文/羽杉
近日，上坤地产向港股IPO发起了冲刺，募资所得款项净额将用于开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。
作为一家起步于上海的年轻房企，上坤地产在成立的十年间，营收翻了约六倍，但后遗症莫过于负债高企，而上市正是优化负债的良方。
招股书显示，2017-2019年（下称报告期）上坤地产营收分别为12.01亿、68.47亿和75.35亿；净利润分别为0.35亿、6.73亿、6.77亿；毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。
上坤地产解释称，2019年毛利率较低是因为扩张至苏州后，苏州的平均售价低于上海物业所致。
布局方面，2010年上坤创立于上海，深耕5年后才开始向苏州扩张。随后开始进军安徽、浙江、广州、湖北、河南等城市。
据悉，创始人兼CEO朱静曾立下目标：不做到上海30强，绝不走出上海。
朱静用五年时间实现了第一个五年战略，随后开始带领团队向长江三角洲景区扩张，这也是上坤非常依赖三角经济区以及上海的原因。
据了解，上坤或将发展广东区域事业部为“第二总部”，并计划在未来五年内奠定在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。
在不断的跑马圈地之下，上坤地产于2019年成功跨入百强门槛，以全口径销售金额271.8亿元，在房企排名第91位。
从收入来源看，上坤地产的主要收益来源于物业销售，贡献了超98%的营收，毛利率波动却较大。
在高速路上，2017、2018年上坤地产的经营现金净额均为负，其中2018年为-38.06亿元，2019年回正为20亿元。
也就是说上坤地产极度依赖融资以实现高速扩张，因此报告期内上坤地产的净资产负债率高达684.9%、332.59%、118.8%；融资成本分别为2.2亿、2.8亿、2.62亿。
具体来看，报告期内上坤地产计息银行及其他借款总额分别为51.97亿、74.59亿、67.66亿、62.7亿。其中截至20202月29日，上坤地产有30.7亿元的借款（约占总借款的49%），将于一年内到期，另外，两年到期的借款也有19.4亿元。
就此来看，短期还款压力较大。若能上市，不管是负债率和还款压力都能得到缓解。
