编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：中南置地南京区域总裁毕兴矿先生。
撰文 | 张春捷
出品丨乐居财经
在2020年的经理人评选中，中南置地南京区域总裁毕兴矿被评选为2020中国地产经理人百强。其实，这已经是他再次蝉联获此殊荣。2019年他带着苏北区域公司实现业绩四倍增长，带着这样的光环，他站上了领奖台。不同的是，去年他的背后是中南置地南京区域公司。
去年初，因集团深耕南京都市圈战略需要，毕兴矿赴任中南置地南京区域公司总裁。
在一个暖洋洋的午后，乐居财经专访中南置地南京区域公司总裁毕兴矿，听他讲述南京区域战略发展版图。轻松言语间，足以看出他对楼市变化的敏锐度和战略布局的前瞻性。
破局苏北，履新南京，推动变革
2015年适逢中南置地战略变革，毕兴矿受邀加盟中南，任职中南置地副总裁；2017年，毕兴矿肩负深耕淮海经济区的重任，被委任苏北区域公司总裁，进行开疆拓土。初入苏北，中南只布局了盐城、泰兴和淮安3座城市。他用了三年时间，苏北区域公司由3个城市飞速发展为遍布苏皖两省及淮海经济区8座重点城市，业绩实现了四倍跨越式增长，中南苏北成功迈入百亿级区域公司俱乐部。
2020年初，毕兴矿因集团战略发展所需，调任中南置地南京区域总裁。刚刚到任就迅速围绕“战略、组织、机制、团队、文化”四大维度对南京区域公司展开系列变革与组织的顶层设计。
躬身入局，深挖管理红利
初入南京区域市场，可以说他是深有感触的。对于苏北和南京市场的变化，毕兴矿说到，“苏北市场和南京市场是两类不同特点的市场，客户端差异较为明显，苏北区域诸多城市客群属地化比较突出，以内生需求为主；而南京这样的省会强二线准一线城市，客户更多元化、客群更厚实。”不仅如此，两类市场的产品线宽度和产品结构也有着明显的差异。
尽管两类市场存在诸多差异性，但在系统操盘打法上存在相通之处，从“投前到售后围绕全生命周期客户视角”对经营与开发的每一道工序进行精细管理，将每一项细节尽可能打磨到极致！在他看来，“地产下半场就是要不断夯实内功、深挖管理红利”，他认为，在当下土地红利和金融杠杆红利一去不复返，“运营效率、周转速度、精准的成本适配”已成为区域公司重要核心竞争力；面市场的诸多不确定性，选对城市和板块、做对产品、做深服务，做好资源整合，通过确定性的努力应对和穿越不确定的市场周期。
精准布局、取舍之道
入宁第一年，毕兴矿就带领团队提前一个月完成当年的全面预算目标。“按照中南的惯例，每年四季度做明年的全面预算，用全面预算管理代替指标考核。2019年做的2020年南京区域公司全面经营预算，我们提前一个月就已完成”。而他更看重未来三年的战略经营滚动部署，使区域公司规模和盈利能力均上一个台阶，进一步提升组织系统作战能力，实现“品牌、规模、效益”三者兼顾的有质量增长。
如何完成三年战略经营部署，他问了自己四个问题。南京区域公司主战场在哪？目标客群是谁？为客户提供什么样的产品和服务？我们需要整合哪些资源及实现路径？
带着区域发展的深度系统思考，毕兴矿带领着团队对环宁都市圈主要城市做了颗粒度极为细致、精准的城市共谋研究。在城市的选择上，他有着自己的深度思考，他认为选择一座城市不仅仅是现状的热点非热点，不仅仅是一二三四线的区分维度，更值得关注的是城市动态供需关系是否健康，后续需求动力是否有足够长续支撑。除此之外，产品线也要做到有所取舍。“一个清晰的产品策略，对支撑其后续精准投资，实现快速扩张同样的重要。”
敬畏市场，产品致胜
对于中南南京区域的产品策略，他了然于胸。“品质刚需刚改产品占比25-30%，普通改善类占比55-60%，高端改善系占比15%，这三类产品系分别对应集团“悦、集、府”三大产品线。”
落到南京，中南已经成功开发多个品质改善类项目，但是针对塔尖人群的高端产品系这块还是空白。毕兴矿入宁的第一件事，就是实现集团高端改善类“璞境系”产品落地。
初踏新环境、面对新区域市场，尽管有着不可少的适应过程，但是毕兴矿凭借着老辣敏锐的市场嗅觉，迅速踩准市场窗口，果断拿下位于河西中主城“江心洲”极度稀缺的优质地块，可谓“快、准、狠”。
刚入宁就有这么大手笔，可见中南置地对南京区域的重视程度有多高、战略深耕决心有多大。“这个高端改善系作品集团很重视，未来或成为中南一二线城市高端改善系标准化产品去推广”，毕兴矿说到。
项目比肩“世界三大富人岛居生活”，以“世界岛居南京样板的顶层规划设计理念”，并结合南京高端改善客层极致敏感需求，最大程度的保留江心洲的自然底色，从外至内每处细节精细打磨，营造“静谧隐奢”的生活情境。据悉，“璞境”预计明年初入市，我们期待它的精彩绽放。
以下为乐居财经与毕兴矿先生对话精选：
乐居财经：去年中南置地南京区域整体业绩完成的怎么样，今年作何规划？
毕兴矿：按照中南的惯例，每年四季度做明年的全面预算，用全面预算管理代替指标考核。前一年做的2020年南京区域公司全面经营预算，我们提前一个月就已完成。其实，我更看重未来三年的战略经营滚动部署，使区域公司规模和盈利能力均上一个台阶，进一步提升组织系统作战能力，实现“品牌、规模、效益”三者兼顾的有质量增长。
乐居财经：中南南京区域未来战略布局方向？
毕兴矿：我认为选择一座城市不仅仅是现状的热点非热点，和一二三四线的区分维度，更值得关注的是城市动态供需关系是否健康，后续需求动力是否有足够长续支撑。除此之外，产品线也要做到有所取舍。”
乐居财经：如何看待今年的市场走势？
毕兴矿：基于南京都市圈城市的首位度比较高，虹吸效应较强，整体量价更趋于稳健的态势。城市化、旧改、人口红利、都市圈大基建红利等积极因素催生着需求端，需求依然充分且基数庞大；而另一方面常态化的房住不炒的主基调及金融政策的复合调节使用，始终能把地产供需两端控制在安全的主航道内！
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