降薪，去年还有超预期年终奖。所有劝退的人都有n+1赔偿，从来没有在这个问题上含糊过。「平心而论，已经很不错了。」
期待龙湖正在酝酿的上海故事，持续关注龙湖的新变化。
