2025，向内寻求“优质安全资产”_

作者 | 峰会组委会

责编 | 韩玮烨

1月8日，“2024第九届中国城市更新及不动产资产管理峰会”在北京隆重拉开帷幕。

本次峰会由睿和智库、成都市楼宇经济促进会联合主办，吸引了来自全国各地150余家不动产及其上下游企业，共计200余名业界精英齐聚京城。

峰会聚焦城市更新、投资资管、租住消费、商办园区、产业更新、空间再造、运营迭代等多热点领域和关键角度展开深入探讨。50 行业大咖齐聚一堂，共同为新变局下企业的发展难题出谋划策，助力不动产行业在2025年及未来实现高质量发展。

面对不确定性，去创造优质安全资产

展望2025，宏观经济依然会有很多不确定性。

从2024年来看，全年GDP有望实现4.9%的增长率，略低于计划增长目标。主要受消费和投资的国内总需求不振制约，整体上经济复苏乏力。从全年GDP增长速度看，2025年合理的增长率目标应该在4%-4.5%。

在这样的背景下，2025年企业应如何寻求“突围”方向？与会经济学家建议企业要紧抓三点：首先，义无反顾地拥抱新科技革命和产业革命；其次，坚持全球化策略，要积极“出海”；最后，向内而不是向外来寻求“优质安全资产”。

那么，现在又该如何向内寻求优质资产？

我们要做的不是去发现，而是去创造优质安全资产，这才是我们要去做的工作。在充满不确定性的时代，我们应以自身的确定性来应对。这种确定性源于我们自身的定力，即深度剖析产业和政策，找到自身的突破点和发力点。通过挖掘内在潜力，来推动企业发展。

聚焦到城市更新，自2009年试点以来，经历了从大拆大建到留改拆并举，再到如今的有序稳步推进，已成为各地的常态化工作。预计2025年，城市更新投资额将达到5.8万亿元。整体市场前景依然乐观，正逐步实现从规模化发展到高质量发展的转变。

但城市更新不是白纸绘图，相较于大拆大建需要考虑的维度更多。涉及产业转型、资产盘活、经济就业、税收贡献以及城市风貌改善等多个方面，对企业的融、投、建、管、退全流程、全价值链工作能力提出了更高要求。

南国置业打造了城市更新与存量资产盘活的样板项目——华中小龟山金融文化公园。项目原为电建系统内自有的工业厂房，后通过有效的前期规划、定位及后期的专业化运营，现已改造为低密度生态金融文化公园。在2023年为当地政府贡献了7.85万亿元税收，更为产权方带来超20倍的租费收入提升，现已形成了相对完整的金融文化产业生态链。

而对零售不动产而言，更新的本质不仅在于空间重塑，更在于资管逻辑下的价值重构。

悦容匯资管认为想要实现价值重构，要率先完成三个思维转变：其一，从关注Location到关注人的价值；其二，从制造业价值回归服务业价值；其三，从内容提供价值到流量变现再到资产回报价值。同时，在新的商业资管逻辑下，运营团队核心能力也需重建。既要有以消费需求为导向的运营能力，又要有以资产管理为导向的经营效率能力，还要有以社会发展为导向的创新能力。

而面对当下新全球化视角下企业转型及资源配置，对于大部分企业来说，最大的挑战还是战略的笃定和信心问题。

中国宏观经济未来发展的方向，根本还是来自于微观意义上，我们每一个个体的行为。每一个企业，甚至每一个家庭，都应寻求各自突围的策略和办法。

夯实资产管理能力

近年来，我国资产管理领域迎来诸多创新与变革，逐步构建起以Pre-REITs、持有型不动产ABS/并表型类REITs、公募REITs等不同形式的权益融资工具构成的多层次REITs市场，全面覆盖资产从孵化、成长到成熟各个阶段的融资要求，为资产的全周期发展提供了有力的金融支持。

