海口金贸区：国内CBD先驱，海南的门面_

很多朋友在海口万绿园、云洞图书馆以及天空之山等海口湾沿线，都喜欢拍一下滨海大道一侧的金贸区，因为海平面上的楼宇天际线挺好看的。

海口金贸区，并非行政区，而是属于海口市龙华区的金融贸易区，是海口市的第一个CBD（中央商务区）；要从历史沿革来看，海口金贸区也是中国大陆最早建设的CBD之一，当之无愧的CBD先驱。

※※※海口金贸区开发简史※※※

海口金贸区，曾是昔日的海边渔村滩涂。

海口市金融贸易开发区创立于1988年1月，政府安排由海口市城市建设开发总公司承担开发建设。

按照当时的开发规划：金贸区东起龙昆北路，西至秀英港口，北临海口湾大海，南靠秀英村山坡。海陆空交通便利。其功能性质以金融贸易为主体，是海口经贸活动中枢，又是商住办公、公共游乐、度假休闲的理想场所。规划面积4.13平方公里，划分为外资区、国内金融贸易区、高级别墅公寓区和滨海度假游乐区四个部分。规划8-10年基本建成。

笔者在古早的杂志里找到了当年海口市的几个开发区的规划区位图。

（△截图来源于《城市规划》杂志1993年02期，中国城市规划设计研究院海南分院胡毅的文章）

到1994年年底，在经历了5年海南房地产热之后，金贸区南片土地开发面积达90%以上，已建和在建的楼宇331栋，总面积122.38万平方米。其中已建（含已交付使用和正在进行内部装修）的楼宇254栋（其中28层以上的超高层楼宇10栋，11-27层的高层楼宇68栋，2-10层的建筑176栋），建筑面积172.1万平方米；在建的楼宇77栋（其中28层以上的超高层楼宇37栋，27层以下的建筑40栋），建筑面积250.28万平方米。已有120多家海内外客商投资开发区，其中外商35家；投入开发建设的资金约60亿元人民币（其中外商投入占1/3）。

作为金贸区的配套，其北边主要是建设配套设施、大型公园、文体场馆等，使南北片在管理上形成一个完整、和谐的整体，充分体现海口市经济活动枢纽和文体娱乐中心的功能，从而形成具有热带风光、滨海特色、外向型、国际性的现代化新海口的缩影。

但从1995年之后，海口金贸区的开发进度放缓。1995-1998的4年间，仅有10亿元左右投入到了开发中。

不过，至1998年年底，金贸区南片已基本体现主体功能，建有南洋商业银行、省建设银行、省工商银行、农业银行、农业发展银行、交通银行、光大银行、深圳发展银行、汇通金融公司、城市信用社、劝业信用、港澳证券、珠江证券、华银证券、光大证券、海南世界贸易中心、海口交易中心、生生百货、龙珠商场、汇通酒店、五洲大酒店、宝华大酒店、黄金大酒店、文华大酒店等。上百家有实力、上档次的金融、贸易、商业、旅业机构进驻本区，国贸大道已具备金融一条街的雏形。

当时的金贸区已经成为“海南省的金融贸易中心”。

——这里笔者说明一下，以上部分文本来自早期官方文字，其中所说的金贸区南片区指的是滨海大道以南，就是金贸区“本区”。而北片区在滨海大道以北，没有填海之前很小，后来大面积填海，建设了万绿园及其往西的一大片，成为了金贸区的配套。

当时的金贸区里，有不少上市公司的总部，比如珠江广场的开发商海南珠江实业股份有限公司，创始于1987年10月，1992年A股、1995年B股股票分别在深交所上市，是海南省首家A、B股上市公司。上市公司欣龙无纺、罗牛山、金海股份等办公地址也在珠江广场。宝华海景大酒店的开发方海南宝华实业股份有限公司创始于1988年，于1999年上市。1992年上市的海虹控股，其总部多年一直在文华大酒店七层。南洋大厦后来的控股方“第一投资”也于2002年上市。

