一波未平一波又起，东莞楼市又甩出了一颗“炸弹”。
继8月初东莞加码发布了史上最严调控政策，昨日又印发了“三限房”试点方案，符合条件的5折购买共有产权房。
年初出了个不痛不痒的调控政策，东莞已经安分了不少，再加上8月初的全方面加码锁死，早已动弹不得。
躺平许久的东莞，现在又莫名中了一枪，这下楼市要彻底凉透了？
首先，得先了解什么是三限房，表面意思是有“三限”：限地价、限房价、限销售（出租）对象。
实际上就是共有产权房，这也不是新概念了，北京已经实行很久，上海广州开始试运营，东莞是深圳都市圈第一个试水城市。
共有产权房，顾名思义，由政府和承购者按份共有。
东莞的三限房先承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由政府的代持机构持有。
简单说就是，一套三限房，你跟政府共有产权，你可以只买这套房的50%产权，只花一半的钱，就能买来居住，享受普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
比如一套市场价200万的房子，你只要花100万就能买下。按照30%的首付计算，200万的房子，你只需要首付30万。
三限房的面积限定在70-80㎡，2房或3房，带基本装修。
谁可以买？申购人应符合以下条件：
1、在东莞无自有住房，3年内无住房转移记录；
2、东莞户籍需缴满3年社保，非莞户要缴满5年社保；
3、在三限房销售区域内与用人单位签订劳动合同且缴纳社保满一年；
4、大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权（就是100%的产权）。
取得不动产权证满5年且入莞户满3年，可按照市场评估价8折购买政府的份额就能获得完全产权。
不过值得注意的是，如果买了三限房，再买商品房会受限，需要把三限房卖掉或者获得完全产权，才具备购买商品房的资格。
在我看来，三限房的出台是顺大趋势而为，据我所知，东莞去年一波房价暴涨，房价涨了50%-100%，涨幅惊人，松山湖房价甚至站上8w+的高位。
很多刚需市民看着高不可攀的房价，只能望房兴叹。
据了解，现在购买力主要来自深圳，本地除了民企老板、改善换房人群外，本地人和新市民刚需买的很少，所以房企也倾向于开发大户型，由于单价很高，小户型总价也不低，刚需也就买不起了。
这也不难理解，为什么要发展共有产权住房了。
主要目的是通过降低购房门槛，让新进入的市民能在城市安定下来，让他们看到安家乐业的希望，这样楼市才能可持续的发展。
另一方面也是分流中短期商品房的需求，不要让所有人都涌入商品房市场这条赛道，自然房价也不会涨那么快，这是本次出台三限房试点方案的最终目的。
坊间传闻，东莞二手房指导价“致命杀器”已经在路上了，随时可能重磅下达。
届时，东莞很可能走深圳的老路子，房价普遍阴跌，降价房源和法拍房频出，原先的高价学区房和豪宅会经历一波震荡。
三限房对房价会有多大的影响？
在我看来，影响应该不大，这类房产性质类似人才房和保障房，转移部分购房需求，保障中低层人民的住房问题，不会让房价大跌或者大涨。
从北京和广州的共有产权市场来看，呈现两极分化，离不开“唯地段论”，靠近中心区的抢手，位置远的大规模弃购，毕竟要占用一张房票，很多人也要深思熟虑。
而且三限房，要限地价，意味着政府要让一部分利，只能有序的推进，不会大规模供应，这点需求的分流微乎其微。
总之，5折买房的力度还是可以感受东莞对于吸引人才满满的诚意。
如今，东莞站在了大湾区调控的最先锋，当之无愧的楼市调控的示范区。
从东莞的角度，更多的是被杀鸡儆猴的无可奈何，毕竟作为二线城市，房价实在太高了，和城市的基本面、经济产值和产业格局出入严重。
作为珠三角第一大制造业城市，房价过高只会对人才和人口形成驱逐，德不配位将会对城市的产业转型升级产生消极影响。从长远看，这是很危险的局面。
三限房之后，东莞可能还会出台更大的狠招，楼市降温毫无悬念。
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