嗨,鸡友们我来了~虽迟但到
上周写了4月份的二手房数据,那篇主要讲量算是只写了一半,这周把剩下的一半价格补起,主要看哈现在的房价属于历史上啥子水平了。
价格数据仅含贝壳找房上的成交,约占总成交的30-50%,所有都是成交价,不要跟我扯挂牌了,你鸡从来不用挂牌价。
开始了哈↓
我把整个大成都(包含三圈层,但不多)的数据拉了一哈,回调后2024年1-4月大成都二手房成交均价约1.36万/㎡,基本处于2017年9月的水平。
跌宕起伏了一大圈,现在的二手房均价回到了7年前。
数据太多线条过于复杂,我把5+2和二区圈层分成了两个表来看,看得出来每个区的姿势都一样,房价受市场和政策影响非常大。
在跳得最贵的2018年和2021年中,分别出台了严格的楼市调控政策。
调过切调过来的,2021年5月的房价成为了历史最高点,具体到数据上来感受一哈世界的参差。
以2024.1-4月大成都均价来看:
比不温不火的2016年涨了约49%;比疯狂的2021年平均跌了约20%,落到各个区,跌幅从8%-23%不等。
再到个体房源上那差异就大得吓死人了,以2021.5月和2024.4月共计1358小区的成交均价来看:
大概92%的小区跌,平均跌幅25%,最凶的跌破40%+;约8%不跌或者在涨,涨价的也涨得很疯批,比如攀成钢伊泰天骄涨了40%。
金融城、大源这些很刚健的板块也一样,除了头部几个小区稀缺户型在涨或者保持稳定,其他的大多数还是有跌。(这个表太大了公众号不好放,想看的进群哈,下面有二维码)
其中三种房源共性强:
1.总价特别高的小户型,垮价比较吓人。
大源天悦府,套二户型21年成交均价4万,23年3.4万,今年4、5月成交价一哈来到了2.9万,八十多平的户型,总价少了百把万。
2.房源多的超大小区,垮得吓人。
比如那些两三千户、小户型比较多的超大小区,光是挂出来的房子就几百套,容易形成自我踩踏。
典型的例子是三圣乡的锦江城市花园,从最贵2万均价到现在卖1.2-1.3万。如果你的装修又丑,户型又撇,啥子都稀烂狗啃过一样,想卖出切那还得低。
高新区的南城都汇、青羊的凯德风尚等超大小区都有这种味道。
抛开主城这些总价门槛较高的小区,全成都排前几名的热销大盘,价格也不刚健,量大≠价稳。
3.老破小情绪稳定。
老破要想保持价格稳定,就必须还要:小,就是总价可控的意思,100万内比较好走。
老破大的市场还是很小,超过150万即使单价七八千也一样的恼火,另外在我统计中成交的老破以五城区和高新南为主,二圈层少有老破成交(老破不咋个走贝壳交易也有一定关系)。
关于主城老破小我写过多次了,2018年平均涨到1.2-1.4万/㎡,后面逐渐回落到1.1万/㎡左右,价格没咋大动过。
PART
02
二手房有没有到最低点
这是全成都人民都很关心的事情,当然我也没得标准答案,不然我都切摸到富婆的小手手算命了,还在这儿码啥子字。
从整体数据来看,价格还是在略微往下掉,但是整体均价跌不等于个体房源要跌,低价小区成交太多也会拉低均价数据。
只要需求还在,就算打赢了全国大部分城市,毕竟成都今年每个月近2万套二手房成交不是搞起耍的。
到底有没有到底、哪儿是底,跟个体房源、小区、板块、买主心态甚至房东的个人情况有关。
从共性上说,还稳起的,以豪宅板块豪宅小区的稀缺大户型和总价很低的老破小为主。
豪宅、高端小区大部分户型还处于有价无市的状态,万把块钱的老破小在房东眼中几乎跌无可跌,你要干就干不干就算求了。
普通小区要看本身坨子硬不硬,你的房子看的人多感兴趣的人多价格就越稳,如果遇到了爱家,说不定还可以涨点儿,举个最近的例子:
上个月二圈层某房源带个大花园,买卖双方签合同的时候,都还有其他爱家愿意加价+负责房东的违约金把这套房子买走。
另外一种最普遍的共性不太好以房源归类,主是看总价和新房供应,不分区域和板块只要总价到一个槛槛就要受影响:
比如二仙桥总价400万的次新房,跟板块内新出的新房价格相当,但是新房产品秒杀二手,这类就不太好卖了,你要慌到出就要降价。
天府新区海洋公园、南湖板块价格为啥掉那么吓人,就是锦江生态带及其他楼盘吸走了一大波;二圈层受影响最典型的是东安湖吸大面,怡心湖吸华府。
这些也是今年子低总价和高总价二手房成交量占比提升,中间档占比减少的原因,很大部分买家选择新房了。
最后还是把每个区单独的曲线图都放下面
做都做好了,不放出来我好亏哦
三圈层数据很少参考意义不大哈
看房群人数即将达到上限
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