久期财经讯，6月13日，标普确认万科企业股份有限公司(China Vanke Co.,Ltd., 简称“万科企业”，02202.HK)的长期发行人信用评级为“BB+”，并确认万科企业子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited.，简称“万科香港”)的长期发行人信用评级为“BB”。与此同时，标普确认了万科香港的高级无抵押票据的长期发行评级为“BB”。
万科企业的负面展望反映了标普的预期，即在行业长期低迷的情况下，该公司的合同销售额可能在未来12个月进一步下降。如果万科企业未能执行其资产处置计划，其财务状况也可能走弱。
万科企业正在积极管理其流动性，转变融资模式。在2024年剩余时间和2025年，该公司可能会继续获得更多有抵押的银行贷款以取代即将到期的无抵押借款。标普预计它将与其核心银行保持稳固的关系。
标普估计，自2024年4月以来，万科企业已从不同银行获得约390亿元人民币的新增借款和未提取的授信额度。该公司抵押了其房地产开发、商业地产和其他资产。相比之下，标普预计截至2024年3月底的短期债务为人民币791亿元。
据媒体报道，万科企业在5月份获得了200亿元人民币的银团贷款。这是近年来国内银行向中国开发商发放的最大一笔银团贷款，该笔贷款是由万科企业持有的子公司万科物流发展有限公司(Vanke Logistics Development Co. Ltd，简称“万纬物流”)股份提供担保。标普预计，该集团将把约一半的贷款用于再融资，其余用于改善流动性。
万科企业仍有充足的未质押商业地产。标普预计该公司拥有足够的公允价值约为人民币1000亿元无抵押投资物业，以利用上述资产从银行获得更多新贷款。
万科企业可进行的其他选择包括商业抵押贷款支持证券(CMBS)和用于零售物业、物流园区和租赁住房的REITs。例如，该公司在2024年5月发行了14.35亿元人民币的CMBS。其关联公司印力集团控股有限公司(SCPG Holdings Co., Ltd.，简称“印力集团”)也通过推出商业REIT筹集了32.6亿元人民币。
非核心资产处置有望提供流动性缓冲并帮助去杠杆化。万科企业持续处置非核心资产，包括城市更新项目、写字楼、零售物业、物流园区和酒店。例如，该公司以22.35亿元人民币的价格将深圳的一项综合用途项目剥离给了其最大股东深圳市地铁集团有限公司(Shenzhen Metro Group Co Ltd.，简称“深铁集团” )和深圳的另一家国有企业。在标普看来，该公司还可能在未来一到两年处置一些股权投资以获得更多流动性。
标普预计，万科企业在2024年前5个月处置了104亿元人民币的非核心资产。这占标普预计2024-2025年资产处置年收益200亿元人民币的52%。
万科企业已经表明了去杠杆化的意图。该公司的目标是在2024-2025年减少1,000亿元人民币的有息债务。该公司还表示，希望逐步退出非核心业务，专注于三大主要业务：房地产开发、物业管理和租赁住房。
标普预计2024年运营现金流将为正。标普的基本情况继续假设2024-2026年合同销售额将从2023年的3760亿元人民币降至2700亿元人民币-2800亿元人民币(并表和未并表)。标普认为，2024年5月17日，房地产市场需求侧放松政策，将有助于稳定全国销售。这可能会降低标普的基本销售预测的下行风险。
2024年前5个月，万科企业录得1022亿元人民币的合同销售额，较2023年同期下降39.1%。略好于中国百强开发商合同销售额44.3%的平均降幅。
据标普估计，2024年，不包括土地收购，万科企业用于经营活动的月均现金使用量可能总计约170亿元人民币。这低于标普预计的2024年月均合同销售额约230亿元人民币。因此，在标普看来，该公司在2024年可能会产生正向运营现金流。
标普对万科香港的评级将与其母公司的评级同步。万科香港是万科企业的全资境外子公司。该公司是万科企业的关键境外融资平台，也是万科企业所有境外债的发行人。公司与万科企业签订了一项维好协议，由万科企业提供非约束性股权支持。
标普对万科香港的评级比万科企业低一子级，因为标普认为万科香港对其母公司来说，是一家具有高度战略意义的子公司。这是考虑到该子公司作为唯一的境外融资平台的角色。万科香港的评级和展望将与母公司的评级和展望同步。
对万科企业的负面展望反映了标普的观点，即在市场长期低迷的情况下，该公司的合同销售额在未来两年可能会进一步疲软。如果该公司未能执行其资产处置计划，杠杆率也可能恶化。
对万科香港的评级和展望反映了对万科企业的评级和展望。在标普看来，在未来12-24个月内，万科香港仍将是万科企业的一个具有高度战略意义的子公司。
下调情景
如果出现以下情况，标普可能会下调万科企业的评级：
-公司签约销售业绩低于行业平均水平，现金回笼能力弱于预期，融资渠道减弱，导致流动性状况较弱;或
-公司未能通过资产处置等措施控制债务，或其收入确认和盈利能力弱于标普预期，导致杠杆率大幅上升，EBITDA利息覆盖率低于3倍，没有改善的迹象。
如果标普下调万科企业的评级，标普可能会下调万科香港的评级。此外，在以下情况下，标普可能会下调万科香港的评级：
-标普认为万科香港对万科企业的重要性已经减弱;或
-万科企业对万科香港的控制和监管有所减弱。
上调情景
如果万科企业的合同销售额稳定，且公司在改变融资模式的同时继续从银行的商业地产贷款中筹集足够的资金，标普可能会将展望调整至稳定。与此同时，标普预计该公司将执行其资产处置计划，以管理其流动性和杠杆。
如果标普对万科企业采取同样的行动，标普可能会将万科香港的展望调整至稳定。
在标普对万科企业的信用评级分析中，环境因素是一个中等负面的考虑因素。该公司在房地产开发方面的环境风险与其同业房地产开发商相当。公司拥有一支稳定、经验丰富的管理团队。在实现其战略和业务目标的同时，公司也有着审慎的财务管理和沟通透明的长期记录。
