去年底，保利联合贝壳推出了一个“保贝计划”，调动全城中介一起推盘。
依葫芦画瓢，最近，同是央企的华润也找上了贝壳，推出了响当当的“华贝计划”，主打华润马上要在天河推出的新盘：天河润府。
还没去实地看盘之前，我就拿到了润府的楼书和销售说辞，几个样板间的宣传视频里，片头和片尾都不忘露出天河润府这个大大的门脸，而润府顶上的那一行字：Jade Apartments，成功引起了我的注意。
Jade Apartments是天河润府的英文名，Jade很多时候都用作人名，这里估摸着是玉啊翡翠的意思，润府嘛，珠圆玉润，合理；
但你说你号称一个府，翻译过来竟然只是个Apartment，搞得购房者以为自己买了个House，是个大户人家的“府上”，结果交楼时才发现人家给了你一个感人的“公寓”。
你说你你你骗人，不是府吗？他说对对对，我都说了是Apartment，公寓嘛。
你看，这字里行间里，挤出的就一个字——
刚。
1
关于天河润府的定位，润府心里门儿清，但润府不说。
只要去过现场，一定能亲身感受到作为一个事实上的刚需盘，润府在打造展示面上多么的不遗余力，多么努力地往改善乃至豪宅产品上靠拢的企图心。
从进门的第一个转盘，到步行进去的第二个环型园林，穿过一整面印着润府logo的水帘幕墙，再给你一整片豁然开朗的粉红泡泡草地……
从入口到售楼部的动线设计得很长，每一步，都是为了在你脑子里不断雕刻并叠加对这个盘的第一印象，直到堆叠出来的品质感让你能“哇喔”一声，这不计成本打造展示面的目的，就算是达到了。
也正因为如此，我更关注这个盘的产品本身，是否能撑得起华润想努力营造的这种升维的生活方式，用大白话说就是，是不是真的物超所值。
实地看了一圈后，我的答案是，不。
2
一个好的产品，说白了就是要，物美，并且价廉。
有一说一，润府的展示面当然是好的美的，这点毋庸置疑。但作为购房者，我更关注买的那套房子行不行，住得舒不舒服，对吧。
我们就来好好说说润府的产品。
首先，润府首开的是81平-90平-115平-130平4个面积段，首开3栋楼总共500来套的货量，90平的面积占了一半以上，是绝对的主力户型，一个主打90平面积段的盘，你说它是改善或者豪宅？
说不过去吧。
但华润偏要把这个盘的逼格拉满。
在现在静淡的市场行情下，隔壁奶厂板块的真·豪宅盘都未必敢非常严格的验资看房，天河润府还要搞冻资认筹那一套，81-90平的冻资20万，115-130平的冻资50万……
虽说钱还躺在自己账上，但这类刚需盘别人家最多也就5万10万下个筹得了，润府这自信，完全不考虑首开要是拉垮了后续开不动咋办么？
其次，无论是户型图还是样板间，每个户型的尺度都不算阔绰，号称得房率100%的房子里，每间房都有那么点逼仄，115平的户型，得房率都100%了，体感竟然在100平以下，我很好奇是怎么做到的……
大家可以实地去感受下。
最想要提醒大家的是，一定要注意交房时可能有“货不对板”的感受。
尤其是对第一次买房的朋友，因为缺乏经验，后期收楼很可能带来很大落差。
举个例子。
为了呈现出房间更大的尺度，115平和130平的样板间都做了创意展示，打掉了紧邻客厅的一间房，让客厅看起来更宽敞，采光也更好。
这首先就要求购房者对于实际收楼时，因为多出来一间房，客厅会更小这件事，有一个大致的概念。
同时还要注意“创意展示”中的各种细节。
比如，115平的样板间，打掉了一间房，但还保留了房间跟客厅的墙体，在呈现上还算尽可能的还原了实际交付的样子。
但130平的样板间就更有“创意”了。
打掉一间房之后，客厅跟卧室的墙体也创意般的消失了，从样板间看，130平的阳台巨大，推拉门在客厅和打掉的房间中实现了无缝延续——
而根据户型图，交付时的阳台观感，必然是要“缩水”的。
还有板房里的各种小心思。
按115平的设计，进门的过道是非常狭窄的。玄关位紧连着厨房，如果关上推拉门，过道的位置应该不到1米，走进去就觉得挤，我觉得这明显是设计的问题。
为了避免购房者在看房中有这种感受，115平厨房的推拉门，贴了个“正在维修”，不让你关上，那跟厨房的面积连起来，总能宽敞些吧？
而且按户型图，115平厨房的岛台是做满了的，样板间故意留了一点距离，估计也是担心购房者在看房时切身感受过于狭窄——
这一切的小心思，都是为了让你在看房过程中，觉得房子宽阔，敞亮，有质感，然后一上头，说不定就冻资认筹了不是？
3
以上说的是，看完样板房后，我个人觉得这个盘的“物不够美”，那价格呢？
贵。
目前销售的输出口径，均价5.1-6.9万。
81平的均价5.1-5.5万，90平的5.6-6.1万，115平的6.1-6.6万，130平的6.5-6.9万。
基本上就是面积越大，价格越贵。
拿跟润府近身肉搏的珠江花城来比一下。
润府对外宣传的90平的主力户型，499万起，折合单价5.54万；
珠花最近的特价房，同样朝南的户型，88.54平，总价458万，折合单价5.17万。
价差约3700元/平，润府同户型总价多了30来万。
这个溢价，大概就是华润费尽周章打造展示区想要拿到的吧。
反正你要是去问他们的销售，他们一定自信满满的说，我们跟珠花可不是同一类型的产品……
别问我怎么知道的，不信你问问看。（手动狗头）
4
在物不够美，价也不够廉的情况下，润府怎么打好首开这一战呢？
上渠道。
还没开盘，先搞了个“华贝计划”，组织大量中介去案场学习，提前预热，最近几天要是去售楼部，特别是工作日，会看见乌泱泱的经纪人前仆后继的去踩盘。
但要我说，想要首开开好，最简单的还是让利给购房者，低开嘛，反正首开地块又没有多好，后面还有南地块要卖，二期地块要卖，这一炮要是没打响，后面起来的难度可就大多了。
给首开的购房者实打实的优惠，价格下来一点，没有卖不出去的盘，只有卖不出去的价格嘛。
最要紧的是，天河的供地又增加了啊，小新塘片区改控规了，未来宅地的供应又增加了——
如果后续这边拍地价不贵的话，小新塘片区的这些盘，对润府所在的天河东板块也好，对牛奶厂板块的二手也好，都将是利空。
我要是华润，就赶紧以价换量先走一波。
不过呢，各花入各眼，如果你对润府后期的交付有足够的心理预期，也很buy展示区呈现出的比较有质感的生活方式，当然也相信华润作为央企的实力和品质，那也不是不能入。
我说的是，这个价格，它真不香。
不如，再便宜点？
