文/财经观察者
2026年上半年国内住宅市场阶段性回暖行情显现，多家规模房企销售端下行幅度明显收窄，市场整体修复信号显现，但新城控股住宅业务表现与行业分化明显，住宅回款通道持续收窄，叠加短期到期债务缺口、核心商业资产大面积抵押、关联方高息资金拆借、大额商业资产估值引发监管问询、人员大幅缩减等多项经营现实问题集中显现，公司长期依靠住宅开发搭配商业运营的双轮发展模式，当下正面临多重现实考验。
6月上旬新城控股对外披露5月月度经营销售数据，当月住宅签约回款规模仅13.93亿元，住宅成交面积同步走低。结合公司期末待售存货体量测算，现有存量房源全部完成去化需要漫长周期，缓慢的回款速度，和未来一年内集中到期的刚性债务形成明显错配，资金统筹安排成为管理层需要持续应对的核心事项。
梳理近两年销售数据能够看出，新城控股住宅业务疲软态势具备持续性。2025年前五个月公司累计签约金额同比下滑近四成，成交面积同步回落；进入2026年5月，行业龙头企业销售同比降幅仅3%左右，新城控股同期签约金额同比下滑接近三成，成交单价同步走低。成交金额跌幅超过成交面积，反映出项目售价持续承压。
销售表现分化背后，是企业土地储备布局结构带来的长期影响。对比行业头部房企大量土储集中于一二线城市的布局逻辑，新城控股超过六成储备地块分布在三四线城市。统计局月度房价监测数据显示，2026年5月一线城市住宅价格止跌企稳，多数三四线城市房价仍保持下行走势，区域市场购买力不足、项目售价持续走弱，直接拖累项目回款表现。
除区域布局因素外，企业近年拿地节奏大幅收缩，可售房源储备持续缩水。2020年末公司以待开发、待售物业为主的存货规模曾突破2700亿元，至2025年末该项数值回落至710.5亿元，存货规模缩水幅度显著，后续可推向市场的住宅项目数量持续减少，进一步限制销售回款空间。
住宅业务创收能力走弱之后，吾悦广场商业运营板块成为公司稳定现金流的主要来源。2026年前五个月商业板块累计运营收入近60亿元，月度收入小幅同比上行，整体增速维持在个位数区间。商业板块稳定现金流一定程度对冲住宅业务下滑冲击，但增量有限，难以扭转企业整体营收下行趋势。2025年全年公司整体营收同比下滑超四成，2026年一季度营收同比降幅接近25%，整体经营规模收缩态势清晰。针对住宅与商业业务后续发展定位，相关媒体曾向企业求证，截至发稿未收到官方答复。
持续走低的营收水平之下，企业债务端压力仍客观存在。通过持续缩减新增土地投入、加快存量物业去化，新城控股整体负债规模较2020年高点明显下降，年末有息负债规模同步回落。但短期偿债缺口仍客观存在，2026年一季度末一年内到期负债规模超116亿元，同期账面可动用货币资金不足83亿元，资金覆盖力度不足。
为持续盘活融资渠道，公司名下大量核心资产已办理抵押手续。2025年末价值超1200亿元的吾悦广场投资性物业中，超千亿元资产用于抵押获取贷款，存量住宅存货抵押规模接近200亿元，可供后续抵押融资的优质商业资产余量已经十分有限。
债务规模下降并未降低企业融资成本，流动性紧张推高整体借贷成本，综合融资利率达到5.44%，全年利息支出较2021年大幅增长至32.93亿元。与此同时企业存在向关联主体拆借资金行为，其中向实控人相关平台借款利率达到8%，高于常规金融机构融资成本；向关联物业公司拆借资金利率6.05%。上述物业公司因相关资金事项未完整披露，出现审计机构更换、监管介入核查，目前处于停牌状态，存在终止上市风险。针对高息关联拆借的合理性，外界提出疑问，企业未对外给出解释。
为压缩运营开支，企业开展多轮人员优化调整，2021至2025四年间员工总数减少超万人。人员缩减直接带动销售、管理两项期间费用明显回落，一定程度缓解成本支出压力，但仅依靠节流手段，难以从根本上解决回款与债务匹配失衡问题。
另一项引发监管关注的事项，是企业大额商业资产未计提减值准备。新城控股运营178座已开业吾悦广场，项目集中布局长三角，江苏区域项目数量最多。当地商铺市场价格近年持续走低，2025年江苏商铺成交均价跌幅突破一成，多家同业态商业运营企业针对持有商业资产计提大额减值，当期业绩出现大额亏损。新城控股对超千亿元投资性物业采用公允价值计量模式，全年公允价值变动金额占资产账面价值比例极低，未计提减值，年报披露后收到交易所问询。
企业在问询回复中表示，资产公允价值由第三方评估机构测算得出，参数选取贴合市场现状，但商业物业估值高度依赖出租率、租金涨幅、资本化率等指标。2026年5月国内社会消费品零售总额出现同比下滑，为多年少见的消费走弱信号，市场消费环境变化，给吾悦广场租金稳定收取、出租率维持高位带来不确定性。
当前行业修复节奏不均，新城控股住宅端短期难以快速提振回款，核心抵押物基本充分利用，新增融资空间受限；消费市场波动则给商业租金收益稳定性带来变量。短期到期债务、存量住宅缓慢去化、商业资产估值承压、关联融资争议等多重问题叠加，企业需要持续平衡现金流收支，稳定经营性收入，以此应对未来一段时期内的资金周转考验。
