上海第九批次集中土拍已经落幕，全场最大的亮点当属浦东金桥Y000902单元19‑21地块的激烈角逐。
五家实力房企同台博弈，经过143轮你来我往的加价，中信泰富以19.72亿报价笑到最后，溢价率高达29.65%，楼板价达到5.24万每平，拿下本批次土拍最高溢价地块。
01
重返招拍挂拿地
对中信泰富而言，这宗地块意义特殊：这是中信泰富时隔近三年，再次通过上海公开招拍挂市场获取商品住宅用地。
过去几年，中信泰富在上海并非没有动作，但大多集中在旧改遴选、股权合作赛道，很少现身公开土拍的竞价席。此番高调下场、正面厮杀拿下金桥地块，标志着这家港资央企，正式把上海公开市场拿地重新放回核心战略清单。
回望中信泰富在上海的发展轨迹，其本就是上海城市开发的深度参与者。陆家嘴滨江金融城HBC，是中信泰富早年在上海留下的代表作，从老上海船厂旧址改造为百万方滨江综合体，办公、商业、住宅连片开发，奠定了在上海高端开发领域的底色。
此外，上海九庐更是中信泰富留在上海内环的经典豪宅作品，市场认可度很高。
但在之后很长一段时间，中信泰富淡出上海常规招拍挂战场，转向门槛更高、周期更长的城市更新赛道。
2023年底，中信泰富联合杨浦国资拿下杨浦平凉八埭头巨型旧改地块，总投资超百亿，也就是现在的外滩道项目，规划包含风貌住宅、商业、办公综合体，落子杨浦滨江黄金岸线，也是近几年上海规模数一数二的旧改大盘。
一边手握杨浦滨江大体量旧改压舱，项目持续推进；另一边，中信泰富在上海更多依靠合作、存量盘活维持市场存在感。有项目在建，有豪宅产品输出，但公开土拍拿地记录，长期处于空白状态。
旧改项目体量巨大、开发周期漫长，受规划、风貌保护、动迁进度多重因素约束，回款节奏慢，不确定性也更高。仅依靠旧改与合作盘，很难持续稳定输出新品。
想要持续维持上海市场的存在感，就必须回归公开土拍，获取开发节奏可控的普通商品住宅地块。
02
填补在沪投资空白
本次金桥地块恰恰踩中中信泰富的诉求，地块体量适中，计容建面约3.76万方，资金投入可控。容积率1.8，可以打造小高层、低密改善产品。板块产业人口充沛，本地改善需求扎实，去化确定性强，不需要承担旧改项目漫长的等待周期。
也正因如此，才会引来五家房企白热化竞争，中信泰富愿意接受接近30%的溢价，也要把这块地收入囊中。
如今上海土拍两极分化愈发明显，优质确定性地块，各家房企不惜多轮竞价；标签光鲜但测算承压的地块，则遭遇冷场。房企拿地不再迷信概念，优先追逐客户底盘扎实、开发风险可控的标的。
中信泰富主动重返招拍挂，愿意为优质地块付出溢价，本质是看好上海改善市场长期购买力。
从早年陆家嘴滨江的城市综合体，到内环豪宅九庐，再到百亿级杨浦滨江旧改，最后到如今拍卖拿下金桥宅地。中信泰富在上海走过一条“公开拿地—转向旧改合作—再度回归公开竞价”的完整路径。
金桥地块将成为中信泰富近几年为数不多完全市场化操盘的住宅样本，后续项目产品定位、定价，以及和杨浦八埭头外滩道旧改盘形成怎样的产品梯队，会成为观察中信泰富上海策略最好的窗口。
对上海市场来说，更多资金稳健的央企、港资回归公开土拍，也会给改善市场带来更多产品选择。只是143轮厮杀拿到的地块，高溢价拿地之后，如何平衡产品品质与利润空间，是留给中信泰富接下来实实在在的考题。
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