最近，一个蛰伏近三十年的老项目，扔出一枚重磅炸弹：古北99VILLA联排正式推出，均价直指20万/㎡。
熟悉上海楼市的人都清楚，古北作为上海第一代国际社区，这里的别墅资源早已枯竭，二手老别墅常年站稳高位。
但很少有人知道，这个看起来风光无限的顶豪新盘，并不是大家想象当中刚刚拿地新建项目，而是一场跨越了近30年、换了操盘方、先出租再翻新售卖的漫长资产盘活大戏。
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由租转售 拿地至今三十年
古北99备案名叫古北名庭，地块最早追溯到1996年，最初由珠江投资拿下这块约9.6万㎡的大地块。彼时古北新区正当鼎盛，大量外企高管、外籍人士定居于此，板块天生自带高端涉外属性。
珠江拿到这块宝地之后，规划做高低配社区，高层公寓加上大片联排别墅，想要打造古北又一个标杆。只是计划赶不上变化，项目开发节奏一拖再拖，直到2018年，整个建筑才终于全部竣工。
房子造完之后，并没有立刻拿出来销售，开发商选择了另一条路，将高层整体打包给雅诗阁，作为涉外服务公寓对外出租，这一租就是五年时间，接待在沪外籍客群，并没有流入上海住宅市场进行售卖。
这也为这个项目后续的争议埋下伏笔，很多购房者第一眼看到“新房”二字，却忽略建筑本体早在多年前就已经竣工，长达数年的出租历史，和普通从毛坯直接交付的一手豪宅完全不是同一个产品。
漫长的出租周期之后项目迎来最重要的转折点，合生创展进场接手操盘，开启全面翻新改造，正式将项目重新命名为古北99。
合生拿出自己旗下缦合体系的高端运营能力，对整个社区公共空间、园林、会所进行大刀阔斧升级，大型会所、下沉庭院、多层次景观全部重新打磨，物业也采用缦合物业，直接对标国内顶级豪宅的服务标准。
可以说，合生把这个已经竣工多年的存量资产，重新包装成上海古北板块稀缺一手住宅推向市场。
2024年10月22日，古北99第一批推出高层公寓房源，当时公寓均价约11万/㎡，作为入门级改善产品先行试水市场。2025年2月25日和6月13日，项目继续推出第二批和第三批高层公允，均价呈现出小幅上涨走势。
截止到2026年10月17日，古北99累计推出高层公寓285套，已销售262套，去化率91.9%。
高层快要卖完之后，压在手里最珍贵的底牌终于亮相——古北99VILLA联排别墅。联排户型分为300㎡以及425㎡两款联排，首批推出24套，供应量极少，完全走藏品级豪宅的路线。
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试探行情 优势与劣势共存
当然，凡事都有两面性，古北99同样如此。
先说它无可辩驳的优势。古北是上海涉外圈层的根，黄金城道、高岛屋、尚嘉中心配套全部成熟，几十年沉淀下来的国际居住氛围，不是很多新兴豪宅片区短时间能够复制的。
加上“限墅令”多年执行，内中环几乎不会再有新增联排土地，这种“有天有地带花园”的联排，本身就属于存量稀缺资产。
开发商也非常清楚这一点，所以这次联排完全走小批量推盘策略，制造稀缺感，瞄准金字塔尖那一批高净值客户。
但是硬币的另一面，就是这个项目无法回避的硬伤。首先，地块1996年拿地，产权已经消耗很长一段时间，这是无法改变的事实。
建筑主体2018年竣工，随后经历五年雅诗阁出租运营，属于存量物业翻新再售，并不是传统意义上新建住宅。虽然合生投入重金翻新园林、会所、公区，但建筑本体、管线、基础结构的时间痕迹不会消失。
第二，板块归属的争议点。项目地址在闵行金虹桥姚虹路99弄，仅仅只是紧邻古北，并不属于传统古北长宁核心范围。营销宣传反复强化古北IP，本质是借古北成熟圈层讲故事。
第三，合生这次属于典型的存量资产盘活操盘。合生创展早年是地产“华南五虎”之一，曾经风光无限。
之后公司经历长期的债务阵痛，近几年核心策略就是不再大规模拿新地，转而在全国寻找优质的存量旧资产，通过重新定位、翻新改造、高端物业赋能之后二次出售。
古北99就是这套打法在上海非常典型的样本，地块、建筑早就存在，操盘方的核心价值是资产重新包装，而不是从零开发建设。这种模式做得好，可以点石成金，一旦翻新工程有疏漏，后续交付的争议点会远多于普通新建楼盘。
放到当下上海豪宅大环境来看，古北99联排20万单价入市，也是一次大胆的市场试探。最近高净值客户买房越来越谨慎，不再单纯为地段故事无脑买单。古北99选择小批量放出24套联排，就是一次压力测试。
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