来源：齐医生言犹在
有人说，真正的市场拐点往往藏在微妙的先行指标里。
当我们还在讨论“是不是太早进场”时，一线城市的土拍溢价率已经偷偷攀升，似乎在向外界释放某种回暖信号。
也有人从一线城市二手房成交入手，发现市场交易量竟有逆势增长的迹象。
这个转折点来得隐秘，却又耐人寻味。
尤其是这两年以来，一众房企脆弱的“护城河”在市场恐慌时显得不堪一击，很难想象一份报告就能扭转整个行业氛围。
但偏偏就有这样的人物——瑞银分析师曾精准预测恒大爆雷，如今又喊出了“拐点将至”。
当下的中国房地产，为何让他笃定要在2026年初迎来房价的企稳？
一、 一线城市的先行复苏
先从最直观的信号说起：库存。
从过往几轮行业走势中，库存周转月数一直被视作房企和购房者的“冷热表”。
按照历史经验，若一线城市的库存周转跌破15个月，房价通常会迎来一波修复性上涨。
恰巧在2025年2月，北上广深的库存周转月数就降至14个月，与2015年周期拐点时的水平相当，这在心理层面已经为开发商和投资者注入了新期待。
再者，一线城市二手房交易量也开始“放量”。
在政策并未有大幅放松的背景下，二手房成交金额却占到全国近五成，且同比增长9%，某种程度上说明了核心区位依旧是“硬通货”，买方更愿意接受定价，卖方也对市场表现抱有信心。
有人说，这股力量来自改善性置换需求，比如一些老业主看到市场稍有起色，愿意卖掉老房换新房；也有人指出，在各种金融政策微调之下，部分高净值人群对于房价的抗跌性仍抱有信赖。
二、土拍溢价的回升
与库存周转下行相呼应的，是土拍溢价率的上升。
2025年初，在北京、上海等放出的一些核心地块上，溢价率悄然突破10%。
对于开发商来说，土地是“粮仓”，在过去两年融资难度加剧的时段，民营房企普遍“捂紧钱袋”。
如今溢价率能够抬头，背后折射的是房企对后续市场的乐观预期：他们愿意承担一定风险去拿地，意味着对后续销售回款与利润有了更多信心。
甚至有业内人调侃，“没有人会随便烧钱去赌一个注定下行的市场。”
三、二线核心城市的“跟随效应”
就像上一波周期，往往是一线先启动，核心二线紧随其后。
杭州、成都这类二线优等生，虽不及北上广深那般炙手可热，却也是全国人口与产业聚集的重点城市。
2025年初，这些地方的新房价格连续两个月环比持平，没有再出现前几季度那样的持续下挫。
同时，二手房挂牌价也在趋于稳定，恐慌性抛售明显减少。
不少人猜测，这与各地政府对于购房补贴、首付比例以及其他配套政策的延续性密不可分。
据统计，2024年里全国性及地方性出台的“止跌回稳”政策超过780条，既包括降低税费，也涵盖户籍制度优化等措施。
“政策底”的轮番出现，也给了置业人群更多踏实感，第一波“跟随行情”开始成型。
四、历史给出的启示与差异
对于经历过楼市巨幅波动的人来说，2014-2015年那一幕或许并不陌生：当时市场从低迷到复苏也只花了不到一年时间。
从现在的数据看，无论是库存去化速度还是土拍溢价率，这一轮都与2014-2015年的拐点高度相似。
然而，不少专家也指出，此次的政策并未走“全面大放水”路线，更多是精准调控，限制诸如大规模投机和高杠杆拼盘的手段。
有分析师曾提到，之所以选择更谨慎的方式，是因为近几年楼市的风险敞口已在不断暴露，与2014年前后相比，如今的金融市场和全球经济形势更复杂，也更需要小心地量力而行。
同样值得注意的是，人口结构与城市化步伐也跟十年前不可同日而语。
那时中国正处于城镇化进程的爆发期，需求端“来势汹汹”。
现在虽然需求仍在，但经济增长模式、居民杠杆率等宏观变量正进入新的阶段。
这意味着本轮市场复苏未必再现当年“迅猛V字反转”，而更可能呈现“缓步上扬”。
五、 瑞银报告为何看好销售前景
在上述多重因素的支撑下，瑞银分析师林镇鸿将2025年至2026年的新房销售预测上调7%-16%，二手房则预估有7%-10%的增幅。
听起来数字不算惊人，但对当前喧嚣不定的房地产环境而言，已是相当可观。
有业内人士分析，其实“卖旧买新”的置换链条是此轮复苏的重要推手：当二手房市场表现活跃，新房也能得到正向反馈——换房人群先卖旧房收回现金，再启用新贷款购买新房，形成良性循环。
值得留意的是，瑞银还引用了土地市场复苏作为佐证。
尤其是一线与强二线城市，开发商拿地情绪渐涨，土地成交火热，背后往往少不了金融机构重新注入的“活水”和购房者预期的改善。
随着一线城市库存逐渐见底，土地出让金回升，房企在重点城市项目加大投入，皆在为房价稳中有升提供动能。
六、从库存去化到房价“转折点”
报告提到，一线城市有望在2025年底基本完成库存去化，这也成为全国房价企稳的主要推动力。
换句话说，当一线和重点二线城市都已去化至较低库存时，房价底部自然泄露，随后或迎来一波较平稳的上行。
林镇鸿将这一节点定格在2026年初，比业界普遍预测的时间要早了半年左右。
不过，这并不代表所有房企都能在市场回暖中乘风破浪。
据观察，一旦“拐点”过后，强者更强的马太效应会加剧。
拥有完善融资渠道和稳健产品线的龙头房企，通常能率先吃到红利；而中小房企在拿地与融资成本上或将面临更大压力，市场格局或许会迎来一轮洗牌。
七、市场拐点中的“普通人机会”
对于购房者而言，一线城市的库存去化往往意味着选择余地缩小、议价空间逐渐收窄。
如果有需求，是否需要在这个阶段加快“上车”？有买家担心：“万一市场又像前几年那样震荡下行怎么办？”
也有人则更乐观，认为接下来价格波动不会太大，且在实际支付能力允许的范围内，越早买越可能抓到一线城市的“窗口期”。
在这方面，市场难以给出统一答案，只能说，若城市产业面良好、人群居住需求稳定，房价就有一定支撑。
对投资者来说，土拍溢价指数强劲，正好说明市场亟待活力被激发。
而房企分化、地段分化的时代，还是应该注重产品力和平台资源。
买地成本高了，自然要在定价、配套、交付品质上做文章，只有做到“人无我有，人有我优”，房企才能实现利润与口碑的兼得。
结语
有人说：“在至暗时刻唤起希望的人，往往也能看见最先的曙光。”瑞银分析师林镇鸿之所以敢发声，背后并不只是简单的数据拼图，而是对历史周期与市场心理的精准捕捉。
对于普通购房者来说，一线城市渐渐见底，某种程度上寓意着阶段性“低点”已出现；对开发商、投资者而言，溢价率的回升与资金格局的变化意味着机遇与挑战并存。
或许，这场酝酿于波谷的复苏，还需要一点时间来验证。
但市场就是这样，从来不会永远沉沦，也不会一蹴而就地回暖；每一个敏锐的判断，都依赖对数据的窥探和对周期的敬畏。
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