坎坷30多年，新埠岛旅游度假区还能建成吗？_

即使是海口本地人、甚至新埠岛岛民，都不怎么听说“新埠岛旅游度假区”。

前两天路过海新桥，笔者看到新埠岛往昔有名的富裕村庄——横沟村的城市更新项目建设很快，原本是逼仄的城中村，现在已经快速起了高楼、建设工地里热火朝天。

新埠岛面积9.09平方公里（陆域面积5.6平方公里，其余为填海区），是海口市中心组团的主要组成部分。新埠岛就挨着海甸岛，它俩是海口市的两大城中岛，但是海甸岛经历了30多年开发后，就已经十分成熟了（相关情况可以参阅笔者此前的文章《》），而一水之隔的新埠岛则相差甚远。近几年，新埠岛又迎来了新的一轮开发热潮，只是不知原来曾经提出的、很多开发者也心心念念的新埠岛旅游度假区还能否建成。曾经，海南省的最大开发区就在海甸岛

※※※生不逢时的旅游度假区※※※

从以上卫星图可见，新埠岛位于海口市东北部，南渡江入海口处，属南渡江三角洲沉积地带。在海南建省办经济特区初期，新埠岛完全是未开发的处女地，少量农村在其中。从图片上可见好大一片绿、好白的沙滩。由于是沉积而成，滩涂的生态比较脆弱，每到台风天就时常洪涝，以前的交通也不方便，虽然离主城区很近很近，但几乎还是落后的“乡下”。

在90年代初，有的文件里这么描述新埠岛：“新埠岛处于海南北部海滨旅游的枢纽位置。岛上林木茂盛，水网纵横，自然环境十分优美。作为海口市仅存的一块待开发的处女地，新埠岛具有良好的开发前景和巨大的开发潜力。”——毕竟当时海口市还没有与琼山市合并，而海甸岛已经由寰岛集团在开发中。

不知是不是借鉴了海甸岛的开发模式，1992年8月21日，市属企业海口市新埠岛开发建设总公司（以下简称“新埠岛开发公司”）正式成立，整体负责新埠岛的开发建设。

当年，经过国内外知名规划设计专家到岛上反复考察与论证，最后由中国城市规划院集各家之长，确定了新埠岛开发区的规划，1993年3月《新埠岛高级旅游度假区分区规划》得到市人大的正式批准，拟投入38亿元巨资用于现代化市政设施建设，将分三期把新埠岛开发建成集旅游、度假、高级商住为一体的新社区。

俗话说，一张白纸好作画，新埠岛此时也如同是任人打扮的小姑娘。

1993年，新埠岛一些重点开发项目（北部围海大堤、西湾别墅区、乡村俱乐部、天鹅湖国际俱乐部、威尼斯水城等）的设计基本完成，也投入了约2.5亿元用于征地、基础设施建设及前期各项准备工作。——以当年的海口市财政收入来说，这是一笔巨款。

1994年7月18日，新埠岛旅游度假区的开发正式动工。北部岸滩防护工程、南北主干道工程、西湾花园别墅区和横沟河工程等4个项目同时奠基。

1994年10月16日，开发公司分别与中国农村发展信托投资南方公司和印尼巴厘岛海德有限公司（后来又翻译为凯德公司）合作基础设施建设及乡村俱乐部项目签字。

1994年底，完成道路路基总长14.2公里，解决了前期生活及施工用水、用电问题，配备了电信设施，已基本具备开发条件。

在这以后，西湾别墅区、百花园、富贵花园三个小区开始建设。

新埠岛三联村退休村干部吴多海曾对记者说：“90年代的时候，说是要在我们三联村这儿以海为主题‘做文章’，征收了33平方公里的土地当做企业用地，说是要模仿新加坡来将新埠岛打造成旅游胜地，那时候还说要带我们这些村干部到新加坡考察。”

但是，总体上由于海南房地产热降温、泡沫破裂，官方说法是“因为宏观调控”的原因，新埠岛开发的声量就小了，一些项目也没有落地。新埠岛岛民的直观感受就是：新埠岛做了许多规划，但实际上并没有完全做成个样子。

到了2000年，因为香港的新世界发展有限公司投资开发的新世界新埠花园、扩建新埠大桥、新建海新大桥、修建南北和东西的2条主干道、和一条环路等工程项目，新埠岛的开发好像又有了一些希望、期待能进入新的一轮开发热潮。

