大悦城2021年年末新开业项目体验感差，年内频繁为子公司提供担保，前三季度剔除预收款后资产负债率超监管线。此情况下，大悦城人事多次变动且变卖名下房产。
2021年12月26日，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称：大悦城，000031.SZ）新项目北京丰台大悦春风里正式开业，但此城市综合体新项目刚刚开业，却因开业仓促，部分项目还在施工中，设施体验感差等情况，引起去过实地的市民吐槽。
此外，大悦城2021年频繁为子公司提供担保，去年前三季度营收净利同比上升但剔除预收款后资产负债率超监管线。在此之时，大悦城人事多次变动，并且变卖名下房产。针对上述情况，发现网向大悦城发送采访函请求阐释，但截至发稿前，大悦城并未给出合理解释。
新开业商场体验感差，频繁为子公司提供担保
公开资料显示，大悦城是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市，主要从事房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业等业务，现已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目。
2021年12月26日，大悦城新项目北京丰台大悦春风里正式开业。但开业刚两天，此城市综合体项目却遭到体验过此地的市民吐槽。
发现网之后查阅高德地图发现，北京丰台大悦春风里虽地理位置较优越，但现在正值深冬，商场空调制热效果极不明显；如今商场已经开业迎客，但里面还在施工中，停车场出口也被施工路口挡住。新开业的大悦春风里商场综合体验感很一般。
（图源：高德地图app）
对此，发现网记者于2022年1月13日到北京丰台大悦春风里进行实地探访。截至1月13日，北京丰台大悦春风里设施已经较为完善。商场内温度较适宜；位于B2层的停车场已施工完毕，重要标识清晰明显；商场内各品牌已顺利入驻，开业迎客，商场品牌涉及首饰、化妆品、服装、美食餐厅等。不过记者发现，北京丰台大悦春风里或因去年年底刚刚开业，客流量并不是很大，客源大多数为周边小区居住的居民。
记者还发现，北京丰台大悦春风里如今开业十几天，对比位于附近的万达广场槐房店也有待改善之处。一方面，商场里暖风虽“够用”，但温度较低，所有商铺的温度不一，进入个别商铺吹风感明显。另一方面，商场已入驻的品牌虽涉及方面较广泛，但因入驻品牌只能基本满足商场定位，加上品牌刚开业不久，人流量不大。
记者驻留3小时后发现，相较于开业较久，基础设施更为完备，入驻品牌更多、更年轻化的万达广场，北京丰台大悦春风里目前鲜少有年轻人长时间驻足于此，而万达广场虽每家店铺客流量不多，但整体客流量目前高于丰台大悦春风里。而对于北京丰台大悦春风里之后的经营情况，发现网记者也将持续关注。
同时，2021年9月25日，大悦城另一新项目苏州大悦春风里也正式开业，但刚刚开业后同样因停车规划差、商场布局混乱，疑似工程未全部完成就开工等情况引起当地市民不满。
另外，长沙大悦城、重庆大悦城、武汉大悦城同样作为2021年拟开业的新项目，也出现仓促赶工开业或到期未竣工等情况。
业内人士表示，如今各类型商场遍地开花，而目前“Z世代”人群为消费主力人士，若新开业的商场不能第一眼抓住消费者，反而出现基础设施未完善、入驻品牌不热门等情况，则吸引不到消费者长期来此。
（图源：2021年半年报）
发现网翻阅大悦城历年年报显示，公司近几年新增项目不少。2019年、2020年和2021年上半年，大悦城分别共新增22个、18个和10个项目，土地款总额分别为276.22亿元、209.12亿元和215亿元。业内人士指出，大悦城新增项目不断规划，但就目前新开业的项目来看，大悦城项目完工率和整体规划的全面度有待提高。
2021年年末新项目开业，同时2021年12月21日，大悦城发布《关于为控股子公司张家口悦乾房地产开发有限公司提供担保的公告》。公告显示，大悦城为控股子公司张家口悦乾房地产开发有限公司提供不超过1.41亿元债务的65%（即9165万元）连带责任担保，担保期为三年。
截至本次担保事项完成，大悦城及控股子公司担保余额为3964.03亿元，占公司截至去年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为216.01% （占净资产的比重为86.84%）。
截至2021年11月30日，控股子公司张家口悦乾房地产开发有限公司总资产为20.73亿元，总负债为16.15亿元，净利润为-2682.44万元。
2021年12月16日，大悦城刚刚为全资子公司重庆悦鼎房地产开发有限公司提供6.6亿元的连带责任保证担保，截至2021年9月底，被担保子公司净利润为-7.15万元。
公告显示，2021年大悦城共发布27条为子公司或联营公司提供连带责任保证担保的公告，翻阅被担保公司的财务数据发现，大悦城提供担保的子公司或联营公司绝大多数净利润都为负值，处于不盈利状态。业内人士指出，大悦城频繁对子公司或联营公司担保的原因或与其子公司经营不善有关。
子公司利润不良，大悦城业绩虽然增长，但其自身现金流较为吃紧。2021年前三季度大悦城实现营业收入221.29亿元，同比增长24.29%；归母净利润11.17亿元，同比增长46.86%。
而2021年三个季度，大悦城的经营活动产生的现金流净额分别为-17.82亿元、-77.93亿元和-85.24亿元。大悦城在半年报中分析，主要为本期新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加所致。
剔除预收款负债率踩线，人事变动频繁
数据显示，大悦城近几年付偿能力下降。2018年-2020年及2021年前三季度，大悦城资产负债率分别为84.91%、76.78%、77.16%和76.93%，同期流动资产占比分别为88.53%、73.03%、74.68%和75.82%。
值得一提的是，同期大悦城剔除预收款后的资产负债率分别为80.00%、70.79%、71.76%和70.92%，而去年8月住建部提出房地产行业融资管理新规，将其中“剔除预收款后的资产负债率大于70%”列为房地产监管“三条红线”之一。近几年来大悦城剔除预收款负债率踩中住建部所列警戒线，未达到监管要求。
同时，wind数据显示，大悦城2018年-2020年及2021年前三季度流动比率分别为1.78、1.58、1.52和1.57，速动比率分别为0.84、0.68、0.63和0.56，2021年较前两年相比均有所下降。
此外，2021年大悦城共涉及董事长、董事、监事、总会计师、总经理助理、副总经理等职位变动，高层变动频繁，涉及范围较广。
如今负债偏高，大悦城以出售名下房产或以此回血。2021年11月25日，大悦城发布公告称，将以公开挂牌的方式分层出售位于深圳市福田区福华一路1号深圳国际交易广场（大中华国际交易广场）的2层办公房产。大悦城称，本次出售资产将有利于盘活公司存量资产，优化资源配置。
本次出售的房产为广场（大中华国际交易广场）的2层办公房产每层建筑面积4165.42平方米，合计建筑面积8330.84平方米，共计32套办公区域。大悦城委托上海东洲资产评估有限公司进行资产评估后，确定评估值约为3.27亿元（含5%增值税），增值8541.67万元，增值率35.3%。
大悦城近年来虽营收净利增长，但新增项目不断，且项目质量和工期不能完全保证；2021年自身负债率增长，剔除预收款负债率踩线。业内人士表示，如若大悦城对出现的上述情况不加以改善，未来将更广范围地影响其发展道路。
（发现网记者罗雪峰 实习记者高冉）