但是由于90年代的房地产泡沫破灭，海南成为了金融高风险区域，很多公司的经营出现了问题，许多上市公司也成为了“壳资源”，纷纷被重组并购、更名、撤离海南。

大环境如此，金贸区也因此发展缓慢。至21世纪初，金贸区里的一些烂尾楼开始艰难地消化，只有一些零星的新楼在盖。

在金贸区黄金位置的城中村——玉沙村，占地526亩，居民过万，早在1992年就提出了改造方案。却也因为经济形势影响，搁浅了十多年。但是玉沙村的建筑物面积却从最初2万多平方，增加到了2007年拆迁之前的30多万平方。笔者在金贸区上班的时候就特别喜欢去玉沙村吃饭、吃夜宵，那大片的出租屋里有着来自全国各地的年轻男女，很社会。

自2009年年底2010年年初，海南建设国际旅游岛的春风带来了新一轮的房地产开发热潮，海口金贸区建设有所提速。除了原玉沙村拆迁后的地块外，其他地块的建设也在进行。比如当时发展强劲的海航集团，就投资建设了海航国际广场，其楼高249米、造型很有话题性，成为了新地标；此外还有棕榈广场、东方置地广场、华润中心、滨海国际金融中心、海垦广场等等拔地而起。

现在的春风是“自贸港建设”，虽然海口的城市布局更大了，但已经比较成熟的金贸区仍然很受投资人青睐。在金贸区的西侧建起了招商局大厦、海口世贸大厦等，世贸大厦曾挂牌是“自贸中心”，高288米，现在还是海南第一高楼。

历经30多年的开发建设，“海口市金融贸易开发区”在政府规划中已经把“开发”二字去掉了，直接称为“海口市金贸片区”，市民将其俗称为“海口金贸区”。

上图来自于2019年《海口市金贸片区控制性详细规划（修编）》，其中心标注位置就是金贸片区，其范围为北至滨海大道、东至龙昆北路、南至海秀路、西至双拥路，总用地面积约5.82平方公里，规划就业人口15 万，居民约16万。与最早的规划相比，往西扩大了一点。

※※※海口金贸区是国内CBD先驱※※※

在过去由西方人定义概念的时代里，CBD概念是由美国社会学家伯吉斯在研究芝加哥城市空间结构时提出的，是Central Business District的缩写，意为“中央商务区”，指城市中经济、金融、商业活动高度集中的核心区域。

做生意的人有“成行成市”的习惯，市场主体集聚在紧凑的区域空间中，不仅节约交易成本，同时形成发展势能。只不过呢，在过去的建筑能力、科技水平的局限之下，集中度比较有限，远不如在近现代之后，可以在一栋大楼里聚集几百上千个市场主体、可以在某一个街区的数栋建筑之间完成全球交易决策。比如：老牌CBD英国伦敦金融城（2.6平方公里）曾经是日不落帝国金钱统治的中心；美国华尔街所在的纽约曼哈顿（26平方公里）是目前影响力最大的CBD，也是世界上就业密度最高的地区之一。

由于CBD的关键词是“高度集中”，所以CBD都是高楼林立、市场主体密集的区域。

国内有一个策划人刘某海，号称“中国CBD之父”，其原因是1999年策划了成都CBD（约7平方公里）。但，这个名号只是个策划者的炒作罢了，成都早期的CBD（盐市口和春熙路一带‌）算起来应该是始建于1992年，只不过当年气候有限。

事实上我们国家的CBD里，除了香港中环以外，一线城市的CBD往往都起步于1990年前后。

被誉为中国三大国家级CBD：北京国贸CBD（1984 年国贸中心一期工程开始建设，1990年建成后带动片区建设，约7平方公里）；上海浦东陆家嘴CBD（1990 年建设，31.78平方公里，第一个国家级金融贸易开发区）；广州天河CBD（1993 年起步，约20平方公里）。

