宜居性常常要牺牲投资回报率。
晚上好，我是张殚。
这几天陪朋友看房，有一些小感悟，上来唠唠。
.1.
开车在上海的小区转了好几圈，发现一个有趣的现象。
越是密闭隐蔽的小区--保安严格必须持卡才能入内，小区外只能看到绿化几乎看不到楼体--这样的小区就质量就好，社区服务，楼房质量都是一流。
越是容易进入小区--门禁畅通，居民楼上贴着小卖部招牌，小区外无遮拦一眼看透的--物业等同虚设，人员流动性大，安全都成问题。
买房这个事，还得实地探查呐。
所以我强烈建议：
刚需买房，优先考虑二手房。房价倒挂另算
一手房好不好呢？除了实体房你看不到，你可以看样板间，可以看售楼处的沙盘，有挤来挤去的人群，还有点心和小食。
然而，等你付款之后，这些所谓的沙盘，人气，酒水饮料就与你全部无关了，接下来你也许会发现：
新修的车库漏水，车大半水里泡着，引擎报废。
宣传册里公园区域至今一片废墟，没有动工迹象。
房子你已经买了，但这些合同里不会明说，想维权也难。
二手房呢？几乎没有这样的情况，不会给你画大饼，一目了然，看见什么样住进去就是什么样，心里踏实。
｢真实｣还不是最重要的，最重要的是｢价格｣。
以上海为例，新房价格买进来不管有没有使用，在二手市场立马卖出都要打8折，也就是说300万买的新房，当场卖出最少亏60万，区位不好的更甚…
二手房低价的原因也简单，大家都不喜欢别人住过的房子。
可时间拉长来看呢，产权有足足70年之久，之前住了3-5年，不影响后续居住，没必要为新房情节买单。
新房价格贵，且无法实地看房，二手房我想更适合刚需。
.2.
既然是首套房，自然会有置换需求：小房换大房，老房换学区房。
那么问题就来了：
谁来接手你的老房子，以及他愿不愿意付高价？
我觉得在这一点上，有一些基本认知，可以少走弯路。
许多留在上海的年轻人，不愿意为地段付费，喜欢新房，不愿买老公房，最终他们选了远郊精装，这其实是一个悖论，我稍后便会解释。
等你卖房置换时，和你交易二手房的有3类人：
土豪，小企业主，上班族
我身边的土豪朋友买房，联排二层小洋楼起步，公寓楼做的再精美也是公寓，他们都不会看的。
这些人只存在于高精尖的一小撮市场，不会是刚需的接手盘。
个体户或家庭小企业主，他们的特点是什么？现实，讲究实惠：
你以为顶层复式大户型绝对没人要。
不，小企业主要，方便一家子（小团体）办公嘛。
你以为近地铁老公房卖不出去？
现实情况是，地铁老公房绝对热销，无论是上海本地人还是小企业主都很喜欢，几乎年年在涨价。
不过小企业一般集中在浦西的地铁沿线或中高档公寓，活跃在主城区，只有极少一部分跑到远郊。
这么来说，小企业主也不是对手盘，于是只剩下一类：上班族。
他们同样不在乎地段，他们同样喜欢精装。
可你忘了，绝大多数上班族只买新房，二手房他们不care。
也就是说，如果你买了远郊精修，将无人接盘，你买入的时候是高点，之后的涨幅远远跟不上主城，价格只会进一步滞怠下去。
买的房子卖不出去，置换只能是空谈罢了。
远郊精装脱手难，有价无市，有一个市场却很繁荣，可以说是超出想象的繁荣--
不说卖房出手很快，单说租金近几年就提价了不少轮，陆家嘴附近的这类房源前前后后涨了200%，40平米的可以租到4000-5000，几乎每次退房，一挂牌立马就能卖出。
这就是老公房，租房市场非常旺，更不要说买卖了。
如果你仅仅以自己的喜好买房，那么将来房价天花板低，很难卖出去…
如果想有更多升值空间，那就要考虑市场需求，你的买家有哪些人？他们是什么样的心态？他们喜欢什么样的房？然后按照他们的喜好去挑选。
远郊精装肯定不是最优解，我想老公房，蝶楼更合适。
有的人会讲，我买个喜欢的房就够了，以后不卖，不打算做置换。
可以，相当于纯居住属性。但是，是的我说但是了：
宜居性常常要牺牲投资回报率。
虽然远郊有精装修，有绿化，住的开心舒适没错，但，房子升值潜力基本上与你无缘，将来你也许卖不出去，也许卖亏了，这都不好把握，能想明白这点就好。
