中资美元债 | 地产二级市场半月报_

久期财经讯，12月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(12月1日至12月15日)的二级市场走势进行了分析。

12月上半月，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，投资级地产债小幅下行，高收益级地产债基本稳定。值得注意的是，2024年REITs市场审批、发售进程持续提速，据统计，全市场现已有51只REITs基金已上市，募集资金1464亿元，年内有22只REITs上市，募集资金489.65亿元，数量和规模均远超往年。

投资级小幅下行，高收益级基本稳定

如下图所示，12月上旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，投资级地产债小幅下行，其中，港资房企永续债较为明显。

其中，长实集团永续债CKPH 3.8 PERP及希慎兴业永续债HYSAN 4.85 PERP估值均下行超1pt，收益率上行约10bps;中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43估值下行近2pt，收益率上涨约16bps;绿城中国GRNCH 2.3 01/27/25收益率上涨超130bps，价格保持稳定。

据媒体报道，华润置地已与银行接治寻求一笔约50亿元人民币的三年期无抵押离岸人民币贷款将用于再融资，此前该公司已完成赎回10.5亿美元次级永续资本证券。目前，其债券CRHZCH 4.125 02/26/29收益率上行约12bps，价格稳定在90美元以上。

消息面上，中国金茂附属方兴光耀完成赎回4亿美元证券;上海金茂投资管理73亿人民币私募项目状态更新至“通过”;保利置业集团70亿人民币小公募项目项目状态更新至“已受理”;越秀地产拟10.92亿元出售广州宏城发展全部股权，并透过附属广州樾海通过公开挂牌方式以19.008亿元人民币成功竞得广州市海珠区东晓路地块;香港置地寻求以高于新加坡地产子公司MCL地产账面价值11亿新元的价格剥离该子公司;华润置地附属及中海企业发展以185.12亿元竞得深圳南山区粤海街道的地块。

12月上半月，高收益级及无评级地产债基本稳定，部分房企持续推进债务重组事宜。

值得注意的是，据媒体消息，远洋集团境外债债权人小组(简称“AHG小组”)召开电话会议，内容涉及境外债重组的进展及替代重组方案内容。对于此前的境外债重组方案投票情况如下：B组47.7%、C组81.5%(同意票中有较高比例来自于中国人寿和其关联方，剔除该部分后的支持率为63.1%，未达到75%的法定门槛)、D组34.9%。

债权人AHG小组提出的替代方案涉及调整内容包括：1)允许债权人同时获得强制可转债和永续债(公司方案中只能选择其一);2)将转股价固定化，可保证重组后债权人持股比例95%(公司方案中转股价基于当前股价波动，存在股东持股比例过高的风险，重组后最大债券人持股比例49.3%);3)A组固定转股价HKD0.07港元;B组固定转股价HKD0.29港元;C组固定转股价HKD0.87港元;D组固定转股价HKD0.57港元(公司方案中A组最低转股价HKD1.45港元;B组HKD5.69港元;C组HKD17.05港元;D组HKD11.17港元);4)引入控股配置机制，规定现有股东若欲持股超过5%，需通过现金购买新股，以防止股东过度集中持股。

目前，远洋系房企存续美元债价格出现上涨，其中远洋资本SINOCL 1 PERP超25%，远洋集团短端票据SINOCE 2.7 01/13/25、SINOCE 3.25 05/05/26涨幅均约2%。

另外，万达商业DALWAN 11 01/20/25特别决议已获通过，拟议的修订和豁免条款将于本月生效，具体分析可见《个债点评 | 万达商业旗下DALWAN 11 01/20/25特别决议已获通过，存续境外债估值维持高位》。同时，惠誉下调该公司和万达香港评级至“C”。现其三只存续美元债价格均出现小幅上行，其中DALWAN 11 01/20/25、DALWAN 11 02/13/26涨幅均约2%，价格稳定在85美元以上水平。

龙湖集团持续推进偿债工作。该公司已如期偿还10亿人民币境内债，至此年内到期公开债已全部还清，且2027年前公司没有到期的境外债券。同时该公司表示，将提前偿还明年到期债务，目前已提前回购6.9亿美元债(4只美元债存续余额为13.1亿美元)和7亿人民币一季度到期的境内债，还计划提前归集65亿人民币偿债。投资者信心得到提振，存续美元债价格均有所回升，其中，LNGFOR 4.5 01/16/28、LNGFOR 3.95 09/16/29、LNGFOR 3.85 01/13/32涨幅均超5%。

此外，有关路劲ROADKG 7.75 PERP等三只永续债分配款项事宜，该公司再次递延分配款项至下一个分配支付日期。目前，该等永续债价格涨幅较为显著，均超10%，ROADKG 5.125 01/26/30、ROADKG 6 03/04/29、ROADKG 5.9 09/05/28等长端票据价格涨幅亦超6%。

消息面上，出险房企中，世茂集团清盘呈请经双方同意已被撤销，合计持有范围内债务本金总额约80.72%的计划债权人已透过加入债权人支持协议或同意加入债权人支持协议;旭辉控股集团合计持有适用债务未偿还本金总额约87.36%的债权人已正式签订或加入重组支持协议;佳兆业集团香港计划、瑞景香港计划将于2024年12月19日召开聆讯，开曼计划、瑞景英属处女群岛计划将分别于2025年1月15日及1月16日召开聆讯;富力地产已被移出失信被执行人名单，对富力香港的呈请聆讯延期至12月16日;龙光集团债权人支持协议的最后截止日期进一步延长至12月18日;碧桂园地产因未能按时披露2023年年报，交易所对公司作出自律监管措施决定;粤港湾控股拟向Elegance Rich Global Limited出售帆日有限公司股权，代价为3600万港元;蓝光发展控股股东蓝光集团所持公司约1.54亿股股份已被司法拍卖完成;世茂股份股东上海世茂投资管理所持公司2.65亿股股份被冻结;金科股份与产业投资人签署重整投资协议，累计获约33.78亿元人民币资金支持。

华夏幸福信托抵债已完成，共抵偿不超过27.99亿元金融债务，此外，该公司控股股东华夏控股拟以约2.88亿元债权参与公司股权抵偿债务重组安排;融创房地产集团称，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已率先通过重组表决，另外八只债券还有两周投票时间;金地集团已将15.606亿元人民币划入中期票据兑付专户，年内公开债全部偿付完毕;万科企业向邮储银行申请本金合计人民币10.5亿元贷款,后续将根据业务需要陆续提款;绿城中国附属拟按初步代价人民币4.823亿元出售目标公司杭州诚瓴绿隆企业管理全部股权及转让经营性物业贷款的责任予宁波环球;新世界发展完成出售New World Sports全部股权及相关待售贷款，并以6.2亿港元的价格出售Artisan Lab工厦。

商品住宅销售价格同比降幅首次均收窄，市场押注美联储降息25个基点

根据久期财经数据显示，截至12月15日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

12月1日至12月15日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行0.71，最新报169.2，到期收益率上涨0.05%，最新报10.36%。

国内方面，经济工作会议已于近日召开，地产支持方面会议明确：(1)持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，(2)充分释放刚性和改善性住房需求潜力，(3)合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，(4)推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

据住建部数据，截至11月底，全国保交房攻坚战已交付住房324万套，全国白名单项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。

据国家统计局数据，1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，其中，住宅投资71190亿元，下降10.5%;新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%；新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。

另外，11月份各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点;二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.2个百分点;二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1个百分点。