同样为一线城市的深圳，其福田CBD也始建于1990 年（约6平方公里）。

除了成都，西部重镇重庆的解放碑CBD始建于1997年。

2000年之后起步的CBD有：杭州武林CBD（2003 年，2.5平方公里）、长沙芙蓉CBD（2006年，11.8平方公里）、武汉汉江CBD（2007年，7.41平方公里）、上海虹桥CBD（2008 年，151.4平方公里）、深圳南山区CBD（2010 年，6.07平方公里）、成都天府CBD（2010 年，24.19平方公里）、广州琶洲CBD（2015 年，2.1平方公里）。

由此可见，始建于1988年的海口金贸区，是国内CBD建设的先驱之一。

据古早的媒体资料（《中国国情国力》杂志1993年03期）：1992年6月，美国一家权威报刊在显著位置登出：“中国海口金贸区是一个奇迹”。同年6月18日；巴西《环球》报著名记者卡洛斯·瓦雷斯采访海口金贸区后，也连声称赞：奇迹！奇迹！

据说，当时海口金贸区，甚至有着“一周四层楼”的超速发展！是深圳速度的2倍。

在当年，每一个坐船渡过琼州海峡的人，在海上首先进入视野的是一片高层建筑群——那就是海口金贸区，都会惊叹于海南大特区的迅猛发展。

当时的报道中还说：金贸区作为海口市发展速度最快、现代化程度最高的开发区，早已引起国内外的广泛关注，一位北京来的经济学家考察了金贸区之后建议将“金贸区模式”推向全国。

只可惜，海口金贸区并没有持续地“火”下去，因为房地产泡沫、宏观调控而错过了最佳的野蛮生长时间。

※※※归于平庸的“门面”※※※

按照现在的规划，海口市的中心城区包含中心组团、长流组团、江东片区3个功能组团，面积约500平方公里。

海口金贸区处于中心组团，迄今为止仍然是海南岛高层建筑最多、最为集中的区域，充分体现了CBD概念中的“高度集中”这一特征。又由于就建设在海边，金贸区高楼林立的都市景象就成了海口乃至海南的门面。

天黑了之后，海天景色再加上亮化工程，滨海大道沿线的建筑物光影联动，都市繁华的感觉很浓烈。

只不过，且不说香港，就是跟国内其他城市的CBD比，海口金贸区也已归为平庸。——毕竟CBD要看产值，而不仅仅看颜值。因为海南省、海口市的经济实力较弱，本地市场主体的发展情况一般，外来企业的规模也乏善可陈。

金贸区所在的龙华区，2023年有105栋商务楼宇，共计235.1万平方米，占全市总量的46%，其中年税收1亿元以上的楼宇有25座。这个成绩不算太差，毕竟经济总量摆在这，这种集中度是很高的了。

但相比其他城市就显得弱了。2021年，福田CBD税收“亿元楼”达到125栋，位列全国各城区第一。北京国贸CBD“亿元楼”超过96栋，上海陆家嘴CBD超过100栋，广州天河CBD超过90栋，重庆渝中区超过40栋，成都锦江区、青岛崂山区均超过35栋……

要比总产值就差得更远。2024年，北京国贸、上海陆家嘴、广州天河、深圳福田这4个CBD的产值均在5000~6000亿元，是整个海口市GDP的2倍多，是海口市龙华区GDP的7倍多。

——当然，这么比也没有太大意义，毕竟基础完全不同。

而如今，海口金贸区从过去的金融贸易中心变成副中心了，因为“大英山CBD”2015年开建了。大英山CBD以国兴大道为核心轴，计划建设5公里长的金融街，总规划面积约5.89平方公里。目前已经形成了庞大的建筑群。新的建筑群虽然不靠海，但是因为是新规划，所以显得更加大气，比金贸区稍显逼仄的水泥森林感觉要好。