上海楼市从来不缺红盘，但像徐泾绿城悦海棠这样，一批爆、二批爆，收官第三批依然提前锁定高热度的项目，寥寥无几。正在认筹的绿城悦海棠收官批次，194套房源又将迎来一场激烈的摇号大战。
很多人只看见这个盘持续高热，却没有读懂连续日光恰恰就是绿城在上海战略转向最鲜活的缩影。
曾经很长一段时间，绿城留给上海市场的标签是专注豪宅开发，瞄准城市塔尖人群，走少而精的高端路线。但最近一年，绿城打法彻底变了。
绿城不再死守市中心稀缺豪宅赛道，重兵向外环、五大新城、浦东中部成熟板块拿地，并且开启拿地之后快速推进规划、快速入市的开发节奏。
6月30日同一天土拍，绿城一举拿下嘉定新城地块与浦东周浦地块，两块地拿地之后规划快速公示，案名火速发布，马上面向市场释放产品信息，开发速度让人侧目。
然而，随着828房地产预售新规出台，绿城在上海的快速开发战略或将无法持续，将考验管理团队的应变能力。
01
绿城开启一场郊区快攻
先来看即将收官的绿城悦海棠，3月13日正式拿地，8月12日首开认购率415%，9月28日二批次直接冲到485%，接近5个人抢一套房，在外环外的徐泾，这个成绩以及开发速度极具震撼力。
究其原因，虹桥商务区源源不断的产业人口，叠加绿城实景示范区提前开放，看得见的立面、园林、公区，再加上绿城物业这块金字招牌，让大量虹桥改善家庭用脚投票。
更深一层来看，绿城悦海棠本质上是绿城这套新战略的样板工程，在外环成熟的产业板块，打造高标准改善住宅，快速推盘，快速去化，用持续热销验证这条新路走得通。
紧随其后，绿城在嘉定新城和浦东周浦的两个新项目也将入市，进一步深化这套模式的复制与延伸。
嘉定新城项目定名璟园和恒庐，是一街两境的组合打法，高层改善加上稀缺低密合院，直接拉高整个嘉定新城改善住宅天花板，目标客户瞄准五大新城里面购买力最强的本地置换群体。
而浦东周浦的绿城汀香园双面临河，小高层搭配叠墅，主打张江外溢的改善客群，填补周康片区高品质叠墅产品的空白。
绿城这套新战略的优势一目了然。首先赛道变宽，不再受制于内环极其稀少的土地供给。上海内环宅地供应屈指可数，顶豪项目出货慢、客户圈层窄，很难持续做规模，而五大新城、外环周边土地供给更多，改善需求基数庞大，可以持续输出货值。
其次，绿城多年沉淀的产品体系可以标准化复制，3.5代住宅直接落地到周浦、嘉定项目，成熟模板复用，减少试错成本。
02
预售新政将终结快周转
但是，硬币永远有另一面，这套打法自带隐忧，关键变量在于刚刚落地的预售新政，直接冲击绿城刚刚跑通的快速开发逻辑。
新规则明确新项目申请预售，单体必须做到主体结构封顶，并且全部购房资金纳入严格的资金监管，回款节点大幅后移。过去房企可以在更早节点拿预售、快速回款的时代一去不复返。
简单来讲，以前拿地之后不需要等到封顶就可以开盘销售，绿城可以将拿地到首开时间压缩到半年以内，因此其资金回流速度快，支撑快周转。
新政落地之后，从拿地到可以卖房子的周期直接拉长，至少延长半年到一年时间，房企前期垫付资金变多，对自有资金、现金流提出更高要求。虽然政策设置过渡期，但是长期来看，高周转的生存土壤正在消失。
对于绿城而言，这是一次严峻考验，其刚刚向外扩张，准备多盘齐发，新政直接拉长开发周期，资金占用时间变长，多项目同时推进的资金压力会明显上升，对于后续继续拿地也是一大考验。
当然，新政并非全是利空。新政之下，客户会更加看重产品兑现力，能够做实景展示、交付稳定的房企，反而会进一步拉开和其他开发商的差距，这恰恰是绿城的强项。
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