内环内的黄浦，每一块市场化涉宅用地，都牵动整个上海豪宅市场的神经。
就在刚才，时隔十二年黄浦首次公开拍卖宅地，最终中海38.88亿成功拿下黄浦区C010302单元271A‑03地块，平均楼板价9.68万每平，剔除商业部分后的可售住宅楼板价达到10.8万每平。
对于绝大多数房企而言，黄浦开发门槛极高，不仅仅是资金门槛，更考验对老城肌理、风貌保护、复杂规划条件的综合操盘能力。而中海，是上海黄浦城市更新赛道里，资历最深的熟手之一。
早在上世纪90年代，中海便入局黄浦，从斜三地块起步，先后打造出海华花园、海兴广场等早期代表作品；近年更是交出中海建国里、顺昌玖里、恒昌玖里等重磅旧改项目，深度参与建国东路大型旧改更新，对老西门、豫园这一片的城市肌理、规划规则、风貌保护要求，有着多年实战沉淀。
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可售住宅楼板价逼近11万
中海本次拿下的271A‑03地处老西门核心，东至中华路、南至安澜路、西至南文大厦、271A-02地块、北至方斜支路。
紧邻文庙、豫园老城厢，距离8/10号线老西门站仅三百余米，周边复兴珑御等高端住宅林立，属于黄浦时隔多年公开出让的稀缺商品住宅用地。
地块出让面积8544.05平方米，容积率4.7，计容建面约4.01万平方米，建筑限高80米。
土地用途为住宅+商业，住宅占比90%，剩余10%商业要求全部自持。以最终38.88亿成交价计算，可售住宅楼板价达到10.9万每平。
从前景来看，地块的先天优势十分突出。内环黄浦、老西门成熟界面，地铁、商业、医疗、教育配套全部现成，高区拥有眺望城市核心天际线的条件。
产品定位必然是上海顶尖改善豪宅，承接新天地、老西门的高端改善购买力。片区周边次新豪宅二手价格居高不下，市场对黄浦内环全新住宅供给，本身就存在旺盛需求。
一旦产品打磨到位，项目的市场认可度拥有很好的基础。
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项目开发仍存三大难点
但光鲜的土地背后，这宗地块的开发难度同样不容低估，属于典型的“红利与枷锁同在”的老城更新地块。
首先，硬性出让条件约束多。商业必须全部自持，意味着房企要长期沉淀商业资产，不仅要做住宅开发，还要承担街区商业的运营责任，对现金流、商业运营能力提出考验。
地块内包含未定级不可移动文物，建设全过程必须落实风貌保护，建筑布局、高度、退界、公共通道都有明确管控，不能完全按照纯市场化豪宅逻辑自由排布方案。
其次，周边建成环境复杂。地块四周被成熟小区、既有楼宇包围，周边老建筑密集，施工条件受限。周边建筑的间距、日照、噪音，都要在方案阶段充分权衡，户型排布、景观营造都会受到周边现状的牵制，很难做到全盘理想化。
第三，极高的土地成本压力。高昂拿地成本叠加自持商业、风貌保护带来的额外建安、修缮成本，以及预售新政出台，项目成本线被持续抬高。
既要匹配黄浦豪宅的产品力，又要平衡成本，对户型取舍、装标定位、货值测算，每一步都要精打细算。老城厢地块，从来不是简单拿地盖楼，而是在历史、城市公共要求、商业运营、住宅开发之间寻找平衡点。
中海拥有建国里、顺昌玖里这类旧改豪宅的成功经验，拥有处理文保、自持商业、复杂周边环境的过往案例，是它面对重重难点最大底气。
但经验不等于捷径，老西门这宗地块，依旧是一次高难度的综合大考。
一边是内环核心地段的稀缺价值，一边是风貌保护、自持运营、复杂周边带来的重重约束。
中海如何把土地禀赋转化为落地产品，如何处理好历史肌理与现代豪宅居住体验的矛盾，未来这个项目的规划方案，值得全市场持续关注。
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