813倍！打新资金“卷”在REITs上

2024年“闷声发财”、2025年又捧出“开门红”的REITs再次夺下市场目光。

2025开年，A股迎来调整，REITs二级市场价格却一路上涨。过去一个月，多只REITs涨超20%，这类“小众”资产开始成为越来越多投资者的“避难地”。1月8日，国泰君安济南能源供热REIT公告比例配售结果，公众配售部分配售比例仅为0.123%，配售倍数达到813倍，打破了华夏特变电工新能源REIT 448倍的最高记录。

公众配售比例新低背后，投资者踊跃打新是一大推动力。有投资者称，REITs打新收益不高，但胜率靠谱；也有投资者开始焦虑，REITs火起来后，打新中签率无限趋近于0，“蚊子腿上的肉”也难吃上了。不过，一位投顾向银柿财经指出，REITs打新者中大多数人会选择上市后长期持有，投资者热情参与打新，主要还是看重未来的持续上涨空间和分红收益。

二级市场走势“开门红”

2024年低调上涨的REITs，在2025年A股走势的衬托下，成为“万绿丛中一点红”，再次收获了颇多关注。

截至1月8日，年内5个交易日里，中证REITs全收益指数有4日上涨，年内累计涨超2%。其中，10余只REITs年内涨超5%，华夏大悦城购物中心REIT年内已涨超8%。

A股震荡下行的最近一个月里，中证REITs全收益指数累计涨超6%，在1月6日站上995点，创下2023年5月以来的新高。2024年12月8日至今，嘉实京东仓储REIT累计涨超24%，华夏华润商业REIT和宏图创新深圳安居REIT也双双涨超20%。

刚刚过去的2024年，REITs交出的成绩单也颇为亮眼，中证REITs全收益指数累计上涨12.31%，已上市的59只REITs中超七成全年收涨。嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT二级市场表现一骑绝尘，全年涨超40%。

为何价格水涨船高？平安基金REITs基金经理孙磊表示，国内利率快速下行趋势中，公募REITs的预期风险和收益均略高于债市，对资金吸引力增强，进一步推高了公募REITs二级市场价格。海通证券固收首席郑子勋也表示，未来资产荒格局或将延续，公募REITs稳定分红优势更为凸显，多数产品将迎来估值修复。

爆款上新，公众配售比例创新低

二级市场表现可圈可点，REITs发行、销售两端同样热闹，产品密集上新，市场抢购火爆。

1月6日，当天面向公众发售的易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT双双上演一日结募。1月8日，国泰君安济南能源供热REIT公告比例配售结果，这只爆款REIT网下投资者配售比例仅0.709%，公众配售部分配售比例仅为0.123%，网下配售倍数、公众配售倍数分别达到141倍、813倍，双双刷新历史记录。

产品资料显示，这只REIT底层资产是2014年开始运营的济南市内的合计232段供热管网，也是市场上第一只市政基建REIT。供热管网覆盖面积达3700万平方米，服务用户37.45万户，服务区域集中在济南核心功能区，区域经济发展良好、常住人口持续增加，资产运营较为成熟稳定。

2024年以来，REITs新发市场销售火爆已成常态。同日结募的易方达华威市场REIT，网下有效认购倍数也达到78.72倍。据同花顺iFinD数据，2024年至今发行的29只REITs中，一日结募的达到14只。

销售火热，REITs发行端也同样热闹。据同花顺iFinD数据，随着2024年7月，发改委发布公募REITs常态化发行新规，REITs发行端迎来新的快速增长期，下半年新发数量占全年新发数量的三分之二，2024年12月更是单月新发6只。目前还有15只REITs正在审批流程中，还有2只已过会，尚未发行。1月7日，华夏金隅智造工场REIT发布基金份额询价公告，预计将在1月下旬发售。

打新火了，“羊毛”更难薅了

资产荒格局下，各种“薅羊毛”手段重出江湖。上新快、业绩好，让REITs成为一批投资者的打新目标，这股打新热情也成为REITs新品份额抢手的推动力之一。

最近，社交媒体上开始大量流传REITs打新的相关分享。一位投资者称：“REITs打新赔率一般，优势在胜率较高。”据同花顺iFinD数据，2024年发行的REITs中仅国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商高速公路REIT2只上市首日破发，打新成功率约为93%。目前市面上所有REITs中，上市首日破发的仅4只。从后续持有收益看，截至1月7日收盘，已上市的58只REITs中42只二级市场收益为正，占比超七成。

国信证券也在研报中提到，REITs打新收益率具有较高的确定性，但打新收益率和市场情绪关联度较高，可选择市场成交量高、市场情绪上涨时期参与。

不过，也有投资者已经预见短期趋势：“最近北交所没有新股发行，资金估计会卷到REITs上。中签率卷到极致，就可能白忙活。”以近期资金热情参与的国泰君安济南能源供热REIT为例，仅约0.12%的中签率，再加上资金锁定期的机会成本、短期收益的低上限和长期收益的不确定性，让这份“羊毛”的性价比大打折扣。

一位资深投顾向银柿财经表示，REITs的资产性质决定了其价格波动整体介于股债之间，首日涨跌幅也限制在30%以内，因此打新者的行动逻辑和股票打新并不一样，大多数人会选择上市后长期持有。投资者热情参与打新，主要还是看重未来的持续上涨空间和分红收益。

中泰证券地产研究团队则提到，目前REITs市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。展望2025年，REITs是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，有望持续受益。可结合回撤机会，把握REITs基础资产的业绩和稳定性，或积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会。