公募REITs作为其中的“明星产品”，对于实体企业的综合战略意义深远，它不仅树立了行业的创新标杆，还成功打通重资产投融管退闭环，让企业能够高效盘活存量资产，实现资金的快速回笼与再投资。同时通过二级市场定价和价值变现，精准发现资产公允价值。还显著改善了企业财务及融资能力。关键的是，在引导企业投资运管标准化升级方面，公募REITs也发挥了关键作用。

在公募REITs框架下，基金管理人和运营管理机构在存续期中的合作和对接至关重要，这关系到产品的稳定运行和收益表现。这就要求有更高效的运营管理、更合规的资产管理以及更高品质的信息披露。

结合已上市公募REITs运行表现来看，2024年是市场逐步回归理性的阶段。在这一过程中，基本面定价有效性逐步提升，资产的内在价值和运营质量成为决定其市场表现的关键因素。行业的分化表现愈发显著，弱周期性资产更受市场偏好。其中，消费基础设施作为公募REITs新品类，市场认可度在持续提升。2024年内涨幅维度表现不俗，或仍有向上空间。

新形势下私募基金业也迎来再入局的机遇。CPE源峰观察认为，当前降息通道为市场打开了估值空间，公募REITs的发展增加了流动性，Pre-REITs正迎来历史机遇。在基础设施板块中，CPE源峰主要聚焦在目前公募REITs的热门赛道，如数据中心、仓储、能源、新能源、租赁住房、消费基础设施等领域。

而在常见投资看来，科技创新、人才创业、科创投资的深度融合，能够支撑高质量的产业孵化、兴业发展和更新稳进。立足于创新产业孵化的风险投资基金，长期回报率明显高于其他投资。在投资策略上，定性层面应坚持四个聚焦，聚焦头部高校、聚集创业高地、聚集巅峰性创新及聚焦赢家。

比如，任何一个事情，都要立足于本地区的资源禀赋。从创新的角度来看，资源禀赋最好的肯定还是北京、上海、广东深圳、江苏苏州，其次是杭州、成都、合肥等。

租住消费空间盘活，在于关注人的价值

租住赛道目前呈现出“市场化保租房”双轨制并驾齐驱的局面。从短期来看，保租房的增量投放，会导致局部市场租金出现一定的波动。

但从长期来看，中海长租公寓认为，聚焦在核心城市和品质型市场，将是长租行业可持续且有价值兑现的发展路径。

商场消费者多元化、场景化、立体化的消费行为特征变化，也最终投射到中海长租公寓对于居住新场景的探索和思考上。中海长租公寓提出了MIX LIFE生活秀场、个性化生活美学以及智能化AI交互的居住场景构想。这种对居住模式的革新，将带动更长续稳定的租住场景，从而赋能资产增值。

作为北京市属国有企业，首创和园选择积极投身保租房建设之中，持续打造大型租住社区标杆项目，为城市资源整合与租住模式创新提供实践范例。首创和园认为对市场要保持敬畏之心，但市场不会决定经营结果，租赁社区抗风险能力的核心还是运营能力。

上海栖心公寓则聚焦于“精致小户型”，以刚毕业的大学生或工作5年内，对租金比较敏感的高素质有居住品质需求的人群为目标用户，在细分领域展现出独特的品牌个性和市场竞争力。

零售不动产市场也正在迎来重构，一方面是消费者对生活和消费需求的场景发生变化，更期待多元有趣的生活场景和精神场所；另一方面是大量社会闲置、低效资产或相对非标准化资产不断增多，亟待盘活。

而城市成长的理由，并非单纯集结生产和消费的规模经济，而是在各个背景行为者作用下产生的革新。

对此，东原致新将自己定位为复合空间经营和生活场景运营的服务商，并强调“有机更新”，坚持以场景共建、社群共创为驱动，以可持续内容运营为导向。同时在坚持以人为本，场景营造驱动消费与生活质量提升的导向下，实现空间及资产价值的提升。