但到了2002年，新埠岛开发公司的文件中这么说的：公司正处在一个特殊的时期，“进则成功在望，退则前功尽弃”。新世界集团的引进和国家开行贷款基础设施项目新埠岛路桥工程的上马，为新埠岛的开发带来了新的希望，但如果预征的土地被农民私占、私分、乱挖渔塘等等，新埠岛可开发的土地将被违章建筑所占据，实施新埠岛规划将遥遥无期。按照市委、市政府统一部署，公司本着增强企业活力，促进企业健康发展的宗旨，正在积极推进改制工作，经市政府批示正以兼并重组方式进行，以便引入资金，继续投入开发新埠岛。

据媒体的报道，当时的新埠岛开发公司已经欠下了高达4.4亿元的债务；新埠岛的开发基本烂尾，进入到了“垃圾时间”。

按笔者的感觉，新埠岛旅游度假区算是生不逢时吧，没有赶上海南开发最热的时候。——当然也不仅仅是生不逢时，新埠岛开发公司的实力也是个问题。同样起步于1992年的三亚亚龙湾旅游度假区，由于整体的开发商是实力雄厚的中粮集团，所以其开发进度不可同日而语，仅仅10年时间，亚龙湾就已经成型，成为享誉海内外的旅游度假区。

※※※旅游度假区没那么简单※※※

笔者觉得有必要回过头来说说“旅游度假区”，唯有了解了之后，才知道当年对新埠岛的开发决策没有错，才能明白新埠岛的开发原本有望成为海口市经济发展的重要引擎。

当前，以旅游业闻名遐迩的海南省，其实也只有3个国家级旅游度假区，分别是：三亚市亚龙湾旅游度假区、琼海博鳌东屿岛旅游度假区、万宁石梅湾旅游度假区。此外还有几个省级旅游度假区：海口观澜湖旅游度假区、陵水清水湾旅游度假区、三亚国家海岸海棠湾旅游度假区和海口西海岸旅游度假区。可见海口只有省级旅游度假区，没有国家级的。

而一个国家级、省级的旅游度假区是能创造不小的经济价值的。比如万宁石梅湾旅游度假区，据2023年数据：该度假区年接待游客数量达到270万人次，旅游综合收入高达10亿元，无疑已成为万宁市文旅产业的重要支柱。

根据我国《旅游度假区等级划分》（GB/T 26358-2022），旅游度假区分为国家级旅游度假区和省级旅游度假区两个等级。

国家级旅游度假区需满足核心区面积不小于8平方公里，年接待游客量达150万人次以上，过夜游客平均停留2.3夜。须具备温泉、滑雪、滨海、山地等两种以上度假业态，建设有游客服务中心、生态停车场、双语标识系统等基础设施。度假酒店数量不少于5家，其中五星级或国际品牌酒店不少于2家，客房总量超过2000间。

省级旅游度假区要求核心区面积不低于5平方公里，年接待量超过80万人次。需配置特色餐饮街区、文化展演场所、康体疗养设施等配套项目，运营3A级及以上旅游景区不少于1处。住宿设施需包含四星级酒店或主题民宿集群，客房总量达到800间以上，客房年均出租率不低于55%。

根据以上标准，新埠岛的面积是足够的，但需要建设的方面太多。

上文中说了新埠岛的第一轮开发，虽说其结果差强人意，但毕竟新埠岛的“质地”摆在那里，在环境回暖的时候，其开发工作也会得到推进。

（△在新埠岛南部空中俯瞰，河海交汇之处，一边是优美的新世界花园，一边是村里自建房。2021年图像）

※※※新埠岛开发的“天津时间”和“广东时间”※※※

上文说自2002年，新埠岛的开发进入了“垃圾时间”，事情已经很难推进。比如，2002年底好莱坞影城项目选址在新埠岛，并与市政府签订了全权开发新埠岛的协议，但因业主金水门公司的开发资金不能到位而告吹。——没点实力确实是推不动啊。

2003年，一些天津人来到新埠岛上考察，他们当时印象并不好，觉得杂乱又荒凉。海边更是惨不忍睹：到处是村民挖的虾塘鱼塘，乱搭、乱建、乱埋和乱葬随处可见，上世纪90年代开发的别墅有许多变成了烂尾楼。这对于想要开发的人来说，是需要花功夫去收拾的烂摊子。

