去年打响上海楼盘降价第一枪的宝华，如今又开始执行以价换量策略。
近期，位于普陀桃浦板块的宝华紫薇之星推出最新一批房源，备案均价8.15万每平，相比去年推出的房源，下调近4000元每平。
这是宝华在桃浦板块第三个楼盘启动降价，本次降价属于无奈之举，项目上一批房源开盘一年多仅去化21%。对于宝华来说，活下去远比保利润重要得多。
01
新推房源全面降价
宝华紫薇之星2025年5月5日首次开盘，一口气推出408套住宅，备案均价8.55万每平。截至目前已销售86套，去化率21%，尚有320套处于可售状态。
时隔16个月时间，近期宝华推出了项目剩余的154套住宅，备案均价仅为8.15万每平，并且附带95折优惠以及1万买车位。
以此计算，本次开盘均价仅为7.7万每平出头，相比于首次开盘均价降幅超过9%。
细看各面积段户型定价，宝华也有所区分。紫薇之星主力户型面积是100m²左右，本次备案单价在7.5-9.1万每平区间，叠加优惠后实际单价为7-8.6万每平。
而去年首批次房源100m²户型单价区间为7.8-9.2万每平，相比之下最大改变是降低了入门门槛。
值得一提的是，本次降价最多的是188m²大户型，备案单价7.5-8.2万每平，折后7.1-7.8万每平，而去年首开同面积户型单价为8.8-9.7万每平，单套总价差额超过300万。
紫薇之星本次定价目的非常明显，主力户型略微降价撬动市场，大户型猛烈降价控制总价，与其他区千万楼盘争夺客户。
02
桃浦三盘轮番打折
实际上，宝华紫薇之星降价早就在预期之内。一方面项目前期销售去化缓慢，另一方面宝华在桃浦板块另外两个楼盘（宝华紫薇花园公园里、公园道）已有降价前车之鉴，并且降价后获得不错的去化回报。
宝华紫薇花园的公园里、公园道属于桃浦智创城同一个大项目的南北两个地块，备案均价均为8.3万每平，2025年金九受桃浦板块新房集中供应、竞品扎堆竞争影响，叠加项目已经是准现房，资金回笼压力加大，项目从9月底正式放开大幅度促销，通过房款减免、权益赠送实现实际让利。
货量更大的公园里（合计1014套住宅）是促销主战场，9月率先放出等效85折的特价房源，同时搭配车位优惠，折后成交总价660万起。
降价效果异常明显，2025年9-12月累计网签533套，截至目前仅剩8套可售。
而公园道体量较小（合计224套住宅）跟进同款促销节奏，优惠力度略弱于公园里，同样执行85折起、搭配车位福利的清盘政策，折后总价650万起。
因为总货量不多，经过年末促销，很快进入尾声，到2025年底仅剩少量底层、特殊户型房源可售，目前可售房源仅有1套。
值得注意，这一轮大力度促销只针对尾盘可售房源，并非全部楼层、全部户型统一享受同等折扣，好楼层、好朝向房源优惠幅度会收窄。
由于实际成交价和前期购房业主的买入价差距明显，促销当时也引发了老业主的争议。
03
收缩战线生存为先
或许宝华正是看到了紫薇花园两盘以价换量取得不错的效果，更加坚定了紫薇之星的调价策略。
从宝华产品序列来看，紫薇之星定位高于紫薇花园，因此不管是产品设计，还是建筑用材都更胜一筹，降价效果大概率会更好。
宝华作为民营房企，在价格制定方面会更灵活、决策时间更短。因此在如今面临保利润还是保销量抉择时，宝华果断选择后者，优先保证资金流健康，维持企业稳定运营。
目前，宝华已基本退出集中土拍市场，转而选择与本土国企合作开发，通过协议出让方式拿地，此举可以大幅提升开发安全性，毕竟活下去才有未来。
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