也因此企业一直坚持“一案一策”，每个项目都是服务在地，与在地适配的产品，打造了重庆后堡、下浩里等多个城市更新样板项目。

此外，非标商业作为新的商业更新模式也越来越火。在比较有商业活力的城市，诸如上海、北京、重庆、成都等城市涌现了很多新产品。

而非标商业跟传统标准化商业之间最大的区别，就在于不一样的内容。非标商业通过场景、产品、IP以及传播方式的叠加，形成了不同的产品，其核心能力就在于内容生产能力和内容运营能力。

猛犸文化因此将自己定位为“内容创造者”，通过精准把握当地文化特色和历史价值，为非标商业提供内容的孵化、研发、生产、呈现以及持续运营，通过运营能力来提供价值，实现价值变现。

可以看到，商业地产资产保值增值，过去在于地段，未来则在于人。能带来流量，能带来消费，能带来流量消费转化的才是核心资产保值的最根本。

无论是主理人、二次元还是未来更加火热的概念，每个阶段我们都需要抓住它，但要确保流量真正落到商业上，并带来消费转化，这个概念才有价值。

以园区服务与产业投资，再造商办园区活力

产业园区市场下行压力还在持续，预计短时间内很难看到租金上扬机会。加上产业园区的重资产属性，仅靠物业租售已难以获得高额回报，越来越多的产业地产商开始注重园区服务和产业投资能力的建设。

一些园区已经开始探索新的发展路径，华夏幸福认为：产业社区是城市存量更新背景下园区发展的必然趋势。早在2015年其就率先在北京打造“产业社区”产品线，并全流程落地了三个标杆项目，华夏幸福创新中心、丰台创新中心、平安幸福中心。

相比与传统产业园区，华夏幸福的产业社区以人为本，具有产业和社区双重属性，以产业为基础，融入城市生活等功能，打破了产城地理边界，其空间更开放、生态更多元、社群交流更活跃。

福石投资作为北京星地中心的操盘方，也选择跳出传统的空间、租金、税收返还等固有模式，站在产业聚集视角，秉承产业引导和服务的思路，将星地中心打造成了“互联网3.0产业基地”。在短短一年半的时间里，让一个15万方的产业园，实现了从0续客到70%以上的出租率，并实现超90%的产业聚集度。

北大医疗产业园则聚焦于医疗医药领域，持续探索特色产业园的专业化运营。为医疗医药领域提供科创服务，需要以载体运营为基点，产业协同为核心，科创服务为特色，才能聚焦价值，专注于科技创新，服务于科学家创业。园区建设了分子实验平台、细胞实验平台、动物实验平台等专业平台，通过与企业互动，逐步购置设备，投资回报显著。从这个平台上诞生了10家“独角兽”企业。接下来，园区还将继续探索如何帮助园区企业拓展市场，进一步提升园区的产业生态和服务能力。

作为北京市属国企，金隅集团选择积极围绕城市更新园区发力，基于原有的土地房产进行更新，如将原来的生产车间、水泥厂、闲置土地改造成产业园区。面对客户需求减少的情况，金隅集团积极挖掘新的增长极，通过培育和陪伴更早、更小的企业，以及在陪伴大企业过程中发现更多合作机会，来应对市场变化。这种灵活的运营策略不仅提升了园区的活力，也为企业的可持续发展提供了有力支撑。

大兴经济开发区经历了多次转型，目前响应政府号召，致力于打造千亿级的数字经济示范区。传统产业已汇集到千亿规模，数字经济转型旨在再造一个千亿级产业集群。通过“一核两翼”的产业定位，大兴经济开发区正逐步向海淀等传统强区靠拢，形成了具有竞争力的产业生态。

2025年，聚集高质量发展，更需完善现代化产业体系，构建产业新生态。结合新技术、新模式，推动传统产业向数字化、绿色化、高端化等方面转型，同时积极培育壮大新兴产业，并前瞻布局未来产业。