优联公司当年的调研报告里说：

新埠岛现由新埠、横沟、土尾和三联四个社区居委会组成，四个居委会管理新埠上村、新埠下村、新埠新村、东坡村、西坡村、横沟村、土尾村、三联村等八个村。现状总人口12193人，常住人口9571人。近年新埠岛的第一产业主要围绕渔业发展，包括海洋捕捞业、海水养殖业、淡水养殖业等，全岛各村均拥有简单的渔业设备，共有150余艘渔船，渔业从业人员约为780人；第二产业主要以建筑业、木材加工业为主；第三产业主要以餐饮业、商贸业为主。

从开发角度来说，新埠岛的主要问题是生态脆弱、原居民安置、原有开发乱象治理等。不过，天津人还是下定决心要投资开发新埠岛。2005年开始，新埠岛的开发进入了“天津时间”。2005年4月12日海南优联投资发展有限公司成立，共2个股东，一是天津优联城市发展集团有限公司，一是天津先驰投资发展有限公司。在当年的8月12日，新埠岛开发公司实现重组，优联公司注资进场。当年，天津人罗保铭在任海南省委副书记。

2007年-2011年，罗保铭任海南省委副书记、省长。

2007年11月28日，海口新埠岛总体开发建设启动仪式隆重召开（上一次启动仪式是1994年）。省委常委、海口市委书记陈辞以及海口市有关领导、各个银行有关负责人以及新埠岛的村民代表等300多人参加了启动仪式。

这也代表着优联公司在新埠岛的海南之心项目正式启动。海南之心项目的起步区约为322亩。

当时优联公司计划投入200亿元，将新埠岛打造成海口市中心品质高贵的旅游度假、游艇经济、和市民休闲居住的生态化、泛游艇的岛居水城。

自那时起，新埠岛整体开发建设重新成为海口市的重点旅游服务项目，也是海口“十二五”规划的“北拓”重要区域。

2009年，海口国资退出，优联公司全资控股了新埠岛开发公司。2010年优联公司向新埠岛开发公司增资，注册资本金从8000万元提升至8.86亿元。

据官方数据，截至2013年9月，新埠岛起步区的开发已累计投资70亿元，国际游艇会、五星级星海湾豪生大酒店、星海湾水岸风情街、海南之心一期亲水游艇别墅等项目已完工，此时媒体报道说：一个全新的新埠岛已初现雏形。

笔者找了2003年、2013年、2024年这三个重要年份的卫星图，拼在一起给各位对比看一下。

由上图①可见，2003年乃至之前，新埠岛的形状确实像是一颗心脏。所以“海南之心”这个项目的起名也算贴切。图中也可见，当时新埠岛上除了新世界花园一期等少数几个项目外，建筑物基本都在村里，最大片的地方还是渔塘、虾塘。

天津方投资人介入的10年后，就是2013年的图②，在新埠岛的北端已经大面积填海造陆，心脏变大了。而且建设的地方也稍多了些，主要是海南之心的系列项目。和土地征迁相比，填海造陆的成本更低，在那个特殊的历史背景下也算是一种潮流。

2015年，新埠岛开发公司的股权再次变更，海南永业投资有限公司注资13.29亿元，持有了该公司60%的股权，优联公司持有40%。应该说，从此新埠岛开发公司进入了“广东时间”。因为永业公司的控股方是来自广东的省属企业广物地产和鼎鼎大名的碧桂园公司等。

到了2019年，同样来自碧桂园地产又通过持有优联公司70%股权的方式进一步控制了新埠岛开发公司。也是那一年，新埠岛上有史以来最大的房地产项目、占地6千多亩的“碧桂园中央海岸”在填海造陆的区域拔地而起。在上图③中可见在新埠岛北部那么一大片建筑就是碧桂园的功劳了。滨海九小新埠分校、海南华侨中学新埠学校的建成开学也给这个片区提升了价值。

※※※新埠岛的新篇章※※※

在百年之未有大变局之下，国内经济总体形势发生了深刻变化，房地产企业尤其是民营的房地产企业进入了灰暗时期。

有一些新的话素登上历史舞台，比如“城市更新”。

2023年8月25日，海口市政府举办了“2023年第二批城市更新项目”集中开工仪式，共有5个项目集中开工，分别为横沟村片区、北前北后村片区、恒福居小区、化工二厂、桂林片区（二期），总投资高达184亿元。这也标志着海口的城市更新再次提速。

超过684亩（一说是747.58亩）的横沟村片区，位于新埠岛的中心地带，更新之后将使得新埠岛南北片区更好的连接在一起。该区域的开发建设公司是中交集团。横沟村片区的改造，将新增回迁商品房约17.61万平方米，同时建设7条市政道路、建设社会停车场1处以及绿地公园、中小学、幼儿园、文化设施等。