很快，海珠西就要热起来了。
保利新盘燕语堂悦要上市了。
周边的续销项目一个个摩拳擦掌，求带求飞求PK的，打不打得过不要紧，蹭蹭新盘热度，大家都来搞一波宣传声浪，带热整个板块才是正经事。
新盘吃肉，我总能喝口汤吧。
楼市风水果然是轮流转啊，广大购房者们的眼光，终于要从天河重回海珠了。
沉寂了好一段时间的海珠西，总算可以在中海大境的独宠之外，争回些荣光。
芜湖！让世界重回海珠西！
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所以，燕语堂悦这一波，究竟带不带得起海珠西的热度？
吹风价600-900万，燕语堂悦到底适合哪些人？
鉴于此前现在及以后满大街都会有这个盘的各种配套介绍，我先放一张图，大家感受下它的实际位置，就不赘述了。
周边二手有越秀翠城花园、保利百合红棉海棠等，我用椭圆框出来了。
你看啊，二十多年前，保利在海珠西的盘，都是用各种“花语”定案名，如今堂悦系的“燕语堂悦”，倒是多了几分旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家的文气。
保利现在取名的风格，有几分绿城的意思了。
当然这个跟买房也没太大关系，顶多就是住进去之后，跟司机打车报住址时，作为尊贵的业主，有那么一丢丢似有若无的体面感。
说回这个盘。
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1、定位
妥妥的刚改。
90方起的面积段，少一点都过于刚需。
就比如隔壁的江泰里，75方就能搞3房，不是纯刚需是什么？
燕语堂悦90方起步，刚需中的顶配，偏改善了。
何况海珠西这个板块，历来是老海珠心中的白月光，别人不懂它的好，老海珠还能不懂？
价格自然也是寸土寸金。
总价预算的卡位，直接决定了项目的面积段分布，是做70-100方的纯刚需盘，还是90-120方的刚改盘，或者100多方起步，主力户型在120、140方往上的改善盘？
也就决定了这个盘主要想卖给谁。
不得不说，保利这个盘的卡位，相当准。这个后面具体说，跟它的竞品盘一起分析。
2、价格
寸土寸金当然就很难全部做成小洋房。
何况容积率在拍地之时早就写好：
4.5。
除了配建的小学，这个盘有两个地块，A地块是2栋高层塔楼，B地块规划是3栋高层塔楼+2栋小洋房板楼。
小洋房首开不推，会先开A地块。
A地块两栋楼算是超高层，45层，3梯5户。
这样的配置下，价格开多少就很重要了。
按吹风的600万起来算，单价最低6.6万，比起前几年中海那几观的价格，开发商们果然是接受了市场的毒打，务实多了。
但既然是吹风，我觉得首开依然可以期待一下6出头。
五六百万的预算，有机会上车“保利天瑞2.0”的新中式产品，不是号称填补了海珠西整个片区的新中式产品空白吗，究竟长啥样？
有需要的朋友先约一个↓等售楼部开了， 一起去现场勘个盘。
我们陪你看，肯定比销售带你逛好，至少样板间里隐藏的部分产品细节，我们能当场挑出来，早发现，早治疗～
3、货量
看首开的A地块，面积段分为90-92-94，107，112，125方，首开10条梯腿中，90+的面积段占了60%的货量，绝对的主力户型。
回到前面说的，这样的设计，来看看是想卖给谁。
4、客群
很明显，这个盘主打一个地缘客群。
这一片区，苦无适配的新盘久矣。
注意，不是说没新盘，是说没有能适配的新盘。
你看，周边的二手房，久一点的，像保利红棉花园，首开距今都快30年了。
新一点的保利海棠花园，哪怕最新的一期，楼龄也超10年了。
我统计了一下附近的二手房，具体如下：
保利花园，1995-2007年开发，17-29年楼龄，共128栋，5139户；
保利红棉花园，1997-2004年开发，20-27年楼龄，共57栋楼，3098户；
保利百合花园，2001-2004年开发，20-23年楼龄，共22栋楼，1826户；
保利海棠花园，2005-2012年开发，12-19年楼龄，共10栋楼，532户；
也就是说，从2012年往前倒推的将近20年里，保利一直在这一带集中操盘，业主长期生活在这里的价值认同和痛点，保利不会不懂。
就保利这四个盘，总户数就超过1万了。
加上越秀翠城花园5000多户，越秀星汇海珠湾的住宅2000多户，即便不算旁边的富力和其他的小盘，这些存量用户也有1.8万多户了。
而燕语堂悦总共也就1068户，这些二手业主中，只要有6%的人就地置换，就能买下整个燕语堂悦。
特别是保利自己那四个盘，首先从地理位置看，都在燕语堂悦旁边。
对于住惯了这里，也认同保利物业和产品质量的业主，只要其中有10%的置换需求，也够填满一整个燕语堂悦。
所以，从这个盘的体量来说，仅凭周边二手地缘客群的置换需求，去化压力都不会太大。
5、竞品分析
那么，这些有置换需求的二手业主，为什么要在海珠西的一众新盘中选燕语堂悦？
前面说了，我觉得这个盘的卡位很准。
首先从面积段来说，这个盘的主力户型在90+。
这个设计，充分考虑了当下市场的实际购买力，以及周边二手业主向上置换的实际需求。
实际购买力的意思，就是在全社会包括房地产普遍“消费降级”的趋势下，置换的朋友们，为了提高家庭资产的安全垫，买房的整体预算是有向下调整的趋势的。
大白话说就是，原来我想用800万换个房的，现在觉得600万也挺好，省下来的钱还可以存起来作为安全备用金，以供不时之需。
于是，基于对市场购买力的洞察，燕语堂悦把主力户型定在90+而不是120+往上，市场一定更买单，这个盘的去化和流速也会更好。
反观隔壁的竞品盘江湾和樾，107方起步，最大面积做到了188方，首开的上车门槛提到了700万+，产品定位跟燕语堂悦确实没啥可比性，一个刚改，一个改善——
因为江湾和樾去年7月入市，上一年广州市场的小阳春可能给了江湾和樾很大的信心，市场购买力的“减配”还没像如今这么明显，于是江湾和樾在后面的去化里，就显得比较吃力。
第二个，周边二手向上置换的实际需求。
我翻了下周边二手盘的交投，成交的主力区间集中在70-80多方，其次是90-110多方，成交总价大约在300-500万区间。
保利海棠花园近期交投
特别是对于七八十方的两房业主来说，加多一两百万，换多一间房，而且是当下最新的户型，居住舒适度立马提升，确实能实现向上置换的目的。
所以，燕语堂悦把面积段卡在90-120方的“初次改善”客群上，五六百万就能上车的预算，我觉得是相对务实且准确的。
6、缺点
从这个盘自身来说——
居住地块被划成了两块，本来可以用做整体园林的公区，一部分成了市政路，交付时园林不会太大，对于喜欢高频使用小区公区的购房者来说，不友好。
首开A地块是45层的超高层，对喜欢低密社区的朋友来说，也劝退。
前身是东方红印刷厂，需要完成治污通过验收再卖。
从周边来说——
工业大道一带经常堵车，我有试过周末下午四五点，从工业大道南开车去工业大道北，6公里的路在上立交前堵得一动不动，最后用时1个多小时，绝无仅有的体验，所以再也不想体验。
所以我觉得，这个盘真的就是“汝之蜜糖”，消化不需要重新建立认同的地缘客群就好了。
以及——
燕语堂悦很快就要开了，有兴趣去看看的可以cue我，一起去踩踩踩盘↓↓
